新冠肺炎疫情肆虐重创各行各业，星展银行（香港）香港房地产业分析师丘卓文昨在电话会议上表示，受中美贸易摩擦及本地社会运动影响，香港住宅市场於去年中已进入下行周期，去年下半年楼价累跌约6%至7%，今年初新冠状病毒疫情更进一步打击经济及令金融市场波动，对楼市的冲击大於去年的社会事件及中美贸易战，主要因为失业率上升及金融市场波动，会令市民购买力下降，加上政府最近限制群组聚集的防疫措施令售楼活动暂停，若疫情於第三季有改善，预期今年一般住宅楼价将下跌15%，豪宅楼价跌幅料更大。
首季一手交投将减半
政府禁止多於4人在公众场所聚集，间接打击卖楼活动， 他预料短期内不会有新盘开售，首季一手成交量料将下跌逾50%。他预期，今年第三季本港失业率将攀升至5%，发展商今年无可能求价，新盘开价料较弹性。随着经济下行，负资产和断供个案上升，但楼价不会重演金融海啸和金融风暴式崩市，因为楼市辣招压抑炒风，财务实力较差的市民难以买楼，加上未来2至3年私人住宅供应不多，又有低息支持，楼价显著下跌机会较低。他认为，金融市场波动未如2008年第四季般大，预料负资产会慢慢浮现，惟情况不至如前两次金融危机般严重。
他称，目前楼价跌幅不足10%，未为撤销辣招提供充分理由，但跌幅扩大时，相信政府会检讨，又指土地共享计划今年开始接受申请，但至少要5至6年时间才可释放农地价值和用途，对短期市况影响不大。
零售租金或跌逾20%
零售租务方面，丘卓文指出，零售市场仍未走出社会运动困扰，又要同时面对新冠肺炎疫情，本地边境限制接近封关，2月旅客人数急挫90%以上，旅客消费跌幅亦大致相若，令倚赖旅客为主的商场生意大受打击。由於上月曾有一至两周有较多市民外出，他预期零售数字会自2月按年跌44%的历史低位后有所回升，惟4月再度转差，估计跌幅与2月相若，预期今年零售租金跌20%至30%，未来业主续租时，减租压力将会增加。
他表示，疫情令市民减少外出所带来的打击比社会运动更大，早前无受社会运动影响的行业如食肆、补习社等，现时都大受打击，连在社会运动下抗跌力较高的民生社区商场亦受波及。他指出，大部分业主自2月开始向中小企租户提供30%至50%租金减免，相信发展商上半年分成租金收入将跌至接近零水平。然而他觉得，减租作用其实不大，部分行业如酒楼的租金占成本不高，如果无生意，即使减租一半亦难以维持现金流。由於前景不明朗，不少租户续约时都转为寻求短期租约，预期第二季末零售商场及街铺空置率或升至高单位数。
香港文汇报讯（记者 梁悦琴）
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