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地產新聞
中環郵政局千億商地上陣
(文匯報) 2020年2月28日
採「雙信封」招標 賣地收入達標關鍵

面對下財年將有創紀錄的1,391億元財赤,港府急待開源,中環郵政局估值近千億元的商業地上場。政府昨公佈,下財年將推出中環新海濱3號用地,地盤包含郵政總局及天星碼頭停車場,並罕有以「雙信封」招標,即除標價之外,也要看設計。雖然面對市道下滑,但因地皮優質,業界對標價普遍樂觀,預料每方呎樓面地價最高可至5萬元,估值最高920億元,成為下財年1,180億元賣地收入的達標關鍵。■香港文匯報記者 顏倫樂

港島中區為香港政經中心,近年可出售土地只餘下中環新海濱3號及5號地盤,合共223.89萬方呎,被稱為核心區最後兩幅靚地。其中,中環新海濱3號用地(賣地表內稱為中環新海濱民耀街用地),發展局昨公佈將安排於新財年招標出售,業界料每呎樓面地價將打破恒地2017年以232.8億元投得中環美利道商業地的舊紀錄(每呎樓面地價50,064元)。

資料顯示,該地位於皇后像廣場以北,鄰近國金2期,佔地達51.6萬方呎,將分為3A及3B兩期發展,總樓面達161.5萬方呎。當中,龍和道以北的3A期將先行發展,南面的3B期則須待郵政總局搬遷後才能發展。

設計須襯中環太平山景

值得留意的是,今次地皮將採用「雙信封」式招標。發展局局長黃偉綸解釋:「一個是技術細節,設計會如何做,另一個是標價。兩個信封經適當打分後,最高分的就會奪標,確保設計元素能夠得到適當重視。」換言之,這幅商業靚地不是單純以價高者得中標,有意入標的發展商需要在設計上多做功夫。

黃偉綸指出,地皮屬於策略性地標式用地,規模大又優越,除提供商業設施外,還有園景平台,將海濱與近太平山的地方適當連貫起來,因此設計元素相當重要,用「雙信封」形式是合適做法。黃偉綸說,打算就設計建議綱領諮詢海濱事務委員會,招標時會公開條件,不擔心透明度問題,亦不會廣泛應用到其他用地。

受修例風波及新冠肺炎疫情打擊,本港商業市道前景備受考驗,被問到這個時候推地會否予外界賤賣土地的感覺,他強調當局推地隨行就市,會以當刻市價賣地,不到底價亦不會賣出,不存在賤賣土地。

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指出,地皮仍未確實推出,此時評論是否賤賣並不公道,但如果往後在市況不景時仍然堅持賣地,政府就要小心衡量,以免讓人感覺「益咗發展商」,確保庫房收入。

市道差銀碼大有流標風險

他分析,地皮位處核心商業地帶,毗連港鐵香港及中環站,景觀及位置優越,供應絕無僅有,勢必受全城注目,預計樓面地價可達每方呎5萬元,與3年前美利道地皮(每呎樓面地價50,064元)睇齊,估值可達920億元。惟發展商要負責興建大型休憩及跨平台設施,增加發展成本。

前日公佈的財政預算案估計下財年賣地收入1,180億元,今次中環商地王會是賣地收入達標的關鍵,泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚直言,地皮銀碼「天價」,有一定流標風險,尤其最近寫字樓租金下跌,加上同期仍有其他商業用地供應,如銅鑼灣加路連山道,將攤分發展商投資。

除今次中環商地王,新財年賣地表內尚有5幅商業地待售,3幅位於啟德,其餘在東涌及加路連山道,總商業樓面達83.37萬平米。