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地產新聞
高樓價「死局」 供求是根源
(文匯報) 2020年1月21日
根據調查機構Demographia最新報告,去年香港樓價中位數終於出現回落,由2018年的717萬元,降至去年704萬元,但跌幅只有1.8%,對香港市民來說可謂「不痛不癢」。評級機構穆迪昨日更將港府無力解決高樓價問題,列為下調香港評級的理由之一。香港樓市問題,歸根究柢還是供求問題,供應長期跟不上需求,加上樓價升幅遠超薪酬升幅,均令香港走不出高樓價的「死局」。

香港高樓價問題已持續十多年時間,近年情況惡化,離不開幾個因素。首先與大環境相關,美國持續量化寬鬆,熱錢流入香港;香港的低息環境亦吸引不少市民入市,需求持續上升之際,樓宇供應卻遲遲未能跟上。

屢推辣招 盤源大減

此之所以,政府於2010年後推出多輪「需求管理措施」,俗稱「辣招」,包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、加強版從價印花稅。這些辣招每每能於推出之初對樓價有一定壓抑作用,但亦加重換樓成本,令業主不願放盤,導致市場上盤源大減,令樓價不容易下降,甚至越出招樓價越升,成為辣招副作用。

另外,薪酬升幅遠遜樓價升幅。資料顯示,差估樓價指數2010年1月報138.3點,當年第一季就業收入中位數為1.2萬元。到2019年,差估指數於9月錄381.3點,而2019年第3季就業收入中位數為1.89萬元。換言之,樓價其間上升1.76倍時,薪酬只上升55.8%。

最近政府公佈十年長遠房屋策略,預測未來十年房屋供應目標為43萬個,往後每年私宅供應1.29萬伙,全部不增反減。樓價高企下,需求殷切下,住宅供應卻更見緊絀。

土地供應專責小組去年底曾直指,香港的土地短缺問題迫在眉睫,短期的情況尤為嚴峻。小組認為政府的《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》研究所估算的1,200公頃土地短缺數字過於保守,很多土地的需求及供應的不確定因素未有計算在內,所以單是土地短缺的數字應該已經超過1,200公頃。因此,如何增加並確保供應快速到位,將成為今後樓價能否平穩的關鍵所在。

■香港文匯報記者 顏倫樂