不少分析员经常以现在楼市的情况与沙士时相比,结论就是楼价会大跌。我反而觉得,如果以现在情况与沙士的时候相比,楼市就不会大跌,因为政府手上有两张稳定楼市的王牌,其中一张在沙士时是负累,当时叫负资产,现在叫逆周期措施。既然没有负资产,就算有都不会太多。政府不放宽逆周期措施,楼价都不会大跌,但如果经济转坏影响到楼价下跌,只要政府在适当时放宽逆周期措施,即是业主可以利用他们的物业加按,不用即时出售物业,在能力范围下等待经济环境转好。虽然未必可以得偿所愿,最低限度可以捱一段时间。换句话说,逆周期措施就是稳定楼市王牌。不过,时间要掌握得非常准确,太早放宽令楼市急速反弹,如果经济还未复苏,反弹后楼市很快回复原状,甚至比以前还要差。就好似政府放宽按保一样,曾经令细价楼急速反弹,但现在楼价比未放宽之前还要低。如果太迟放宽,不少业主已经被迫卖了楼,放寛逆周期措施的作用就会降低。所以,时间的掌握是最重要。
鲁迅先生话他的家门前有两棵树,一棵是枣树,另外一棵也是枣树。我以前觉得很废,现在觉得很有道理,我话政府有两张稳定楼市王牌,其中一张是放宽逆周期措施。不少人认为另外一张一定是放寛甚至取消各项特别印花税,令到多一些国内人可以在香港买楼,楼市自然会稳定下来。这个说法亦是正确,但最近武汉新冠肺炎有机会重创国内经济,短期内可以在香港买楼的人不多。而我所说的第二张王牌是小型逆周期措施,名称叫还息不还本。由於经济受到社运以及新冠肺炎冲击而突然间转坏,业主的收入大减,冇办法每个月供本还息而被迫出售用作自住或者收租的物业,楼价有可能为此作出调整。如果银行在这段时间,或者在一年内接受业主还息不还本,一定可以令到不少业渡过难关,毋须出售物业甚至自住单位,没有过量的供应,楼价就不会急速下跌,最多只会作出适度调整。所以,我认为政府拥有的两张稳定楼市王牌,第一张是放宽逆周期措施,第二张也是放宽逆周期措施。