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文亮言
疫市下,樓市不跌的三大原因
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2020年2月17日

  有報章訪問一位在2003年沙士期間撈底買樓,但又已經移民去了台灣的香港人,我唔需要睇訪問內容,就知道那人一定會話在新冠肺炎疫情下,樓市一定會大跌,雖然市場上公認我是大淡友,但我認為今次疫情唔會令香港樓市大跌,不過,仍然要睇香港政府識唔識做,如果政府以守財奴心態管理財政,樓市大跌亦不是沒有可能,所以,樓市是否會大跌,政府的取態比疫情更加有影響力。

  今次樓市不跌有三大理由,首先是樓市結構有所改變,我以婚姻制度來解釋,沙士期間是多夫多妻制,一個業主可以合法擁有幾個單位,而一個單位又可以「確認人」形式合法地被幾個業主擁有,這種多夫多妻制的婚姻制度是很脆弱,離婚的百分比很高,同樣情況,樓市以這個制度存活,那些以「確認人」形式成交的物業,很容易會被取消交易,已經炒上去的樓價又會回復原狀,外人看來,樓價會突然下跌10-20%,現在行一夫一妻制,普通人是很難買第2個單位,結果是他們不會那麼容易放棄手上唯一的自住單位,沒有來自多夫多妻制的供應量,樓市要跌都不是那麼容易。

  其次是逆週期措施變疫週期措施,香港因逃犯條例事件出現社運已經超過8個月,我亦寫過幾篇文章希望金管局放寬逆週期措施,但如泥牛入海,少少反應都沒有,今次由新冠肺炎產生疫情可能迫使金管局將逆週期措施變疫週期措施,即是讓銀行放寬按揭客戶的物業按揭成數,令到不少因為疫情而影響收入的老闆,或者一些打工仔業主,可以向銀行加按用以渡邊難關,雖然金管局還未放寬逆週期措施,但已經讓銀行容許按揭客戶還息不還本,雖然是小幫忙,但效果已經不俗,倘若樓市下跌,我認為金管局會放寬逆週期措施,有人問點解,這是疫週期措施。

  第三,但不是最後,因為我只講前3點,就是現在賣樓的人身份不同,以前因為物業在出售時已經資不抵債,由銀主代為操勞,銀主為求早日取回貸款,賣樓時會又快又狠,不過價錢唔會好,現在大多數由業主自己賣樓,就算是賣樓還債,賣完之後仍然有不少餘額,所以非常精打細算,亦唔會大幅低於市價賣樓,基於上述三個原因,樓市要大幅下跌亦不容易。

 
 
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1. 三大原因 2020-02-17 10:39:16
其實唔止樓市,乜都冇跌過。
2. 龍虎豹 2020-02-17 10:59:08
唔知係網主cut晒定黑心淡收了皮,呢次竟然唔見佢跳出來喊驚話大跌五成,終於吐氣揚眉嘅留言。😩
3. 無乜信心 2020-02-17 11:55:27
睇下武漢肺炎要搞幾耐啦..
同埋政府連巿民買唔到口罩,人命攸關都唔理
仲係咪可以咁肯定政府一定會出手救人...

4. 十一哥 2020-02-17 11:56:54
樓價衹係由亢奮價冷靜番些小、息口係關鍵…息夠低…齋還息..租跌收租佬就有位喘息。

沙士時…有老友廠房免租…求十一哥攞去使、衹要幫手睇咗條管理費差餉地租數得嘞、果時更加堅信…市道興衰係由情緒帶動實體、有士氣…逆境就係動力、愁思恨意…金山銀山都覺得係負擔。

5. 竟然唔見 2020-02-17 12:01:16
咁又唔可以咁講, 沙士是壓毀最後一根稻草, 本來已經跌左幾年, 如果 97 沙士 03 科網爆破會很不一樣。如今雖不是明顯的跌, 但是要變現很困難, 可望而不可食, 向錢莊申請延還等於自暴其短。
6. 政府一定會出手救人... 2020-02-17 12:16:43
正苦幫你唔到, 當經濟停擺時只能搵個理由派錢提供流動性, 然後各安天命。
7. M2 2020-02-17 14:01:43
香港存款從2003年约4万億港元,增加到了今日的14万億。真恐怖。錢太多,樓太少之局唔改,港樓仍然易升難跌。
8. 引刀一快 2020-02-17 14:09:40
香港冧唔冧唔係最重要,最緊要係大陸樓跌,咁香港大把人可以買到樓改善生活,香港一定比之前和諧好多。
9. Philip wong 2020-02-17 14:24:11
我一直為當奴不值,當年沙示令到香港一殼淚,居屋無人問津,政府財政連年赤字。當奴、唐唐肩負救港救市,最終不負所託,很快有了財政盈餘,多年之后,樓價狂升,行會有人將所有責任諉過于當奴,結果當奴背了貪曾黑鍋。今次如果香港又樓跌債升,風聲鶴唳中,香到絕不容易再找唐"曾"搭檔,香港人自求多福吧!
10. 不容易再找唐"曾"搭檔 2020-02-17 15:27:32
世事真係吊詭, 到靠地產炒起來的時候又說產業空洞化錯過了升級大好機會, 其實香港人到底想搞啥?
11. 十一哥 2020-02-17 16:43:23
今次疫情、檢閱咗中國嘅馬步、中軸大城話封就封…難在封而不亂。

美帝玩到發哂矛…焗到歇斯底里..矛招百出、阿爺冇笨7到去見招拆招、要傾就傾…要就、果頭就開路養新客…高就高喺呢度。
12. 湯瑪斯 2020-02-17 19:19:05
我睇影響樓價嘅重要指標是失業率。失業率高源自經濟差、生意難做,商人、中產、下流皆有一大批人生活困難。樓價就有跌冇升。
另一指標係博士嘅評論。博士經常話自己估樓市唔準(不過估股市都幾準)。而家博士話樓市難大跌,照計短期內(幾個月內)應該會大跌!
13. 最大原因-供應不繼 2020-02-17 19:27:14

PRX左右樓價的癥結所在,往往都是供求平衡,而在住屋需求沒有改變之下,供應卻在縮減。據《長遠房屋策略》週年進度報告,未來10年總房屋單位供應目標進一步調低至43萬個,較去年再減2萬個。長策於2014年訂立未來10年總房屋供應目標為48萬伙,但翌年便調低至46萬伙,去年再調低目標至45萬伙,今年已是第三度調低總房屋供應目標。

政府繼續維持去年修訂的公私營房屋七三比,換言之,10年供應中,私營房屋供應由去年所訂平均每年1.35萬個,減至2020年度起的1.29萬個,每年再少600個。這亦意味著2020年4月起新財政年的私樓土地供應,有機會因應供應目標而進一步減少。

政府今年9月推算未來3至4年私樓供應量為9.3萬伙,已相當於長策最新目標7.2年的興建量。對比2014年底公布的2015年起10年建19萬伙的私樓供應目標,最新目標僅及當年的68%。

14. LC2 2020-02-17 20:34:03
03年之前 97 起經濟就唔好,去到 03 年一口氣信心被打散,如今倒返轉,一升升了十年,很多人都對香港既信重很多,因為這十年很多人搵錢,搵的不是小錢,今次大家都預期 3 個月完事,就算過去大陸人唔到团到香港,香港既鋪都無話大跌,因為业主己經大多搵夠,賣同唔賣都無乜分別,唔同 03 ,賣唔賣可能己是生死關頭,而且國家現在向上,香港唔多唔少都食到水,如果今次同上一次sars 時間一樣,我諗三個月就算每個月跌 2 到 4 % ,過後只要大家還是有工作,應該都不會雖要賤賣層樓,重有而家供斷樓既人比 03 年多,加埋貨己經去到更有實力既业主手上。
16. 好大的差別 2020-02-17 21:26:22
2003供楼利息8%-9%,冇H Plan, 冇利息回赠,冇Mortgage Link 按揭挂钓存款。十万銀主盘等於劈。

當時是好高的正利率(通縮加高利息),而今日系實質負利率,而且大多數業主都是揸現契樓。

政府敢撤除所有打撃樓市的辣招嗎?
17. 打撃樓市的辣招 2020-02-17 22:59:36
不會撤,但變現逃生門也關上,這水位,找誰來接呢?
18. Tommy yeung 2020-02-18 12:00:13
有危必有機、但而家有危都無機😩
19. 湯瑪斯 2020-02-19 10:24:50
17樓說出重點。在疫市時期,需求極低,竟然還有人說供不應求,樓價冇得跌!
雖然有人分析現在市況與2003年不同,所以不會出現沙士價。但他們忽略了武漢肺炎的傳染力比沙士勁十倍以上,對實體經濟的破壞也是十倍以上。我們起初看到的是飲食業重創(我個人已三個星期沒有去過餐廳了),其後看到旅遊業重創,因停工及供應錬斷裂,製造業也將會重創!
在這樣的重擊之下,即使疫情在兩、三個月內受控,非一、兩年難以復原!樓價怎會不跌?
20. 需求極低 2020-02-19 10:55:30
需求唔低, 因信稱義, 想要就係需求啦, 但拎得出嘅唔多嘛, 之前一二千幻就咁拍心口上, 而家知道拍唔出聲啦, 十年前都係四五千蚊呎咋。想賣嘅又明知嗌唔到價, 咪平啲啲租, 大家一齊 downsize。