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房屋透視

房委會財政壓力令人關注

 

蘇偉文

浸會大學持續教育學院院長
2014年1月14日

香港公屋輪候冊上的申請超過二十萬宗,三年上樓的承諾已日見壓力,燃眉之急是要多建房屋。然而,大幅增加公屋供應不是嘴巴說說這麼簡單,當中的財政負擔可是天文數字,如何妥善和理順興建公屋的財政資源,將會是在增建公屋上的成敗。

租金調整 非關供求

在上個星期公布的房委會來年預算,由於建屋量的增加,房委會的資金結餘,將會在一七年的財政年度末期,由現在的六百九十多億元,下降至二百八十多億元,實在讓人對房委會的財政狀況關注。對房委會來說,在「房屋條例」的制約下,房委會要財政上自負盈虧,當房委會的財政預算公布後,大家的反應是房委會財政上快要「乾塘」,房委會可能要向租戶加租,又或是變賣資產,有的甚至說要政府注資。平情而言,這些推測也不是沒有道理,因為一個機構面對財政壓力,自然會向新資源入手,可是房委會的狀況比較特別,這些簡單想法並不馬上用得上。

首先是租戶的租金調整。房委會的資金壓力當然可以由加租來應付,可是房委會不是一般的商業機構,租金政策有其目標,而不是只向收入着手。房委會成立的目的,就是要為經濟上不能負擔私人樓宇租金的人們,提供公營的房屋,而公屋租金的制訂和調整,並不是一個自由市場的供求關係。

目前公屋租金每兩年調整一次,是根據一個以公屋租戶入息變化的機制,從而得到變動的百分比,而在加租上,更是有百分之十的上限,這個機制也寫進「房屋條例」,是屬於法例的一部分。換言之,房委會的財政狀況和加租與否沒有關係,房委會不會因財政壓力而加租;反之,房委會財政有盈餘也不會因而減租。住戶方面是如此安排,但對商場的租戶來說,租金調整就不是不可行。房委會的商場是要服務居民,所以我們也不能將之和其他以商業模式營運的商場比較,但房委會也有責任確保商場的租值合理。在這裏,更強調的是房委會不是要利用商場來為其財政狀況埋單,而是要好好發揮商場的營運水平,在達到服務居民的同時,也可提供合理的租金收入給房委會,這不是藉向商戶加租來增加收入,而是將公共資源好好的運用。

提升效績 勝賣資產

出售資產是房委會以前用過的方法,在一段日子裏房委會也遇過財政緊張,靠的是將旗下的商場和停車場售予領匯,既然有了以前的先例,也讓人覺得房委會或可再一次出售旗下的資產。我們都會明白,自領匯上市後紛爭不絕,假如房委會再一次的將資產變賣,其實是會重複領匯的問題,出售資產也不見得是可行的好辦法。對房委會而言,加強將屬下資產的效績提升,其實比變賣資產來得吸引,尤其是將商場、停車場的空置率降低,已可大幅的增加營運效率,不是只有打變賣資產的主意。

而要求政府注資,更是一個很令人關心的課題,因為在「房屋條例」下,政府會在一定的條件下為房委會提供支持,也令人對政府注資有着憧憬。然而,政府的支持也不是沒有條件,正如上文所說,政府會在有條件下才會給予支持。對房委會來說,定期和政府保持聯絡和溝通,讓政府明白房委會的財政壓力,是重要的一個工作。政府也不可能不考慮通盤安排,是以政府注資也不會是短期可以出現。

房委會的確面對財政壓力,中短期而言,房委會還是有所需的資源去恪守其為大眾服務的承諾,至於長遠的財政安排,就非得和政府好好詳細研究不可。

 
 
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