地產博客 > 房屋透視 返回
瀏覽人次:20057    回應:2
房屋透視

租金管制不是簡單命題

 

蘇偉文

浸會大學持續教育學院院長
2014年7月15日

香港租金高企是不爭的事實,民間不少聲音都認為,政府要實施租金管制,方可以保障低下階層的住房需要。在長遠房屋策略的諮詢裏,就有人提出恢復租管的建議,而早前亦有民意代表率眾遊行,表達了要求租管的訴求。

拓地建房 才能治本

實行租金管制是很誘人的說法,因為在租金高企的時候,市民對此無計可施,在高租金下,生活自然不容易,在無法對抗租金上升之際,有人提出要求政府實行租管,自然得到不少的支持。可是,一項政策應否推行,要看的除了是大眾的主觀感受之外,也要審視政策是否具合理性,而政策推行的正反面,也是一項政策必須顧及的地方。從這個角度看,租管的建議必須小心處理,因為在民間的主觀感受之外,政策上的合理性和正反面,也是租管的困難之處。而且,在租管的經驗上,偏偏又是不良效應佔多數。因此,在這個問題上一定要小心行事。

要求實施租管是一項經濟原因。首先,我們看看租管在經濟上的不利之處。從產權角度看,擁有樓房就表示了其可動用價值,而這個價值便由租金來反映。當租金高企時,反映的是市場需求大於供應,造成樓房的使用價值上升,這是很粗淺的道理。假如沒有限制,市場會因應每個樓房的特色來制訂租金,租金的水平是由市場決定,所以租金並沒有合理與否的問題。大眾所說的不合理,其實是指負擔不了。然而,租管不能解決供不應求的問題,只能保障既成事實的住客,而不能將租金高企的問題解決。真正解決供不應求的方案,還不是增加土地建房?可是增加土地供應在香港是一項難題。有趣的是,支持租管和反對覓地建房的人,有很大的重疊面。

而且,實行租管要解決很多技術問題,因而令租管的監察成本大增。舉例來說,如何界定租金已是一個大難題。以前香港還有租管之時,由於業主不能隨意加租,因而產生了其他的附帶條件,例如住戶要另繳「匙金」、「鞋金」等,這些其實是變相的租金,只是換了一個名目來收取,結果是住戶往往要另外應付種種的開支。

政府懶惰 業主埋單

在外國實施租管的個案裏,不少業主會強迫住客一併租用附帶的傢俬,付出的往往不正常地高,也就是以另類開支來增加租金,藉此來逃避租金管制。要杜絕這些情況出現,也得花上沉重的監督成本,以前就有租務審裁處,行政上也會變得複雜,這是考慮租管問題要注意的。

由於住客明白所受的保障是在特定樓房之中,會隨着遷出而失去,這帶來一個有趣現象:住戶由於不想失去租管保障,因而傾向不搬遷,即使將來生活狀況有變,但搬遷動力也不強,社會上的住房流動也會減低,這個是否有利不無考慮。站在政策公平合理的角度看,以租管限制業主利益,原因卻是政府解決住房問題的不努力。假如租金下降是由於樓房供應上升,業主也不能有反對聲音,畢竟是自由市場。惟當政府解決住房不夠努力,卻將矛頭指向業主,以租管來應對租金上升,政策上就缺乏合理性,也非公平的做法。

而在政策的推行上,租管的反面效果和正面的得益,也要詳細研判。正方當然是得到一些掌聲,但反之卻換來干預市場之名,在衡量得失方面卻不見得有利。至於執行上的種種困難和問題,也是政策推行上的反面考慮,是我們不得不小心思考的事。

實行租管是很吸引人的口號,也會有部分人因而得益,可是這項政策的爭議太大,並不是三言兩語可以決定,一定要小心處理才是。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 山高雲低 2014-07-15 14:55:28

除了鞋金,匙金外,差餉、管理費亦要租客自付。

最重要的是業主可能要1年按金。每個月還要租客付一筆相當於市租和租管相差的

金額,作為業主祝察物業狀況的監督費。這筆費用在租約中,可作為出租物業的其中一個條件。

或者,業主可要求每半年維修一次,師傅業主聘請,費用租客繳付。

租管最終害了租客。

2. 白河愁 2014-07-15 20:26:10
而家資訊流通, 好多業主都會識得上網學破解租管既手法,