不是價格升或跌之問題

常有人問怎樣看樓市，然而最終還是想知價格會升或跌。若只估升跌，命中率大致是 50% 。「大致」？因為可以是零改動。若要估埋升跌多少，難度又高些，何時升跌，就更加“考起”。

筆者沒有水晶球，也未曾發現有“必勝”方程式，所以上述之問題實在難以百分百肯定地作答，頂多提供不肯定之意見、見解甚至偏見。因此，亦未能收取客戶高昂“分身家”式的顧問費。

不過，猜度價格升跌只是遊戲的一半，要考慮埋風險才有更全面之分析。例如倘若有投資項目可於一年内帶來 50% 之利潤，算是相當不錯，相信不少人會對項目有興趣想知多些小，但若果項目失利時可蝕 75%，原本有興趣的亦會打消念頭，因為賺蝕比率甚不吸引。

據此，關鍵不是會賺多少，很多項目初期也是賺錢的，但隨着時移勢易，風險機率大增，到頭來蝕凸。那麼賺蝕比率應該多少？沒有定律，但感覺可用 2 作定標，即若有機會賺兩元，蝕起來時只損失一元。

此外，無論投資者是勇猛兼進取，又或膽小和保 守，皆可用相同的賺蝕比率 （亦可作回報對風險比率）。舉例說，同樣用一百元資金，進取投資者可考慮一個賺 $50 蝕 $25 之項目，保守的則參與另一個賺 $20 蝕 $10 之項目。至於閣下應進取抑或保守，除看是甚麼大環境、項目性質、資金多寡、利率、回報、風險等外，筆者偏見地認為投資者之個性最重要，即項目要與其個性 “合得來”。

如何知道項目和個性是否吻合？好簡單，令閣下長期不能好好入睡之項目就是與你不太吻合，經常睡得不好，又如何有效地管控或“享受”該項目呢？

那麼如何衡量價格風險？技術方面的，例如可參 考有關市場或資產的過往價格波動，而通常波動越大，其價格風險亦假設會高些。較“感覺“方面的，除觀察周圍群眾之表現外（如是否時時刻刻都想着樓市），當 閣下發現你的腦袋需要用甚多能量才可將（藏在心底裡）對樓市不利之想法及資訊壓抑時，為的是要令自己入市，或許風險已不細，要小心。

然而，暫時未必需要過份驚恐，全球各地互不執輸爭着鬥 QE ，個煲可遲些才爆。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。