香港楼市终归一天「狼来了」？

从中美贸易战的最新形势来看，短期双方再坐低平心静气讨论的机会似乎不大，6月下旬G20峰会中美元首见面，可能对市场发放正面讯息，但亦可能是更坏情况的开端。故见近期港股气氛低迷，成交萎缩，反弹乏力。之不过，见到香港楼价仍未改升势，二手楼价指数仅差0.01%便升抵历史新高，表现与持续转差的经济景气显然是背道而驰。

事实上，中美斗争，香港成磨心，经济必然受累，更须提防中国的走资潮最终将杀到香港，北水要沽股沽楼变现北上应急，引发资产价格极端波动，此所谓「成也萧何，败也萧何」！香港楼市是否可以再逆经济而行不断冲顶，实存在疑问。

过去香港楼价持续攀升，土地房屋供不应求是一个重要原因。之不过，政府的对策不是果断落实措施增加土地供应，而是施以种种行政措施(即所谓「辣招」)来遏抑楼价。在按揭成数限制下，用家无法拿出大额首期购买二手物业，令二手市场无法正常运作，惟有依靠每年仅两万个的新盘供应来满足用家需要，一手楼便主导了楼价升势。显见，今时今日楼价癫升，港府政策扭曲市场运作须承担好大的责任。

过去低息环境，加上「辣招」影响下，楼价持续上升，二手业主怕沽楼后再入市便要付辣税，又怕卖平了，自然就选择坐货唔卖。可如今中港以至全球经济景气明显转差，投资信心下滑不利资产价格表现，二手放盘量增加一旦成为趋势，将变相增加了整体市场的放盘供应，有助改善供不应求的情况。

其次是，中美贸易战短期完成解决的可能性不大，中国正面对严峻的走资潮。若情况持续恶化，这些年囤积在香港的内地资金，或须变现北上。此外，受到外资陆绩将生产设施撤离内地，外资对香港的物业(包括写字楼及住宅)的需求亦会下降。5月份四方八面的变现沽压已反映在港股身上，未来港楼的「走资」危机亦绝不能掉以轻心。

虽然，从美国联储局的口风可以预期，短期利率变化不大，持续相对低的利息，将为楼价带来支持。但毕竟对大部分用家而言，现时的港楼价格之高，都是奢侈品中的奢侈品，难以负担，即使持续低息亦难以上车。再讲，市道好，可放大低息对物业投资的鼓励作用；但当经济持续不景，投资者风险胃纳收缩，单凭低息因素，利好作用便要打折。若然经济差到连饭碗都不保，即使有首期，用家自然都不会急於上车供楼，这是简单不过的道理。反而，市况不景，放盘量增，将考验楼价承接。

此外，见到今年以来，有基金先后减持地产股--新鸿基地产(00016)及新世界发展(00017)股权至5%以下，由於持股量已低於须申报的百分比，日后即使再减持亦毋须申报。再看恒生地产指数已在4月初率先见顶回落并失守升轨支持。从大户在地产股的投资动向，以及大型地产股的走势变化，到底股市的表现是否正预期反映楼价未来的走向，值得投资者注视。

说到底，楼价讲调整讲咗咁多年，最怕呢铺真系「狼来了」，仲要系股、楼双杀。大家既非先知，只得作好最坏打算，做最佳准备。