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地产行业中最蠢的人
浏览人次：24578    回应：12

地产行业中最蠢的人

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2019年4月11日

　　有老友问我：「现在买楼是不是很蠢？」当然不是，唔买才蠢，唔止蠢，仲会被人笑。有学者笑那些在过去几年卖了楼的人，话他们落错车。其实，上车落车就好似日出日落，各人有各人需要，错唔错就很难讲，现在当然是错到唔恨，就算唔安慰几句都唔好话人错落车。这句话令人感觉到很凉薄，尤其是讲这句话的学者在三四年前大声疾呼叫人唔好买楼，话市场上有大约20万空置单位。只要政府出招迫炒家卖楼，楼市必定会下跌。最新数字只有5万个空置单位，已经是近年最高。当日学者以市场上有大量空置单位为理由叫人唔好买楼，令到落了车的人不敢再上车。今日笑人落错车，我话凉薄真的是没有讲错。

　　有评论员话楼市会不断上升，睇淡楼市的人一世都要租楼住，意思是楼市的前景是非常好。而另一位更扬言楼市在未来18个月上升30%，理论上现在唔买楼的人是最蠢。如果这理论是正确，卖楼的人更加蠢。即使如此，他还不是地产行业中最蠢的人，最蠢的应该是地产商。他们明知道楼市会上升，甚至在18月内上升30%。点解不但借钱俾人买自己的新楼？仲提供高回赠来吸引买家，搞到政府叫他们自律。事实证明，地产商的确是地产行业中最蠢的人。不过，大家又是否同意。

地产行业中最蠢的人
1. 不明真相的人
2019-04-11 09:14
但地产商过去任何事间都在卖楼, 亦有提高回赠及按揭. 

为何只是现在是问题？定还是现实上根本已经没有其它坏消息可做原因？
3. 谁是最蠢
2019-04-11 09:59
现时的回赠可高达25％，楼价实质明升实跌，果班楼评人仲讲会大升，迟啲又要转軚，你话边个先系最蠢呢？
4. 汪敦敬
2019-04-11 10:01
真心真话：楼市升完一样会跌 - 汪敦敬

过去因我以「龙市理论」准确推演到市场变化，传媒都过誉我为「最准确的楼市专家」，亦因此日前一篇标题「汪敦敬：未来18个月楼价升30%」的访问竟得到了震撼性的回响，事源是因为楼市进入「龙市一期」（楼价上升期），所以我根据2009年之后的三次龙市表现及数据为未来楼价发表了一个图文并茂的推演报告，其中较为瞩目的是我认为未来9至18个月内楼价应上升24-31%，平均28%！

但市民显然过份关注在标题上，其实我们只是想反映龙市拾级而上的趋势及幅度，24-31%这个范围无论24%或者31%，其出现的机会都是同等的，我更进一步推演楼价升上了高峯后应会下跌10%左右，因此楼价「真升」幅度其实只14-21%才对。如从这角度看，我的推演只是合理平稳地反映龙市的阶梯式向上而已。

我创立「龙市理论」是有感於中国资金主导的新常态，市场结构已有别於传统的泡沫经济，是以高资金、低借贷、供应量少，令楼价升高，这三点为新的市场结构，龙市是一个崭新的理论，我仍在发展及在市场实践中，我评估楼市亦日益详细去作推演。正确来说，我是总会有错的时候，何况每个人的风险和机会结构都不同，不同市场板块的表现亦有异，所以不应该因为我过去的准确而盲目追随我的观点，买楼是有风险的投资，读者要量力而为并针对自己的特性去变通策略。

汪敦敬
5. 真真薯片
2019-04-11 11:15
地霸卖紧既系过千个单位，成本巨大，就算明知会升都冇可能一个单位都唔卖

所以一直以黎都有地霸囤货，在下都系度详细讲解过，一个盘一千伙，卖6，700个，收回所有成本赚少少，剩底货尾就囤起黎慢慢卖，每次市好卖少少，经典既浪澄湾卖到今日都未卖晒，仲得到689颁大紫荆黎表扬

依家空置税黎紧，应该唔可以囤得咁离谱，不过我估垃圾会可以帮手拉拉布，拖到年尾先立法，由上年讲空置税到今年底，都有年几时间比地霸散货尾，够啦，唔洗100%散最既，散八成，剩底两成既楼价既5%就照交，然后加返价系新盘度，以前既bsd, dsd都可以当做成本spread开比所有买家夹钱比啦，两成货尾既5%又点会唔得？
6. 林太
2019-04-11 11:51
我多年来一直相信汪生，汪生一直没有令人失望。
7. 舍神
2019-04-11 12:03
博士讲紧早几年卖了几间"本小利大"投资楼, 话唔信买唔返的学者罢!
8. Sam
2019-04-11 12:20
5.楼真真薯片 说了事实出来。
9. 颜色笔
2019-04-11 12:22
地产商大多数是上市公司，需要向股东交代，不出售楼那有利润入账？公司利润多，CEO 才可收巨额花红，公司利润少，分分钟地位不保，18个月后已是下一年度的事，那会像以前的华X ,楼10几年不卖等升值。
10. 同一鸣赌一赌
2019-04-11 16:28
好想睇汤博士同林一鸣再赌一次，我买博士赢！！
11. 林一鸣
2019-04-11 16:34
林一鸣：睇淡楼市的人 有机会余生都要租楼

香港落车容易上车难，资深投资者林一鸣分享一个上不返车的故事。他说，「几年前我也有一些朋友，相信政府的辣招可以打压楼价，加上官员不断说买楼有风险，结果就卖楼了，以目前的楼价及按揭成数，他们可以买返原本自住楼的机会，是零，只能永远租楼。」

近年楼价急升，最惨是几年前看淡楼市的人，将自住楼卖出，现在未能买回，有机会余生在香港都要租楼。他认为，这都是政府辣招错误的结果，「辣招根本就是打击冇楼但想买楼的人，唔畀他们买到楼」。

林又指，近期楼市不算出现恐慌入市，只是去年负面因素已经消除，观望买家开始不再等，开始入市了。未来的楼价上升的推动力，有四大原因。第一，加息压力减除，未来不会大幅加息；第二，政府新增土地供应无能为力，公私新楼比例从6∶4变成7∶3，私楼供应在两三年后，将会急速下跌；第三，中美贸易战开始有转机；第四，美国QE收水将会减慢。

他估计，未来楼市还有上升空间，会挑战2018年中的历史高位，较目前再升5%，中原CCL将有机会重见2018年历史高位188.64点。
12. 汤玛斯
2019-04-11 17:09

估唔到汪先生和林太呢啲大好友都 嚟呢个地盘讲野，博士真系有面。

不过楼市越升我越担心迟早会爆煲，所以我不太喜欢汪先生和林太既伟论！

13. 大阳春
2019-04-11 22:23
生活在香港这个有砖头才有人生，有楼才能有高潮的城市，不买楼的的确确是蠢到爆。香港地不靠投资物业难以实现财富独立，是人所共知的事实。

唔信大家望下自己周围的亲友同事同学，有几多个发达可以不靠物业？
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