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明日大屿 智慧在民间
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明日大屿 智慧在民间
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
土地供应专责小组去年经过漫长的谘询，最终设计出「明日大屿愿景」计划。香港土地供应不足，政府徵 地困难重重，因此，以收集民意作依归，来辟地填海建造人工岛，的确是非常高明的手法，而小组主席黄远辉几个月来不辞劳苦，面对公众质询对答如流，算是非常称职。
挟著民意发展明日大屿，最多可打造1700公顷土地，虽然估计总支出高达6,240亿元，但坊间反对声音不多，在民粹主义抬头的今天，港府最重要的任务是兴建房屋，尽量满足基层市民的住屋需求。以当局最新公布的公私营住宅比例7:3来衡量，基层市民的确十分受惠，无论是新市镇的规划设施，还是交通配套及楼宇景观等等，岛上都具备了非常好的居住条件。
对於外界忧虑明日大屿会耗尽港府储备，笔者反倒不甚担心，填海所花费的基建成本，必定比卖地收入的价格低很多，而几千亿基建费用是逐年支付，理论上港府应该可以应付自如。至於岛上如何作出规划及分配房屋，相信港府暂时仍未有定案，有待顾问公司作调查及谘询报告。
著名网评家亮剑先生率先作出分析，用以下分类的卖地收入，便可收回6265亿元。
A . 商业用地： 用40公顷以7倍地积比率兴建大约3000万尺商业楼面，每尺楼面地价$8,000元，政府可收回2,411亿。
B. 私人物业： 以65公顷土地来兴建私人物业，以5倍地积比较计算，有3,485万尺楼面，大约盖41,000伙，以每尺$8000元计数，政府可收回2,788亿元。
C. 港人首置盘： 提供29公顷土地给港人首置上车盘，让低收入未买过楼的人士实现置业愿望，以5倍计算,就有1,538万尺楼面，大约建20,500个单位，地价平均为$4,000尺，政府可收回615亿元。
D. 居屋及绿置居：提供35公顷土地来兴建此等资助房屋，以6倍地积比率计算，有2,255万尺楼面，起到41,000伙单位，地价平均2,000元计算，可收回451亿元。
E. 公营房屋： 提供76公顷土地兴建公屋给基层市民上楼，以6倍地积比率计算，可提供4,920万尺楼面，大约可兴建102,500伙公屋单位。
所谓智慧在民间，以亮剑先生的计算方法，填海1000公顷，由A至E合共用245公顷起楼，提供205,000个住宅单位，尺数以500尺至850尺的中型单位为主。如此设计加上商业楼面部分，有三成建筑物和七成绿化空间，此方案甚为可取。
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明日大屿 智慧在民间
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世界各地嘅政府，若想国泰民安，维持有效施政，点都要向弱势社群派啲福利出嚟做维稳费，而呢笔数点班翻嚟，咁就各师各法，够姜就揸支枪去抢，唔够胆就要谂办法。 基於28定律，一个已发展嘅国家或地区，佢哋八成嘅财富，会集中喺两成人手上，而因为佢哋有资产，可以钱滚钱。 其余嗰八成人，要用时间赚取金钱，如果个人际遇唔好，真系有唔少人餐搵餐食餐餐清。 理论上有钱嗰班，理应呕一半或以上收入出黎畀低下阶层，以拉近贫富差距好正路，但实际上人性本恶本贪婪，有钱人大都会想方设法钻税务漏洞，想收足佢哋嘅税款？唔该悭啲！ 我都唔知香港边一位高人，喺好耐以前谂到条绝世好桥，就系以原本值一蚊，但以双倍或以上嘅价钱，卖畀最有钱嗰班人去填氹。 基於小财不出大财不入，喺最初梗系卖大包才钓到大鱼啦，然后睇位慢慢加价，咁最初落搭嗰一批人账面有赚，唔使你叫都会食过翻寻味，而其余有闲钱嘅人见倒有金执，亦自必然相继入市，升势就会自我实现。 香港地少人多，所以高人就用地产作载体，用呢种方法向富人徵税，行地产税收足嘅比例最多，付出嘅行政成本最少，而且畀税嘅人畀得开心呢下先抵死，因此谂到呢条桥嘅人，真系要追颁一个诺贝尔经济学奖畀佢先得！ 呢个高地价政策将二八定律反转，要两成最富有的人为政府大部份开支埋单，穷人其实要多谢呢位人兄。 我呢个明日大屿土地使用及收入安排，其实都系向呢位高人致敬啫😅
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2.
向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 |
| 2019-04-03 15:44 |
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4年前参与本报《80后上车真人骚》的袁冬怡（Tony），当日买楼差点挞定输掉血汗钱，最终惊险圆上车梦 。曾经豪言：「3年内买第2层楼！」期限已过，人生第一个单位已升值逾4成，去年第3季本港受中美贸易战影响，楼市波动，驱使他想卖楼，而且一直嫌单位升值慢、位置差，收入大不如前，於是展开今次历时半年的《落车真人骚》。 Tony於2015年8月以自由市场价382万元买入将军澳居屋康盛花园一个两房单位，去年8月银行估价由539万元至555万元，辣招松绑，物业3年升41%至45%。当时想卖楼，原因是升幅慢，「同私楼升幅差好远，我呢度升3成几，但私楼已升到5成几7成几！」想换私楼，曾想换当时新盘日出康城LP6，但未卖走手上层楼，不敢乱来。 当时楼价下跌，他认为：「呢个屋苑已经升得咁上下，要突破600万元喺天方夜谭！」当日不是豪言3年后要有第2层楼吗？「经济压力，楼价又跌啦！总之好多嘢令我暂时唔想再咁辛苦去做呢样嘢。」事实上收入大不如前，月入3万元日子难复再，卖楼后打算回娘家与父母住。 去年8月他透过代理行及网上平台放盘，最初叫价600万元，「当初放盘叫价都叫得高，标价600万元反应都多，就算摆啲咁嘅价，都好多代理打嚟问喺咪放盘？」、「好多人嚟睇楼，日日都有好多电话，好多嘢问，好麻烦！睇楼啲人多，但真喺会落实还一个价畀你嘅人喺好少……有10个8个睇过楼，但反应就唔太好，睇完可能无还价就走咗啦！」第一次卖楼感受到：「原来卖楼唔系我一摆上网就有人要。」担心卖不出？他表现淡定地说：「唔喺惊卖唔出，喺惊卖唔到我想卖嘅价！」经纪话他标价600万元是不切实际。 放盘一个月只闻睇楼客，不见有价还。8月底将叫价下调至570万元，其后回归现实将叫价再下调至550万元，叫价放软，即有实客。9月5日他透过whatsapp回覆：「有个客还价520万，原本又话525万。我还价540万，佢话买510万嗰间（另一放盘）。」被买家锄价，无奈、爆粗，他坦言：「银行估价都539至555万元，咁咪仲低过市价，无差到咁㗎！当时咁多人问价，我觉得我单位有人抢，坊间好多人搵600万元以下嘅楼，我层楼系有价值！」 他笃信命理，於是本报邀请几年前为他批命的玄学家麦玲玲再屈指一算，麦玲玲批他，2018年内卖楼成事机会高，八字而言，他出生日属丙辰日，2018年是戊戍年，辰戍相冲，属天罗地网相冲，冲土，属物业买卖的时机。见完麦玲玲，尤如注入强心针，「玲玲师傅话一定成功，个心好定。而且就算卖唔出，我都唔怕，楼系有价值。有谂过唔卖，因为就算收租都得，有人帮我供楼，完全无负担，我做乜要咁贱卖咗层楼。」 心情平复后，揸车搵食的他两日后撞车，「痴线，俾人架车打横队埋嚟！」当时楼价持续下跌，想卖楼又卖不出，自雇司机手停口停。竟然当天传来有客还价545万元的消息，贴近目标价550万元，「如果系有心会落票，唔讲价，就呢口价。」谷底反弹？相约客人9月9日签约，当天早上买家说有事做而改晚上7时，临签约前，Tony无奈称：「啱啱倾好晒价钱，今日入票。临尾40分钟，个客话其他代理平啲……无嚟到，放咗我飞机，成件事无咗！」 后来经纪致电给他说：「个客话搵另一间代理行去买你个单位只系530万元喎！」Tony听完即爆粗，「我一直无讲过呢口价，底线系550万元，甚至无讲过可以540几万元。」发完脾气，谂一谂，「无计，人哋讲咩控制唔到。经纪争生意，对方想留住个客。但我觉得个客傻，我系业主，我话几多就几多，唔系经纪话几多就几多。」 怒火中烧，这边厢被放飞机，不够一小时，随即传来另一个经纪的电话：「我客人开价530万元，有无得倾？」Tony当时覆：「死都唔制，原本有人出545万元，有咩理由要平15万元，我话最少550万元。」但这名客人肯追价，先追一口533万元，但Tony坚持540万元或以上，谈判胶着，经纪约双方9月10日到分行倾。 相约会面前一晚，Tony坦言：「嗰晚谂好多嘢，最惊就系放飞机。」 Tony卖楼诸事不顺，吊高卖楼吊不到，叫价回归现实又被锄价，然后撞车断衣食，到有客叫价达到目标价最终竟又放飞机。愤怒、失望，最终选择平常心。见客肯追价，估计是有心人，一於9月10日去相见。查实客人追价533万元，与他目标价550万元相差17万元或3%。他比准买家早到经纪行，心态都放软，「我都由550万元减到540几万元，541至543万元都可以接受。我谂落得去，买家都肯加少少，我又肯减少少，机会都大。」 进入代理行，他和准买家被各自经纪带到不同房间，「两边经纪唔知讲咩。总之就开口价、还口价。买家还一口价538万元，我觉得都好贴价啦！对方经纪问我底价究竟多少？我答542万元，实价，无得减。跟住对方经纪说无问题，成交！」全程20分钟，单位以542万元成交，较2015年买入价382万元，账面赚160万元，单位升值42%。 「唉！终於卖出，签约收票，唔使烦。但唔开心，因为睇见经纪行贴其他屋苑啲楼价，睇到新都城300几尺都卖638万元，都会駅个单位同我个单位一样大，讲紧790万元。卖咗楼，我日后点样再入市？揸住旧钱买唔到其他楼，心谂，我点解要卖楼？」问他是否后悔？他回应：「唔系后悔，系唔开心，唔会话：『好嘢卖咗，我赚钱啦！』，反而谂我几时可以买番好啲嘅地方。」记得当年买楼，亲戚话：「你咪傻㗎，呢个时候买楼？输死你呀！」又有朋友说他戆居，「呢个朋友有钱唔买楼，租楼租咗5年，月租万几蚊，租到而家都系买唔到楼，但而家佢已经喺濑晒嘢！」卖楼后他曾有隔山买牛的冲动，曾到乌克兰等地视察，最后放弃咗，「我谂点解楼价咁低都无人买呢？总有原因，可能升得慢或政治社会环境唔稳定。」 成交期3个月，笃定今年1月完成交易的Tony一直心想买家挞定就好了，即使最后收票当日他接受访问仍想：「我想佢挞定呀！卖咗层楼后，睇番啲楼价都唔系跌得好犀利，想搵另一间，发觉有少少困难，啲楼价好癫罗！买个普通500尺单位，近地铁站嘅私楼都系600万，根本已经系好难入番市呀！」
土地注册处资料显示，Tony沽出将军澳康盛花园单位后至今，再有7宗成交，6个单位成交尺价都比他沽出单位为低，只有1宗成交尺价比他单位贵3.7%，而该单位位处极高层。「卖楼时，好多笋盘，个价跌紧，但成交期太耐，去到今年1月，中间呢段时间，楼市已经回升番好多。感觉想买番一啲区域好少少嘅地方都比较难。」已经想上番车？「绝对啦！我见楼市又唔系跌得好劲，觉得年尾一定会跌喎！楼价唔会跌咁少。」 「有钱唔买楼系戆居」预留两球重新上车卖楼后，他感受到：「香港嘅有钱人好多，好多人揸住旧钱，觉得楼价贵唔买住，当楼价跌咗少少就疯狂入市。有经纪同我讲话去年12月到今年1月将军澳区已经有100单成交。哗！初时我卖楼，可能一个月得几单成交，而家成百单成交。」 他强调无后悔，「始终有赚吖嘛！升跌唔系重点，重点系我会搵楼。我担心买唔返㗎，担心买唔返我想买嘅地方罗！即系近地铁站或私楼，但私楼可以唔洗睇，三、四百尺已600万，仲要比4成首期，月供万六、七蚊，太夸张！」重申自己不是落错车，变现后一直物色其他物业，目标是邻近地铁站私楼，睇过新盘如大埔天钻、红磡启岸、二手楼如嘉湖山庄等。 他认为：「有钱唔买楼系戆居！我都会买番，但都要啱先得，唔系求其。当初买康盛花园系求其，但当时选择唔多，亦都系唯一地方啱预算，完全接受到。」目前目标是400多万元实用约500尺单位，预留约240万元重新上车，「而家可能会忟啲，但我会等吓。（你知现在机会不高？）唔觉，总有机会去到呢个价钱，楼市唔合理，再升都唔会超夸张。」 夹钱做饮食生意 「攞个经验」未上番车，花数万元与朋友夹钱在旺角做饮食生意，开业初期以三餸饭形式经营，「你话要赚大钱，我觉得真喺窄窄哋！但又唔觉倒钱落海，经验嚟㗎嘛 ，其实而家攞好少钱出嚟。几多人想试就做到，又唔系讲紧几十万，用啲啲钱，咁点解唔试？做老板系我其中一个心愿，咁我试下不如畀少少钱出嚟攞个经验啦！就算输咗都唔系啲乜嘢。」然而餐厅开业未够一个月，已转型做小食如串烧，目前处於转型初期。
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3.
向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 |
| 2019-04-03 15:46 |
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2019年03月29日 | 最后更新: 0329 00:05 / 建立时间 (HKT): 0329 00:02 |
经济学者林本利表示，根据统计处按居所租住权划分的家庭住户数目分布可见，2018年第4季本港家庭住户自置物业比率为49.1%，虽然较2017年全年录49.2%，减少0.1百份点，但观察过去十年，自置物业比率逐年下跌，比较2008年全年为53.6%，十年间已减少4.5个百份点。以2018年年底本港家庭数目近257.39万户计算，反映按比例计算自置物业的家庭减少约11.58万个。 相关新闻：【落车真人骚—理财救兵】落车后再上车 想换500尺楼点算好？（李澄幸） 他坦言，在3年前按这种计算方法推算本港家庭住户自置物业情况，形容为「落错车」。当时比较2016年和2006年，结果有约10万个家庭落错车，目前进一步扩大至逾11万个家庭。他接受访问时指，不少业主被市场消息、专栏作者意见左右物业买卖的决定，导致落错车。 他认为，短期而言，美国加息步伐放缓，楼市料再攀升，幸好政府推出新居屋，当中包括何文田居屋暂时冻结一班上车客，不致於蜂拥入市，从而推高楼价。他批评政府辣招，尤其是收得过紧的按揭成数，导致有自住需要的首次置业买家难以上车。 事实上，新界偏远地区尚有4、500万元的物业可供选购，若有较高成数按揭，可以予上车客上车。然而，辣招令上车客难上车，甚至变相益了发展商，因为发展商推售新盘可以高成数按揭。他建议政府应该针对本港首置买家，放宽按揭成数。若有较高成数按揭，可方便上车客购买600万元以上物业，以及修订换楼人士需要先付15%辣税的措施，方便市民换楼。
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亮剑兄唔系日日写文章，但系言之有物，几年之后睇返，依然不过时，有理有节，深得各网友尊重爱戴。
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亮剑兄分析地产市场十分到位,只能讲一句形容, "精彩"!!!
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楼市转变得几快,上上落落冇肉食,香港税咁重已无投资价值,返大湾区买楼上升空间大一啲.
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10.
引刀一快 |
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| 2019-04-04 03:10 |
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“ 著名网评家亮剑先生率先作出分析，用以下分类的卖地收入，便可收回6265亿元”
库房里面系香港人过去嘅钱，卖返出嚟，收嘅系香港人未来嘅钱。
仲要你等廿年。
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11.
向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 |
| 2019-04-04 11:40 |
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去年年底，笔者已在此专栏分享楼市已经到了谷底。来到最近，相信各位都体会到楼市的升势，究竟楼市会升到几时？
根据2009年之后3次完整的「龙市」数据(以差估署楼价指数计算)，发现未试过有一次在楼价回升到上一个高峰之前，楼价出现下调。政府也未有在此期间出招干预，这个可以称为一个「安全期」，换言之暂时仍然处於「安全期」。
楼市究竟几时平顶？笔者认为，目前整体市场未算全面回复高峰，以差估署楼价指数推演，今年5月至7月份左右会平上一次的顶。
至於平顶之后，楼价升到几时先有回落的迹象？根据过去几次「龙市」的经验，发觉通常9至18个月左右，楼价会因为有力的楼市辣招调控而出现下调，但并非每次政府出招都可以有力管制楼市。另外，平顶之后楼市往往仍有28%左右的升幅。
虽然如此，针无两头利，有升自然也有跌的时候，根据过去的经验，到了新的顶峰之后，楼市一般会回落10%左右。
祥益地产总裁汪敦敬
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12.
承担风险 |
| 2019-04-04 18:16 |
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空置税是让地产商快出货的良药,希望新楼定价要克制. 空置税也是让成本上升,徵税后地产商有机会进行加价.
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好友勿得意忘形,有好时也有差时,计掂数至好买,宜家楼价是天价!
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我同朋友讲云在青天重新蒲头论坛之日就是买楼之时，居然又中。💪
二手楼价升幅开始加快，因为一手全面加价。今年第三季内中原指数可望升穿189点，创历史新高。
云兄，今年最快第三季内你就可以再玩失踪。
在一个超级secular bull market玩数浪，捉浪顶浪底，输咗九成！玩股市吧，楼市唔啱你玩。
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15.
实事求是 |
| 2019-04-05 22:56 |
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新楼在空置税之下唔敢大幅加价,因为要去库存,呢点我信蔡生分析,好有见地.
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16.
实事求是 |
| 2019-04-05 23:01 |
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楼价今年我估可升番去年嘅跌幅,之后横行,由一手楼主导楼市,二手楼冇指标,5月份之后有价冇市,楼价干升. 好友唔好睇得太好,下半年有好多唔明朗因素会出现.
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17.
云在青天水在瓶 |
| 2019-04-07 15:44 |
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有反对声音说，明日大屿填海计划是倒钱落海，此逻辑令人费解。
香港的土地是有价的，而且是全世界最高的地价。创造出高价值的土地，所投入的成本，竟然被人理解理为毫无产出的坏帐，这不仅没有财务常识，连基本生活常识都欠奉。
如果把一个有盈利前景产品的新建厂房的资本开支，当作泥牛入海的不必要费用，何其无知！
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任何人都知道: 买楼等待40年一定赚, 此是人人都知道的公开机密, 2018年10月山峰价, 中环楼王9亿余, 与2019年1月底山谷价, 中环楼王7亿余相比较相差2亿元, 山峰价与2019年1月底山谷价, 相比对, 好多楼盘相差200万大元, 好多打工仔都供唔完, 想做江湖大佬真是不容易, 2018年10月山峰价买的楼, 好多打工仔有排供, 供唔供得掂则要望天打卦了……老实讲我就唔会叫人抢楼啦……因为我是没有智慧的人……
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to;17楼云兄: 有一样外界质疑嘅系官商勾结,填海驶咁多钱,经常超支失预算,贪污好像是必然!
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20.
引刀一快 |
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| 2019-04-08 16:34 |
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To 17楼 云兄
大湾区大把地，系咫尺之间，等到人工岛交付使用嘅时候，都差不多2047，就算依然保留海关，过关一定大为简化，而且24小时通关通道一定越来越多，而且2047之后是否继续保护郊野公园，亦有变数。再者，大湾区发展中嘅人通才通，就系预计俾有需要同有意向去大湾区嘅人大量北迁。 今日将一个足以影响香港发展嘅金额投入大海，就算将来在金额上得到回报甚至盈利，抵偿唔到香港今日所失嘅时机！ 深圳无论势力还是实力都日益扩充，香港嘅资源应该用於提升香港实力，否则如何竞争？大湾区9+2，好多人真系以为群星拱照香港地，可以讲对内地环境缺乏紧贴嘅同步，沙岛起好之时，如果香港冇相应嘅实力同地位，块地划埋入深圳你都冇声出。
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