楼市跌 房委财政堪忧

差饷物业估价署的私楼售价指数连跌三个月，而中原城市领先指数近期亦持续下滑，市场普遍的共识是楼市已转势。笔者相信楼市确实已经转势，但应不会大泻。然而，徐徐下跌，但跌足几年的机会也不小。总而言之，住宅物业作为长远投资的选项风光不再，但笔者估计是次跌市将会由高峰累计下跌最多百分之三十。

股楼大挫打击信心

政府官员曾表示：「有一个指标有些人觉得是负面，但我觉得很正面，就是楼价。」并称三个月来的跌幅「远远未能抵销今年初以来的升幅，更不要说由我上任之后的升幅。」又说「如果有人有任何幻想，见到楼价跌，政府会出招救市，可以悭番。」

经济学者认为，市场价格的变动都是反映供求变化，但因何供不应求的局面会一夜之间突变？

表面上，市民住房的需求不可能一夜之间改变，住房的供应更不可能突变。不过，住房不是消耗品，而是附有投资价值的资产。作为投资工具，预期的变化绝对影响供求。

市场气氛亢奋时大家愿意追价，便出现供不应求的现象；但当市场气氛转差，供不应求的现象就可以即时逆转。所谓刚性需求，在市场悲观时亦难免退缩。

市场悲观情绪涌现有多个因素，最重要的当然首推中美之间出现贸易战，并演变成冷战。其次是股市大泻打击信心和购买力、空置税影响下发展商投地亦不再进取，加上政府锐意增加土地供应，又减价推售居屋，都会影响买家出价及入市信心，当然，卖家对楼市前景信心下降亦乐於减价。由於这些负面因素（除股市外）估计将会持续多年，楼市亦会多年呈现弱势。

新批居屋收入势减

然而，是次跌市的跌幅仍将有限，一个原因是刚性需求仍在。市民住屋需求仍受住户形成（Household Formation） 处於高峰期。而另外一个原因，是本港经济前景依然秀丽，支持外资流入的原因仍多。

此外，加息周期似近尾声，而按揭息率仍处於历史低位，较七十、八十及九十年代仍低出很多。最后，政府虽然锐意增加土地供应，但重点在增加土地储备，每年的土地供应仍不会过多。

笔者确实担心房委会的财政状况。在绿置居和新居屋折扣率大幅调低之后，居屋出售的 收入势会显著下降，同时补地价收入亦会因居屋业主需补地价售楼的诱因不大而大降。

建资助房屋压力大

由於现时居屋业主已可以於第二市场免补地价卖楼，将来置业楼价低，居屋业主补地价在自由市场售楼不会比在第二市场售楼有利。但房委会建公屋和居屋压力巨大，收入却减少，如何是好？这问题政府不能回避。