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股楼夜话(6)一个新楼盘开售,卖几多才适合
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股楼夜话(6)一个新楼盘开售,卖几多才适合

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2018年11月17日

  今日去睇香港羽毛球公开赛,唔知点解,唔见晒中国球手,香港反而有一个球员打入男单四强。在休息时候,收到讯息话一个新楼盘开售,成绩差强人意。在公开发售的50个单位中,只能卖走5个。有fans话唔需要问我,一定不合格。新楼公开发售,卖几多才适合?老板是不是最喜欢一Q清袋?老实说,不是。在老板眼中,一Q清袋易如反掌,只要卖得平便可以。

  我简单解释,能够在开售时一Q清袋,而老板又没有诈型,这是楼神级的主管。谁是楼神?大家应该知道,能够在开售时卖走75%,这是大师级主管。香港有很多个,代表人物我认为是武哥,能够卖走50%。香港很少这类主管,没有代表人物,能够卖走25%,蠢才都做得到,代表人物是小弟。至於少过25%,大多数是过江龙,正在摸索香港人心态,一次失误,不具代表性。fans有多少不明白,叫我解释清楚。有什么好解释?即是开价太高,下一次开售,大幅减价,最低限度都可以做到大师级

股楼夜话(6)一个新楼盘开售,卖几多才适合
1. 内房在港机构
2018-11-17 23:08
照计佢地有更大减价空间,在海外被揾唔少笨实,计啱数要走便走,减起上嚟非同小可。
2. 望东楼
2018-11-18 11:19
我谂系视乎发展商系边个时段推啲乜嘢货出街,过去两年放啲低lump sum嘅劏房出街既然咁多强者疯抢,系老细嘅立场当然系剂剂卖九成赚到尽最好。但如果系买大单位就真系卖到几多就几多,有杀错无放过。

有评论话『现在佣金5%至7%闲闲地,如果是特色大单位,还可以派至三成以上』唔知系咪真?
3. 合适数量
2018-11-18 17:13
已经有楼而且继续睇好的人:一Q清袋
已经有楼而想继续买楼的人:80%
已经有楼而想买平宜楼的人:50%
未曾买楼而想买平宜楼的人:10%
已经卖了自住楼不睇好的人:0%

4. 真真薯片
2018-11-19 12:01
内房的确可能会劈价,但系佢地货唔多,本土地霸就系等紧内房劈价开路,炒起个市,然后自己可以加价
5. 本土地霸就系等紧内房劈价开路
2018-11-20 07:53
地霸仲等紧凶至税过唔到
地霸仲等紧填海计划唔批笔直
地霸仲等紧经济变坏,埃疯减产
地霸仲等紧内房返朴归真卖清水房
地霸仲等紧内房消耗埋最后一毫子寇买历
老问题,发展商系咪可以唔卖楼?

6. 汤玛斯
2018-11-21 17:37
太阳黑子政治经济理论》李彧浩文 撰 (第6稿20/11/2018)

                                                                                                                                         (初稿 2/7/2018)

 理论基础

宇宙星体的活动是有周期性的,所以地球以约30日为一月,约365.25日为一年,周而复始。太阳黑子(也称为日斑)的数目也是有周期性的,太阳黑子最多时称为太阳极大期,最少时称为太阳极小期。根据天文学家的观察和计算,太阳黑子数目约以11年为一周期。

早在1870年代,英国经济学家杰文兹(W.S. Jevons)已经以太阳黑子周期探讨商业危机的周期。近人邓特二世(Harry S. Dent, Jr)在《经济大悬崖》一书的其中一个章节也提到太阳黑子周期与经济的关系。然而,这些研究很容易出现错误的预测,一般的预测错误是经济大萧条来临的日期。笔者认为这些错误预测的主要原因是:

1.      太阳黑子数目雖以约11年为一个周期,但前后的波动可以超过一年,有时下一周期可以在

      12年后才出现,也可以提早一年,在10年后出现。

2.      太阳黑子数目的减少雖然会對人类的经济帶来影響,但同时会因为人类的活动(包括科技

      和文化教育等活动)而有不同程度的影響。所以在太阳极小期,经济雖然傾向於不景氣,

      但不一定出现经济大萧条。

3.      其实太阳黑子不僅對人类经济帶来影響,还会對人类的思維帶来影響,因此,与经济息

      息相关的政治也会受到影響。经济下行的周期也会因为政治因素而推遲或提早发生。

太阳黑子對人类有影響与中国陰阳家的天人合一或天人感应理论相似。政治和经济是人的活动,而人类无可避免受到星体(特別是太阳)活动的影響,所以太阳黑子理论可以预测世界政治和经济的发展趨勢

应用於香港楼市

1997-1998年太阳處於极小期,香港於1998年楼市爆破;

2008-2009年太阳處於极小期,香港於2008年楼市由高位下跌约两成半;

2018-2019年太阳處於极小期,估计香港楼市將於2019爆破(比最高位下跌超过三成)。

按照约11年的周期,第24太阳黑子周期估计於2018年底結束,2019年至2020年太阳處於极小期。然而,在2018年初开始,太阳黑子减少的速度比预期快。在2018年頭六个月,有超过一半的日子太阳黑子数目为零。因此,这一太阳极小期提早一年出现(2018),估计会提早一年結束(2019)。估计香港楼市会於2018年底开始下調,到2019年正式爆破(比最高位下跌超过三成)。

在楼市爆破前一年内,通常有股災甚至金融危机的出现。例如1997年亞洲金融風暴就发生在香港楼市爆破前。然而,股災或金融危机有时可以因为人类的活动(包括政府的政策措施或參与活动者的行为)而延遲出现。特別是金融危机,它可以在楼市爆破后才出现,從而令至股市遲过楼市跌到最低位。

運用《太阳黑子政治经济理论》预测经济走勢,必須评估人类的行为對经济的影響,所以不能单純看太阳黑子的多寡。但太阳黑子的多寡仍屬主導地位,人类的活动只能够推遲、加快或减低经济下行的趨勢,不能改变这一物极必反的周期性现像。例如,香港楼价在2008年本应爆破(比最高位下跌超过三成),但因为在上一太阳黑子周期(第23太阳黑子周期)期间,香港楼市出现長達5年的熊市(1998-2003年),以致楼市只上升了3年便面對太阳极小期。基於2008年香港楼价處於约11年周期的低位,再加上人类活动的影響,所以只下跌约两成半,未達爆破的程度。

2018年香港楼价處於约11年周期的高位,若由最高位下瀉,將超过三成,出现楼市爆破局面。所以,2019年香港楼市將会爆破,下瀉的程度將会非常嚴重。雖然香港人和香港政府吸收了过往楼市爆破的经验,做了不少防禦措施(人类的活动),但这些防禦措施似乎不足(例如限制楼宇按揭借貸不能超过七成,未能正式落实),令到香港楼价處於周期的高位,因此,该些防禦措施应该不能抵禦这周一期的衝擊。加上2018年前半年超过一半的日子太阳黑子数目为零,相信2019年太阳黑子的数目也会較少。因此,这一周期香港楼价下跌的程度应该十分大,很大机会下跌超过五成。除非太阳黑子在这段期间大量增多,但这一机会甚微。

對政治的影響

太阳黑子开始大量减少,就已经對人类产生影響,從對世界政治和经济造成負面的影響。太阳黑子大量减少(甚至减少到没有太阳黑子),会令地球的人类出现阳亢。權力慾較大、志向較高、思想极端的人較易成为領袖。无论透过民主選舉或世襲继承,这类人都較容易掌權。其实透过民主選舉更容易選出这类人为領袖,因为選民也会因为太阳黑子减少的影響而出现阳亢。他们傾向於選出一位激進的領袖多於選出一位溫和的領袖。因此,当太阳黑子减少,地球較易出现狂人領袖。在狂人領袖当權之时,較易出现经济危机甚至戰亂。政治影響经济,而政治是由人去主理的,人受到天体(在此專指太阳黑子)的影響,出现极端的領袖。极端的領袖(特別是大国的极端領袖),会對该国甚至世界的经济帶来長期的影響,即使太阳黑子已经增加,该国经济仍会受到負面的影響。所以有些地区或经济体会出现長期经济衰退,经济衰退时间可以超越11年的太阳黑子周期。这就是人禍,现时的经济学較忽视人禍,所以经济上行和下行的预测经常出错。在政治上,以往口出狂言及言而无据的人会被人唾棄,但在太阳极小期,这些人会得到一批支持者。在互聯网发達的今天,他们可以透过互聯网发布歪理和集結一群思想激進的支持者。

实例一:希特拉是在1934年8月成为德国元首的,当年正處於太阳极小期。

实例二:特朗普是在2017年1月成为美国总統的。2014年初正是太阳极大期的頂峰,2017年初

               太阳黑子的数目已经由高位下跌了三年,但仍未達到极小期,理论上特朗普应该尚

               未獲得过半数阳亢選民的支持登上总統之位。但因为美国特殊的選舉人票度,使

               他險勝登上寶座。基於太阳黑子要到2020年才开始增加,所以在他的任之内,

               他仍然可以得到大量阳亢的美国選民支持。

 

對人类健康的影響

在某一領域称霸的人物一般都会在太阳极小期去世。因为太阳极小期令人类的身体傾向於阳亢,患心臟病、癌症等病的人較易病发。在某一領域称霸的人物氣场較强,即使体質屬涼底的人因其成就而氣场增加(因为氣有助阳氣的提升)。在太阳极小期因阳亢而容易病发身亡。根据中醫理论,溫煦阳氣較寒涼陰氣更能令人延续生命,但若果某人身体机能已衰,根本无法接受过度阳亢之氣(虛不受補),所以較易病亡。尤期在太阳黑子数目为零的日子,身体虛弱並且在某一領域称霸的人處於高危。在某一領域称霸而又年老体弱的人能否避免於太阳黑子数目为零的日子逝世呢?答案是可以的。上文已指出人类的活动可以减少或改变太阳极小期的影響力(例如香港2008年楼市下跌較少,未達爆破的程度)。在太阳极小期,在某一領域称霸的人只要减少性溫的食物,减少被阳光暴曬,遷居於天氣轉清涼的地方,少动多靜,情緒上以寧謐为主等等。則有机会在太阳极小期避过一劫。

问与答

:不是说年老体弱的人較易在冬天逝世的嗎,为何人们傾向阳亢反而較易病逝?

答:在太阳极小期(一般維期两年),因为人类在这段期间較为阳亢,所以年老体弱的人在冬天也不易病死。他们反而在天氣較溫暖的日子(夏秋期间)病死或病发。因为全球暖化或其他原因,有时到了農曆十月天氣仍然和暖,年老体弱的人仍未渡过難关。相反,在太阳极小期以外的日子,因为人类的身体没有受太阳黑子数目較少的影響而出现阳亢,所以体質偏寒的長者在冬天会較易病逝。

:为何太阳极小期会令人类阳亢?

太阳黑子是太阳光球上的临时现象。它们是由高密度的磁性活动抑制了對流的激烈活动造成的,在表面形成溫度降低的区域。雖然它们的溫度仍然大约有3000-4500K,但与周圍5780K的物質對比,它们就顯得暗淡,外观为黑点。激烈的磁场活动顯示,太阳黑子会導致次一级的活动,例如冕圈再聯結事件。大多数的閃焰日冕物質拋射都起源於可见到黑子群存在的磁场活动。太阳黑子活躍时会對地球磁场产生影響,主要是使地球南北极和赤道的大氣環流作经向流动,從而造成惡劣天氣,使氣候轉冷。相反,在太阳极小期地球的氣溫会比太阳极大期溫暖,人类的身体也会变得阳亢。但阳亢的程度会因人因地而異。在北半球,生於北方的人(或祖先来自嚴寒地区的人)通常傾向於阳亢(俗称熱底),阳亢最甚者面部通紅,人也較勇武和不怕死。在太阳极小期之时,这些本来就比較阳亢的人会顯得更为阳亢,会傾向於以武力服人和具侵略性。在中国历史上,隋朝时北方政權的領導人比南方政權的領導人勇武,結果一統天下。唐朝李氏也是北方人,同樣以勇武见称。

 

:近一百年全球变暖,人类会否更为阳亢?

:会!近一百年人类确实比較阳亢。全球变暖令到太阳极小期對人类的影響增加,人类比上一世纪更为阳亢,勇武和具侵略性的人較易掌權。因此,在二十世纪(1900-2000)人类死於戰爭和各種人禍特別多(遠比上一世纪多)。近数十年環保人士推动减排,是值得支持的,因为全球氣溫下降,有助减小人类阳亢的程度。

问:除香港楼市之外,太阳极小期對其他地区(特別是中国大陸)是否有同樣的影響?

答:除香港楼市之外,太阳极小期對其他地区(包括中国大陸)是会有影響的,但其影響的程度与香港必定有差異,甚至何时经济开始下行也会有差異。例如中国大陸部份城市楼价比香港早下調,而且下調的幅度也比香港大。中国大陸幅原廣闊,每一个城市和经济区所受太阳极小期也会有差異,中央政府及当地政府的政策以及当地人民的活动也会影響楼价的波动。简单地说,全世界每一个地方都会受到太阳极小期的影響,但受影響的程度存在相当程度的差異,若某地方根本极少楼宇买卖的经济活动,像文化大革命时期的中国大陸,那太阳极小期對中国的楼价没有甚么影響。此外,如果某一国家与其他国家有頻繁的经济往来,太阳极小期對这一国家的影響也会較大。现在的中国经济正好具備了以上两个特点(頻繁的国際经济活动和活躍的楼市),所以中国大陸的楼市很大程度上会受到太阳极小期的影響而下行。如此说来,像非洲和南美大部份国家豈非不会受到太阳极小期的影響?那又未必,如果那些国家没有活躍的楼宇买卖活动,太阳极小期對该些国家的楼价影響大下。然而,任何国家都一定有经济活动的,對於某些以農业为主的非洲和南美国家,即使它们与其他国家的经济往来不多,太阳极小期同樣会大大影響它们的農业经济。需知道最早將太阳黑子理论应用到经济周期的学者,当时主要是研究太阳黑子理论對農作物收成的影響。道理很间单,農业收成很大程度上受天氣的影響,而太阳黑子的活动又会影響地球的天氣,所以太阳黑子的活动会影響農业收成。学者们最初以为太阳黑子只会影響以農业,不会影響工业和商业。后来他们发现以工商业为主的国家,她们的经济周期与太阳黑子数目的周期存在密切的关系,從而发展到今日的太阳黑子经济理论。雖然最早將太阳点子应用至经济分析的杰文兹(W.S. Jevons)是一位经济学家,他之后也有一些经济学家发展这一套理论(更多的是经济活动參与者应用和研究这一理论),然而,这一理论至今仍不被正統经济学家所接受,认为是異类。笔者认为正統经济学家是否接受太阳黑子理论並不重要,重要的是这一理论是否具備实用的价值。

问:甚么是阳亢?

 

答:阳亢是中醫的專有名词,包含了肝阳上亢及陰虛阳盛的病症。本理论所说的阳亢是廣義的阳亢,当中包含上火、溫氣、燥动、激進、積极有为等等,傾向於阳亢是偏向於多动積极,不一定達到肝阳上亢及陰虛阳盛的病症。在太阳极小期,因为地球所接收来自太阳的阳氣增加,導致人类傾向於阳亢,但不是全部人类都变得阳亢,因为体質偏涼及品性溫和的人再阳亢也不会完全改变体質和品性的,但在太阳极小期会比其他时间積极和阳亢。体質溫熱的人在太阳极小期会变得特別激進和阳亢。

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