联系汇率令楼价上升

 　　我经常被人问及楼价点解会上升，我会因应对方身份或者工作来回答。如果是政府公务员，我会答是供应不足，如果是银行家则是香港没有跟随美国加息，财仔问则会话免压力测试的高成数按揭。如果是地产商问，我不会回答，他们心知肚明。问我只不过是考一考我的智力。

　　有一个基金经理问楼价点解会上升，仲指明不要基本答案，例如低息，供应不足，高成数按揭等。他以为我有一些困难，其实些少难度也没有。而且，这是一个正确答案，除了银行家以及基金经理外，其他人不会很容易明白。任志刚则发梦也想不到他所订立的政策，竟然是楼价上升的原凶。

　　我唔记得几多年前，财政司与任志刚等为了稳定港元，免受大鳄追撃，於是设立联系汇率，及后曾荫权与任志刚为其设现时的上下方对换方保证，外资进入香港，每1美元香港政府答应最少给他们7.75港元。当外资离开，最多只要用7.85港元，香港政府就会给予他们1美元。就是这一毫子框框，做成楼价飙升至脱离香港市民负担水平，这点绝非香港政府可以料到。

　　当外资进入香港之后，就会以大约8％p.a.借给香港财务机构，再转借给买楼的人，或者直接借给买家。不过金额就要很大，例如中环中心的按揭，外资不但得到所按的物业作为担保，并且可以得到有关人士的私人担保，可以说是十分保险，甚至是必赚的生意。当外资厌倦了这个角色，资金离开的时候无论世界有任何风险，只要俾7.85港元，香港政府就会给回外资1美元。有了联系汇率的保障，外资打都唔走。由於太多资金，香港可以不跟随美国加息。换句话说，联系汇率不但间接产生高成数按揭，而且令香港利息长期处於低水平，令到香港楼价上升，基金经理话有没有这样复杂。老实说，我不觉得复杂，一字咁浅的道理而已。