居屋政策失初心 房委会变地产商

国家领导人常强调「不忘初心，方得始终」，指任何政府政策、为政者的主张都不应偏离原来目的，都应为人民服务，只有坚持这根本的宗旨才能成功。而香港的居屋政策，全名是居者有其屋，是基层及夹心阶层的置业阶梯，让他们能拥有属於自己的房子，安居乐业。

上车希望愈趋渺茫

新一期居屋推出四千四百多个单位，共收到逾十六万份申请，超额认购三十六倍，这就是疯狂楼市中的缩影，尽显市民的无奈。据差饷物业估价署公布，私人住宅连升二十三个月，其中十六个月创新高，按年增长百分之十六，香港楼市平均尺价更高达一万二千元。调查显示，香港连续六年蝉联全球最难负担城市，一般打工仔家庭不吃不喝十九年才买得起楼，居屋可说是一般市民上车的「最后希望」。

但这个希望也愈来愈渺茫，因为居屋售价也「豪宅化」了。以最新一期居屋为例，长沙湾凯乐苑及启德启朗苑，尺价分别为九千二百三十四元及九千七百五十五元，只有东涌的项目稍为相宜。以全港家庭入息中位数二万七千元为基准，就算抽中居屋，一个四百万元的单位，按揭借足九成，以供三十年为例，每月还款额高达一万三千五百余元，根本就过不了银行的压力测试；就算过到压力测试，楼按开支也令人吃不消，实际可支配的收入已是贴近贫穷线。置业安居究竟是改善生活还是让生活变得更艰难？安居却不快乐，真的很讽刺。

更讽刺的是，居屋被「豪宅化」正是由政府将居屋售价与市场价七折挂鈎的政策所造成。私人楼市疯狂，居屋售价也拾级而上，一四年政府复售居屋，当时平均尺价已是六千余元，但夹心基层勉强尚算负担得起；现在四年过去了，家庭入息中位数只增加了百分之十三，居屋却大幅加价五成，脱离市民的负担能力。

为甚么我说居屋政策丢失初心呢？因为房委会竟变身地产商，仗着售价与市场挂鈎，在居屋项目上大赚特赚。房委会在一八年的居屋项目将可获利八十二亿元，建筑成本每尺二千五百元，却卖每尺六千至近万元，就算计入其他成本，卖一个居屋即赚一百八十五万元，接近一倍纯利！随着私人市场飙升，房委会却企硬居屋是市价七折，坚称居屋售价符合申请人的负担能力，但实际就是大玩搬龙门游戏，不断放宽申请收入上限，造成申请人供得起的假象，由一四年上限为四万六千元，升至今年的五万七千元，升幅百分之二十三，但同期的住户入息中位数增长只有百分之十三。须知道，五万元以上的家庭收入已是最高收入三成的群体，将他们也纳入居屋的申请资格，再用四成收入作每月供款，然后说居屋售价是符合申请人承受水平，这不是玩数字游戏吗？不禁令人怀疑政府是否为私人市场托市。

居屋政策的初心是让居住在公屋但希望改善居住环境，或刚超出公屋申请资格而需要租住私楼的人士，在合理的楼价下可置业安居。以公屋申请资格作为参考，二人及三人家庭入息上限分别为一万七千六百元及二万二千三百九十元，超出这个收入就不能申请公屋，但又远远负担不起私楼，居屋应以这群目标对象的负担能力和建筑成本作为主要的考虑。面对这类收入介乎近二万至三万元的家庭，现时居屋建筑成本每尺约为二千五百元，定价应以低於二百万元为主。

从速检讨居屋售价

笔者於本栏一连两周讨论房策问题，一是地从何来的问题，二是定价问题。说到底，房屋是必需品，是家庭乃至社会稳定的基石。为政者要不忘初心，居屋的售价令政策原意走偏了，故应从速检讨居屋售价，必须与私人市场脱鈎。