楼市暗涌：远水变近水 楼市有灰犀牛

四大指标全创新高 8年推地供应大增

数年前在谈到房屋供应时，往往会用「远水不能救近火」去形容，皆因房屋由卖地到落成入伙往往要4年以上，这个时间差令市民一直有种房屋供应不足的感觉，但随着政府近8年积极增推土地，供应不足的情况已经扭转。目前四项官方房屋供应数据正逐年上升，去年更齐齐创出近年新高，预计今年会继续刷新纪录，尤其私楼每年落成量已追贴政府预测量，反映「远水已变近水」，成为另一项左右后市走向的因素。

■香港文汇报记者 颜伦乐

目前影响本港楼市的两大因素分别为加息与供应量上升，当中又以供应量上升最为人忽视，皆因本港已有长达十多年的供应不足，市场对於房屋供应已有一个既定印象，认为供应永远追不上需求。但由政府近月公布的4项房屋供应数据中，会发现全部直线上升，可以预见房屋供应於未来将只升不跌，或成为影响后市升跌的「灰犀牛」。

私楼落成由1万增至2万

四项统计数字分别为私人住宅土地供应量、落成量、动工量和潜在私宅供应量。当中最值得留意的是落成量。翻查资料，过去差估署每年预测落成量，几乎每一年都「估错数」，2013年更较预测量少近四成。但去年差估署罕有地「估中兼有凸」，实际落成量较预测上升约4%至17,791伙，而这项数字更加为2004年26,040伙落成量之后，近13年的新高。

差估署最近公布，2018年预测有18,130个单位落成，2019年更有20,370个，相比2009年的历史最低水平7,157伙上升约1.85倍。中原地产研究部高级联席董事黄良升更预测，未来私楼供应平稳，按年数字或有起落，但长期走势稳定，换言之，私楼供应偏低的状况已经纠正，由每年不足一万伙，升至每年近二万伙的水平。事实上，据香港文汇报统计过去5年（2013年至2017年）落成量已经高达67,639伙，相比再之前5年48,950伙多出38.2%。

5年动工8.8万伙增50%

动工量的增幅亦同样非常明显，运房局资料显示，过去5年（2013年至2017年）高达88,100伙，相比再之前5年仅58,500伙多出50.6%，反映政府近年积极增加土地已见成效，推高整体私宅动工量。当中2016年的动工量25,500伙，更创2000年动工量30,100伙后的16年来新高。2017年数字虽然回落至1.7万伙，但亦为近年高位。

其余两项数字亦同样处於历史高位水平，当中由运输及房屋局公布的「未来3至4年一手私人住宅潜在新供应单位数目」，於去年第2季曾冲上9.8万伙，创下历史新高，反映未来潜在供应量极多。虽然至去年第4季轻微回落1%至9.7万伙，但仍然属极高数字。若将去年第4季9.7万伙潜在供应量与2011年同期4.9万伙相比较，6年后竟然多出近1倍。

私宅潜在供应6年增1倍

至於私宅土地供应量亦同样创新高，2017/18年度来自官地、一铁一局项目、私人发展及重建项目等的土地供应合共高达2.55万伙，为2010年政府恢复主动卖地以来的新高，并且按年增26.6%及较年度供应目标1.8万伙高出41.7%。业界人士指，按照兴建进度，未来数年私宅新增供应势必「爆灯」。

更值得留意的是，过去5年私宅土地供应已近10.5万伙，较政府的供应目标多出超过1万伙或11.7%，大量供应下，往后楼价势将受压。

11楼兄台举例恒隆起好楼可以分二十年卖，而不须要担心荔枝会过期。

更极端的例子有如：全数28幢共2,830个单位，由1985年卖第1期开售至2016年的深井豪景花园，华懋集团销售时间可长达31年，恒隆都系学习华懋拖长慢慢卖，香港楼少担心会冇人要・卖唔出，呵呵，笑咗。

『等大造的时候才买楼』焉有见怪之理？不如叫 引刀・土著・自醉・浪子・阿井等，努力储蓄足够子弹才来买，老一背人教落，『宁望自己发达，莫待楼价下跌』，更加雄才大略、励精图治呀！

豪景花园货尾卖足31年 (睇片)

2016年06月11日