2018年日本地价与房价的升幅

　　用香港的说法，地价即代表地皮俗称面粉价（借地权），地价加上建筑成本等於面包价（制成品）大厦建筑尺价，就是地皮加上建筑材料，而日本地价（地皮）不包括建筑物成本，土地一般是永久权，本身价值累积升值，如果从建筑物结构，钢筋水泥、铁骨或木造的建筑物其实日本银行或估价公司每年对建筑物估值单纯建筑物本身是每年都在折旧的。但是日本近年不动产（面粉及面包）从2013年开始价钱均在不断上升，有此可得日本的地价增长速度每年都升值，而建筑物折旧率每年是下跌。所以日本有句说话，新楼银行估价借得足，中古二手楼估价不足。（日本建筑物结构估价寿命参考：木造15年、铁骨20年、钢筋水泥25年、刚筋钢骨水泥25-40年不等）银行估价只乎建筑物寿命。

　　2017年香港人来日本投资的数据比前年大幅增加，根据本公司世纪21中华物业（东京）中央资料库，从2013年，14年，15年这三年间，香港人集中投资300万港币以下的日本单身公寓比例比较多，从2016年，17年，18年，香港人这两三年比较多人投资一些银码500万港币以上的小全幢大厦或一户建（独立屋）可以话系投资进阶版，根据日本经济新闻的调查，2017 年海外客人在日本投资的不动产价值是 1 兆 1000 亿日圆（约800亿港元）。 是2016年的3倍之多。而根据 CBRE2017 年的统计，其中来自海外不动产(包括 office，与商业用大厦)投资额增长了 102%，足足上升一倍有多。由此可知，更多的海外投资者及资金，集中在商业及住宅部分。

　　其中三井住友公司旗下的私募基金公司有对各个国家海外投资者在日本的投资金额比例进行过以下统计。香港和中国一齐大约是占了海外资金在日不动产投资的 17%。相比 2012 的 12%，多出5百份比，可以看出香港中国在日本的投资金额在日本的不动产海外资金比例中是每年日渐增长的。

　　至於2018年6月15日日本政府推出的民宿合法化，会令投资者重新考虑民宿可以经营的地区，值得一提是，如果投资者想经营民宿索性把单位改成「简易宿泊所」将会成为主流。2018 年外国人最受欢迎的投资区域集中在东京，据日本的调查资料显示，分别是港区，涩谷，新宿，世田谷区。可以讲都是日本最矜贵的几个区之一，地价非常保值。
 
　　很多人会问笔者日本主要地区租金回报是多少？ 租金的回报率，正常一个单位用长期租约出租，物业出租率与位置有关之外，物业现况与楼龄，地理、位置还有单位本身的设施和间隔都有很大关系。基本上租金的回报率，在日本可以说是越旧越偏的房子回报率越高。但是楼龄太旧的房子虽然租金回报率高，但是相对的管理费及修缮积立金一样高成正比，而偏远地区的房屋升值能力就会不如中心区域的建筑楼龄较新的的房子高。而地理偏远的房子，一旦租客退租，房子等待下一个租客的时间也会较长时间。建议投资者选择市中心地区较穏阵。

　　房子招租快。对於海外投资客自然更有信心，而投资日本房产，除了租金回报以外，相信房屋的租出率以及房屋升值所带来资产増值的巨大收益， 也是海外投资所需要考虑的重要因素之一，以下统计是日本与世界各国的表面租金回报率对比。日本的租金回报率大概是5%，但具体的回报率还是需要看实际情况。

世界各地表面回报率顺序排名是：
日本5.02%
美国3.91%
瑞士3.81%
俄国3.22%
英国3.21%
法国2.89%
新加坡2.82%
香港2.82%

　　因为篇幅有限，详情请查询www.c21-tokyo.com