日本解放民宿、严厉监管

大家看到题目就会觉得很矛盾，日本开放民宿政策同时又加强监管民宿，前阵子香港传媒报导日本经营民宿无利可图啦！究竟是真是假？很多朋友都搞不清楚目前在日本投资不动产是危机抑或是机会？等笔者同大家仔细研究一下！

近年日本因为旅客急速上升加上奥运及赌场效应，为舒缓洒店日渐饱和状态，政府制定政策於去年成立民宿特区，把民宿从前的不合法，变成合法化，民宿特区为东京23区其中的一区为大田区（羽田机场附近）及整个大阪及福冈。划分成为可以经营合法民宿，未有民宿特区之前，过去如果住宅要做民宿必须要申请简易宿泊所「根据日本旅馆业法规定分成4类 1）下宿 2）简易宿泊所3）旅馆营业4）洒店」（详细内容http://min89plus.com/hotel-business/4case）

单位必须要符合规定的大小及消防设备才能成功申请做民宿，单位改成简易宿泊所成本会增加，而大田、大阪、福冈三大民宿特区只要大厦管理处容许，基本上都会申请成功，可以经营365天，惟必需住上7日6夜，这就合法。日本政府於2018年6月15日全国开放民宿合法化，从3月15日只要去日本各地保健所申报，填写资料就可以申请，到6月15日前就会知道申请是否成功。於3月16日政府宣布民宿法律，全国各地民宿只可以最长经营180天民宿（特区例外），日本是一个比较保守国家，政府怕开放民宿会影响市民，政策可以令国民分享经济发展成果，鼓励民众把单位如有空间可以拿出来做民宿增加国民收入！政策倾向优惠居住一户建或大单位的日本人把单位假期或有空档期出租可以即时受惠。日本是一个比较保守国家，政府怕开放民宿会影响市民，把民宿分区域推动，凡住居专用地域都不能做民宿，简单介绍13个用途地域名称：
1第一种低层住居专用地域
2第二种低层居住专用地域
3第一种中高层居住专用地域
4第二种中高层居住专用地域
5第一种居住地域
6第二种居住地域
7准居住地域
8近邻商业地域
9商业地域
10准工业地域
11工业地域
12工业专用地域
13都市计划区域内用途地域指定区域

民宿管制严格区域如下，大家可以看到东京那一个区什么时候可以经营民宿。
中央区：区内全域，周一早上到周六早上民宿不可。
台东区：「房东不在形式」周一早上到周六早上民宿不可。
目黑区：区内全域，周一早上到周五中午民宿不可。
大田区：住宅专用地区，工业地区，工业专用地区，文教地区平日民宿不可。

民宿管制一般6区
新宿区：住宅专用地区周一中午到周五中午民宿不可。
文京区：住宅专用地区，准工业地区，文教地区平日民宿不可。
世田谷区：住宅专用地区，平日民宿不可（祝日当天和转天早上除外）。
衫并区：「房东不在形式」住居专用地区平日民宿不可（祝日当天和前一天除外）
练马区：住居专用地区平日民宿不可（祝日当天和前一天和转天除外）
足立区：住居专用地区平日民宿不可。

民宿管制独特5区
千代田区：
文教地区·学校周边（「房东居住形式」「房东不在，大厦有管理员常驻形式」周日到周五不可。「房东不在，大厦无管理员形式」终日不可。）
人口密集地区
「房东居住形式」「房东不在，大厦有管理员常驻形式」无限制，「房东不在，大厦无管理员形式」周日到周五民宿不可。
港区：住居专用地区，文教地区「房东不在形式」只可以春假期，夏假期，年末年始营业不可超过96天。
江东区：第一种中高层住居专用地区平日民宿不可（祝日和转一天除外）
中野区：住居专用地区平日民宿不可（祝日和转一天除外），另外需要和每一位入住者做面对面本人确认。
板桥区：住居专用地区平日民宿不可（祝日前一天除外），「房东居住形式」不受限制。
大家看了上面可以经营民宿日子数字，笔者简单说明一下，可以经营365天是大田、大阪、福冈三个民宿特区，其它区域最多180天，最极端严格是新宿区只可以星期六日做民宿。

看完上述内容，大家认为日本开放民宿消息是好是坏呢？以笔者见解，从前不合法到即将合法化，从前要做民宿只要把单位改成简易宿泊所，符合安全标准，便可以全年经营民宿，目前不需作任何改动就可以申请做民宿，当然要大厦管理处批准才能申请成功，但东京及大阪目前大部分公寓管理处都不会容许做民宿的，只有少量大厦管理处容许，请大家留意，全层、全幢及一户建（独立屋）相对比较容易成功，而开放民宿政策是一举几得，可以增加政府税收及日本物业业主收入，同时舒缓酒店旅客压力，透过申请民宿牌照容易监管提升安全程度。民宿法规定凡经营民宿的业主，责任为纳税义务人（个人可以申请），而经营超过数间民宿，必须要委托纳税管理人（法人管理公司才能申请）法例原意是如单位发生任何事情，纳税管理人或纳税义务人必需30分钟内到达单位可以处理发生的问题把事情解决，所以凡是大阪的民宿单位，管理人必需居住在大阪，东京的民宿单位管理人必需居住在东京，这样会减少管理上的麻烦，如果是香港人业主就必须委托纳税管理人负责，除非香港人业主有日本合法居住签证在留卡，否则都需要授权委托法人去代办。笔者团队由今年3月15日开始就忙於处理大量外国人业主，申请把单位做民宿，当中很多中国及港澳台的日本楼业主查询，问题离不开如果偷偷经营民宿想节省税项及如果在新宿区星期一至五违法经营会怎样及如何以身试法，笔者一律拒绝作不负责猜测，只能尽量叫大家奉公守法，作为业主赚取了租金，应付合比例的税务，不过可以从一些灰色地带走法律漏洞，例如签署短期租约等（详情笔者在此不便透露）。日本2018年3，4，5月份相信是外国人业主把单位申请做民宿高峰期，待6月15日前便知道结果，上述民宿管制区域香港投资者可以作参考如何重新部处投资地区及把物业改变用途，不竟日本建筑法例改变土地用途比香港容易得多，因篇幅有限，查询电邮c21@hotmail.com.hk或www.c21-tokyo.com