其實想写呢篇文章好耐了，身为银行前线员工，做按揭业務十幾年，對當今楼价高企，一向都有少少頭緒。加上十幾年的老拍檔仲量聯行今日都出黎講兩句，本人實在都忍唔住頸，有感而發，希望發表以下一些愚見。除了长期低息呢个不爭的事實外，我想就政府兩大政策去解釋为什麼楼价长期居高不下。
第一，當然是政府过往推出的辣招的影響。首先大家千祈唔好以为，辣招的目的係壓低楼价。其推行的目的，只是保護银行體系，不讓银行的按揭成数太高，以免當楼价下跌时，負资产的数目大增而令银行呆壞賬急升，危害到整个非常依賴金融业的香港經濟。
银行业乃百业之母，一定唔可以出事。而各種的辣招，我大膽去講，反而有少少帮手推高了现时的楼价。以下我会就其中幾條條例去加以說明。
「額外印花稅，SSD」，这條條例令物业买家最少持有物业3年，冇錯，这樣做令投资者投资物业的成本增加，理论上減少了炒家的楼目，变相減少了需求。但同时也減少了物业的供应量，我这裡所講的是物业的流動供应。
试想想，如我有一间，甚至乎多间物业，我就算持有过了3年，我都唔捨得將物业卖出去。因为假如我卖了出去，我新买回來的物业又要再持有3 年我先可以卖出去。所以我寧願一直持有，當楼价下調时或我真的需要现金时，便隨时可以將物业卖出，这樣才可以降低了持有物业的时间風險。
而这个原因，可謂冰封了整个物业二手市场。冇人会願意轻易卖出手頭上的物业，卖家叫价自然相對進取，而當少数的买家願意以高价去接貨时，这些零星的成交价格經報導後自然变了其他卖家的指標。就好似嗰啲冇乜成交的股票，有一兩个人去买，一下子便买高了幾个价位，做成了爆升的假象。
「雙重印花稅，DSD」，这稅其實喺度影響緊一手楼的楼价。依家發展商卖楼，为了要照顧已持有物业的买家，好多时都会以现金回贈或折扣的方式代买家支付。试問發展商邊会咁好死，同你呢幾十年嚟，冇見过冇發水冇奇则嘅楼一樣，發展商只会一切一切都同你计到盡。
羊毛永遠出自羊身上，所有代付的稅最後都反映喺開高了的定价身上。记住，所有现金回贈或折扣，都係左袋嚟，右袋去。最後买家都係要俾返政府。
而附近的二手楼业主唔係傻的，佢見你表面上（买卖合约上）买緊萬五蚊呎，但计埋稅實際买緊萬八九蚊呎，佢哋叫价都識得開返近萬六七蚊呎。就係咁，隔條馬路嘅一手楼楼价，帶動二手楼楼价，我叫尼个现象做「#一路一帶」。
「买家印花稅，BSD」，呢个稅係针對大陸人的稅。同樣地，發展商一樣有提供名式各樣的補貼畀买家，结果就同以上情況一樣，造就了高的定价。
你哋可能会問，原來计埋稅，新楼並唔係發展商所標榜的咁平，做乜仲有咁多人爭住买？原因係关乎政府所定，要求银行可做的按揭成数有限而影響。
一般人未必知道，现时1000萬楼下嘅楼，只可做6成；1000萬楼上只可做5成。而所謂按揭证券公司的9成按揭，只限於400萬楼下嘅楼，而8成按揭则限於600萬楼下物业。而另外一间宏X的按揭公司，就厚此薄彼，一手楼600萬楼上都可做到7，8成，但二手楼就要跟隨按揭证券公司，8成按揭只限6百萬楼以下。想买大价二手楼，请先準備好4，5球现金先好諗。
原來種種政策條例都帮緊一手楼，因为一手楼有最強王牌「發展商二按」。现时只要你肯簽名，放低一兩成首期，發展商撈埋银行嗰份！不問背景，餘下的佢搞掂，真係有情有義过「安X兄弟」。再加上頭一年兩年借錢息率仲平过银行嘅存款利息，冇錯，我冇写錯你冇睇錯，係平过你平时做定期嘅存款利息，而唔係一般银行借俾你供楼嘅按揭利息。總之，完全帮你徹底消除「借定唔借，還到先好借」嘅擔憂。
试問，针對按揭成数的辣招，有真正阻礙到唔夠首付，sorry sorry，应该係首期嘅人去买楼嗎？政府有膽量打擊發展商二按嗎？明眼人睇到嘅係有人暗中帮地产商去貨先真。
第二，我想講嘅係人口政策。呢度有兩方面，一係每天150个的單程证配額，二係不斷批出的學生簽证和工作簽证。150 乘以365等於54750。我们香港，一年有5萬幾个新移民，假設平均4个人一个單位，每年就要萬幾个單位去应付这班人。
好多人话，當中好多係窮人，都买唔起楼，关乜事呢？錯了，住屋需求就係住屋需求，哪怕佢哋住緊嘅係劏房，公屋。佢地就係佔了一个單位，原本你俾4000蚊租到嘅劏房，依家要7000蚊；应该申请到嘅公屋，要等多7年。
你把心一横，索性叫你老豆攞埋啲棺材本，或者加按你老媽子層楼，再搵曬啲細佬妹帮你过壓力測试，走去上車成为有楼一族。咁原來公屋劏房嘅需求，就变左做私楼嘅需求。
另外，再教你一个簡單嘅加数，4 加3等於7。你同我都懂的，駛乜你教。我其實想講嘅係，4 年大學加3 年工作，7年後成为香港永久性居民呢條数。𠵱家好多机構，尤其係有中资背景的，都好喜歡请呢班已在港讀了4年书的畢业生。
我親身體验到𠵱家银行请trainee，有三分一都係呢班人。记住，咁樣有人好快就可投票了。講返正題，虽然表面上取消了投资移民，但不斷增加的海外生及留港發展的畢业生，都對住屋有龐大的需求。
而且，好多时人工同我地差唔多嘅佢哋，又会租得买得起嗰啲我地唔食唔著10年都买唔起嘅楼。
始終买楼係真金白银，物业价格冇得做假，有咁高嘅成交价，當然係代表有班人俾得起先会出现到。邊班人？當然唔係你同我啦！
謝比特
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