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大淡友比大好友更有说服力
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大淡友比大好友更有说服力
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2018年2月22日
老友话市场上公认汪敦敬是最准确的楼市评论员，问我最不准确的是哪一位，我话唔使周围搵，远在天边，近在眼前，我自认是最不准确楼市评论员，或者是楼屎专家，老友话更加不明白，既然我自认是最不准确的楼市评论员，点解在过年的时候，连续几日都见到我在电视讲楼市，点解电视台不访问那些预测准确的评论员，说到底他们都比我有说服力，电视台的人对我说，准确预测楼市的评论员实在太多，顺得哥情失嫂意，都唔知道搵那一位最好，索性搵一个预测不准确的评论员，观众是喜欢看他怎样狡辩，现在市场上只得我一个人，这就是电视台电台搵我的原因。
在这几年，有不少打算买楼的年轻朋友在买楼之前都会问我的意见，我反问他们点解要问我，明知到我是睇 淡楼市，听我讲完之后可能会取消买楼念头，他们会话，正因为打算买楼，所以就要听买楼的风险，如果问那些睇好的评论员，答案不但是应该买，而且是有买趁手，最多加上一句量力而为，问与不问没有大分别，我的意见反而值得他们参考，毕竟市场上已经没有太多人会说楼市有危险，唔怪之得在过去两三年有咁多人问我是否应该买楼。
对於我来说，预测准确与否并不是最重要，我只是将楼市的风险说出来，我不能说楼价已经与市民购买力脱节，即使知道楼价会继续上升，我都不会鼓励未有能力的人买楼，万一楼价回调，或者他们没有能力供款，我鼓励他们买楼岂不是害了他们，但对於那些有能力买楼的人，我是会鼓励他们买楼，因为如果有能力而到了现在仍然未有买楼，所欠的是一些信心，倒不如让我这个大淡友给他们这点信心，连大淡友都话买得过，就一定买得过，那些楼市大好友一定不知道，市民对大淡友比较有信心，所以，大淡友的说服力比较大好友强得多。
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大淡友比大好友更有说服力
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大家在乎的其实是预测是否准确。大好友及大淡友都无所谓。可惜多年下来大淡友也输晒啲说服力，搞到冇人信。
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其实港楼有升冇跌系人为格局, 始作俑者系地霸+正苦, 正苦唔推大量居屋, 地霸配合囤货, 对於市民既居住诉求, 正苦就整色整水做d野黎做标题党忽悠市民, 转移视线, 大前提系唔影响楼价, 3D辣椒, 置安心, 港人港地, 共居计划, 以至黎紧既港人上车盘, 全部都源出一致, 总次正苦就系要保地价保障自己同地霸利益, 情况有如mpf, 讲廿年讲一大餐高中低风险, 其实重点系基金表现跑输大市同吸血管理费, 正苦既出发点就系帮金融机构抢市民钱, 讲到尾就系官商勾结, 实际上呢样系港英传统历史(以前怡和太古大班直接做埋行会成员), 今日特衰正苦只系将港英制度发扬光大而已, (可能有人会问, 正苦97-03推大量供应整死地霸点计? 当年有冇地霸真系死左? 反而系正苦见地霸唔惦, 出全力帮到尽, 蓝湾半岛免费起多几层, 贱卖红湾半岛, 零地价贝沙湾……)
根本就系官商勾结, 可怜香港仲有好多人系睇唔到, 在下留名等睇粉岭高球地继约, 有钱人继续打golf, 穷人训劏房, 睇死佢扮短租3年, 3年后冇人记得, 到时先续租100年, 靠正苦推供应? 死几世都未等到
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心水清过博士好多！ （靠正苦推供应？死几世都未等到）
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好淡都系赌博、香港砖头唔系好多人赌得起、以前冇赢开嘅…而家够胆落场…有银冇所谓、呅水嘅…三年内升两成以上先平手、顶长D ? 就睇自己荷包嘞 ! 政府责任系提供足够公屋、投资赚蚀就各自修行啦！
政府角色系维持秩序、参与即时自暴其短、玩大笪地…玩美食车…玩邮轮码头…玩滴滴嚟、成班高学歴…现哂型…低智9官、不识人间烟火。
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博士成日讲供应会增加, 在下真系唔明, 所谓10万私楼潜在供应, 根据过往楼花既卖地时间, 大约系买地后4-6年推出, 即系10万单位卖5年, 即系一年两万, 扣除别墅式豪宅, 纳米单位, 同最重要既地霸囤货拖长十年黎卖, 即系每年500-1000尺民生私楼唔会多过万8个单位, 咁既供应算系过剩?
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8.
细价楼业主 |
| 2018-02-22 21:12 |
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转贴隔离王文彦重贴既文章, 睇完以下数字, 我地如何演绎正苦成日讲既10万潜在私楼供应算系供应充足? (有样野佢计错数, 贪憎任内私楼供应应该冇万8伙, 不过对佢篇文大意影响不大) 无论是公屋每年平均20,000个，居屋8,000个，还是私人住宅18,800个，都是偏低的数字，远远不足以满足需求。我这样说，是有道理的。 根据统计数据，从1980年至1989年十年，本港私人一手住宅年均供应量为29,500个；从1990年至1999年十年，年均供应量为26,900余个；由2000年至2010年年均供应量是多少，我一时找不到有关数据，但知期间的年均一手私人住宅吸纳量为18,500个。要知道该十年大部份时间一手私人住宅是供不应求的，以此推算，它的年均供应量当高於18,500个。 居屋是在2002年被董建华政府停建的，之前的十三年，年均供应量为13,000伙，而公屋的供应量约为25,000伙，合共38,000伙。特首和长策会未来10 年的公营房屋每年目标既定为28,200伙，那岂不是远较1999年至2002年期间的年均供应量小？至於一手私人住宅供应量18,800伙就更有问题，它与2000年至2010年的年均供应量基本上不相伯仲，而远远少1990年至1999年的年均26,900伙及1980年至1989年的年均29,500伙。 上世纪八十年代的香港人口还是五百多万，中港仍远远没有今日这般高度融合，国内客来港购买物业作为自住居所或投资的，仍未蔚然成风，但一手私人住宅供应量已达年均29,500个，20多年后的今日，人口是700余万，中港一家，香港房地产市场已由本地700万余人的市场变成全国13亿人的市场，想不到特首和长策会的建屋指标未来10年年均只是18,800个，那是一种严重倒退！曾荫权任内一手私人住宅年均供应量(约为18,500伙)已属严重供不应求，弄到楼价狂飊，民怨四起，未来10年年均供应量若然与曾前特首的相同，那么期间私人住宅供不应求的现象肯定只会变本加厉，要未来10年的楼价稳定下来亦肯定是缘木求鱼，弄得不好，恐怕会像过去十年般大幅飊升，难道届时又要借助辣招去管理需求以遏抑楼价？
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准唔准不是自己说的，是别人给予你或其他楼市评论者的评论，不能说自己准或唔准，要有准确的预测及真实的数据才能有说服力的， 更不能説一些已经过时的理论或是个人意愿而不断地发表意见，不能够自欺欺人，以为大话説十次便可当真话，很有可能害人害己的。
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香港五六十年代用海沙起的楼去到十年后已经差不多六十年或者七十年楼龄，好多到时都要拆，政府更应要增加供应补番条数。
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香港系 2024 就会达人口高峰，打后都系老人家，香港人又唔生仔，而大陆黎既单程多数都系低下层，有理由相信香港既未来如果要keep 住楼价，只有一个可能，就系大陆黎既富豪，低层既人你见到都住劏房，入黎再多都唔会另香港楼价全面上升，大湾区胜者为王，边个GDP 高，就吸引区内一线资金同人材，一定唔会系本地人话为主，好似深圳一样，人都系黎自五湖四海，到时香港如果重系一个大城市，亦都会同深圳一样，所以旧区系香港好快就会消失，最少系二三十年，深水埗区都尺价急升就系预告，当一个地区有好多人黎争资源，最快出局既就系最穷既人，所谓N 无，劏房必定会长玩长有，因为只有更加多香港人向下流，楼价同购买力脱节唔系无原因亦都唔系因为香港地少人多，正确D黎讲系地少，有钱人多，所以政府都玩埋劏房一份，当然楼市系会有上落，但系大势系只。会。向。前。走。 就算楼主几佛口婆心，我谂都救唔到要被边缘化既香港人，而有能力系今时今日上车既人，应该都算系香港一线人物，只会同香港命运连成一线（因为他们的竞争能力），而买唔起格梗上同唔上既后果都系一样（系香港洗大饼会比大陆过得好一点？），我谂无人中意生活既环境极大既转变，但系中国嵼起E 一个大时代，就似早前回大陆退休既香港人一样，如果因为大陆水纸低而返大陆退休的话，钱只有越黎越唔见洗。到时系香港都一样， 因为有极大既资金会长期系香港滙集，这是香港在大陆之中最大既功用，情况又似香港既学校，最读得书既大部份都系国内黎既学生，唔通叫D大陆人唔好黎读书？一系唔黎，如果要黎，香港人只有被边缘化。看看香港四大行业，过去十年能够倍增的都是和国内有关的行业，如果有在职90 年代工厂的人都会知，工种系极短既时间内系完完全全可以比国内取代，金融业也一样，现在在香港上市的都是国内公司，trading 如是，见利丰之没落可见一叶知秋，物流如是，见国内的收货和香港的收货量又可以知，唯独一样系香港既専业服务同旅游业，是香港比较本土（唔知香港成日讲本土既人有几多系从事E两个行业，因为铺主一定唔会同你讲本土，専业人士唔Q得闲同你本土，讲本土既人只系死前一鸣而已），不难见地产业於下一个浪头也许就会是大陆发展商成为龙头。 国内人既生产值爬过香港头是大势，创意劲如日本国运都不停向下，香港搞创意工业如果无国内日既资金同人力，我相信唔会有真正既出路，再者，一线香港人材都在金融界搵饭食，二线人材同大陆讲唔成竞争，如果再黎一次 90 ～2000 年一样既经济转型，必定是香港人被大量边缘化之时，今次一定系trading 业为重灾区，而金融业唔似trading 业，用唔著太多人，创意行业同専业服务业可容纳既人亦无可能容纳到trading 走出黎既人 （就似当年由厂退出黎既工人一样），所以香港既穹富距离必定会有加无减，直到会大陆既比例差唔多，
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13.
引刀一快 |
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| 2018-02-23 19:20 |
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大湾区内，如果香港一直系最隔涉嘅区域，对未来发展是好是坏？如果大刀阔斧改善中港通关流程，咁香港人以及准备喺香港发展嘅大陆人系咪必须住香港？
香港咁细嘅人均居住面积，早就系社会问题，一直严重影响香港人生活质素，买纳米楼唔系唔好，唔好得一间罗。
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14.
向泛民说不 |
| 2018-02-23 20:48 |
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16.
细价楼业主 |
| 2018-02-24 01:10 |
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我还记得两年半前 pp 用数据分析三年后CCL 上170 点知未到三年就破了 今天直上171。 当时好记得有人话数据系死既 用数据分析系吾会够市场经验丰富不多数据的人准。
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