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楼市与股市截然不同
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楼市与股市截然不同
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
送走了楼股皆升的2017年，迎来了充满挑战的2018年。新年伊始，笔者首先向各位读者送上祝福，祝大家新年快乐，万事如意！去年是香港丰收的一年，楼价上升约13%，恒生指数升了3成多，而香港全年经济也录得3.7%增长，是近年新高。那么今年市况又将如何？
股市有很多专家，为免误导读者，笔者不便作评估，还是专注於楼市的评论比较合适，几年来能够幸运地估中楼价走势，或许跟本人一直看好有关。房屋又叫不动产，楼价走势一般是处於长时期的单向发展，也就是说升会升一段时间，跌也会跌一段时间。不像股票易升易跌，如果读者想仿效甚么趁低吸纳、高沽低揸，一不小心可能会吃大亏。
很多读者以为楼市及股市是孖公仔，楼价升股票就升，楼价跌股票也跌，其实不然，股票可以当天来回由升变跌，但楼价却不会一天或短期内立马转向。而买卖股票的政府印花税只是0.1%，然而买楼的印花税却最高可达30%，两者的买卖成本简直是天渊之别。因此，楼市与股市可说是截然不同的市场。
置业成本高 转售价更高
真的不忍心再唱好楼市，这对於淡友们来说是十分残忍的事。我是真心希望楼价可以稍微回一回，好让那 些有能力买楼的人上车，以减少他们心中的怨气。有时候心里很纠结，说楼市升会给网民责怪，不说真话又违背良心，倒不如干脆学打官腔：「现在入市买楼者，要先衡量自己能否承受将来楼价大跌的风险。」
希望楼市下跌的人，与其整天埋怨楼价高，不如认真想想楼价为什么会这麽高。港府已经尽了力，然而光是出口术是不够的，政策的实施才是最关键。就如买一个440万以上的房子，单是政府徵收的印花税，已是6%到30%不等，试问如此高的买楼成本，业主将来要转售，放盘价是否要提高两至三成以上才合算？
有点可惜的是市场上已没有炒家，而用家放盘大多数是开天杀价，他们害怕「卖咗买唔返」。今天的二手楼市场被辣招捆绑，一手楼发展商订价又偏高，这些都是楼价高企的原因之一。有人说升市已变成一个信仰，我宁愿大家都成为信徒，起码早几年买楼的信徒心里比较踏实。本人希望政府减辣，是因为如果减少双倍印花税、放宽卖楼印此税等等，买卖成本会降低很多，楼价或会有所回调。
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楼市与股市截然不同
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1.
即买即挞的楼王 |
| 2018-01-03 12:14 |
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2.
Danny |
| 2018-01-03 13:05 |
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蔡老板又有好文欣赏!
"有点可惜的是市场上已没有炒家，而用家放盘大多数是开天杀价，他们害怕「卖咗买唔返」。今天的二手楼市场被辣招捆绑，一手楼发展商订价又偏高，这些都是楼价高企的原因之一。有人说升市已变成一个信仰，我宁愿大家都成为信徒，起码早几年买楼的信徒心里比较踏实。本人希望政府减辣，是因为如果减少双倍印花税、放宽卖楼印此税等等，买卖成本会降低很多，楼价或会有所回调!
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股市同楼市完全唔同,买楼成本太高,转手就一定会加价两三成,冇人想蚀本,楼价当然升得快! 呼吁政府谂谂减印花税啦!
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蔡生每篇文都有不一样的观点,我喜欢佢有独特见解,楼价高有好多因素,重印花税都系高楼价起因!
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市场上炒家已经消失了，剩下的全部都是业主都长期投资客。所以不出天价都咪使旨意佢地肯卖楼。赶绝炒家，结果反而楼价越升越狼死。淡友们现正是否后悔支持辣招？
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6.
向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 |
| 2018-01-03 15:44 |
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从眼镜蛇效应想到香港楼市
11月24日，周五。日前拜读沈旭晖兄大作,文中提及印度人气总理莫迪表面上对北京客客气气，但亲政府媒体不时煽动反华情绪，同行眼见反华标题有助吸睛，人人争相效法，彷佛中印天天濒临开战，与实际情况大异。
沈兄的结论是，印度政体跟中国不同，民间情绪足以左右政策，当局一旦反主为客，随时适得其反。言下之意，反华情绪若失控，政府大有可能进退两难，被媒体牵着鼻子走之余，中印擦枪走火的风险亦相应增加。
重赏之下有勇夫
这个极具见地的观察，令笔者想起一桩与印度有关的轶事，以及由此衍生的所谓「眼镜蛇效应」（Cobra Effect）。话说，在殖民时期的印度，蛇患一度十分严重，英国派驻当地的官员为了减少有毒眼镜蛇数量，颁令每打死一条眼镜蛇便可领取奖金。常言道，重赏之下必有勇夫，
更何况眼镜蛇虽毒，怎奈何得了印度无处不在的捉蛇能手？英国殖民政府这项「德政」，对不少当地人来说犹如天降横财，自告奋勇者不计其数，眼镜蛇数量於计划实施初期确实大减。
久而久之，「问题」来了。眼镜蛇再多，也满足不了人的贪念，蛇患解决等於捉蛇者的财路一下子给断绝，那还得了？转数快的马上想到，何不大量养殖此物，为自己提供杀之不尽的眼镜蛇，从此财源滚滚永世无忧？
英国人出名精明，这等雕虫小技，如何逃得过殖民者的法眼？诡计被识穿后，奖赏计划实时取消，养蛇人手上「筹码」换不了钱，留着只会令自己眼冤，遂大量放生。随着放出去的蛇在野外不断繁衍，印度眼镜蛇数量反而比以前更多！
后果可大可小
这个故事未必能直接套用於「印度五毛」身上，惟说到适得其反，却大同小异。亲政府媒体煽动反华情绪，原为凝聚国民向心力，藉以提升莫迪和印度政府的管治威信。
此举引发竞争对手争相仿效，为求「促销」，标题要多夸张有多夸张，不必要地加剧中印紧张关系。那可不是新德里始料所及，处理稍有不当，后果可大可小。
印度毕竟远了一点，对港人而言，更「贴地」的例子近在眼前，但愿 傻灿・土著・自醉・浪子・阿井 等租租淡淡睇毕之后愈听愈火滚！
政府近年多番推出辣招遏抑楼价，但市民离置业梦想只有愈来愈远。这算不算「眼镜蛇效应」，笔者说不上口，但当局以税务手段打压需求，炒卖活动近乎绝迹，但同时大大加重了有意换楼人士的交易成本，二手供应萎缩，降温不成之余，反令楼价居高不下。
金管局收紧按揭成数，本意是加强银行体系风险管理，惟市民「上车」难上加难，买楼意欲却半分不减，购买力迅速由二手市场转移至发展商为买家提供额外融资的一手领域，楼市在新盘主导下热上加热。
世事何其讽刺
灭蛇计划令蛇患变本加厉、辣招愈多楼价愈升、「五毛」哗众取宠左右印度政策，意想不到的后果往往比要解决的问题更严重，世事就是如此讽刺！哈哈哈・・・
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总之宜家买楼风险好大,随时负资产,各位醒目啦,听吓博士点讲就明,今年加息来临,你地买咗楼嘅人多珍重!
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风险大的楼市为什么大家没发觉?资金下半年一定抽走,香港楼价靠资金支持,大家想一想,当利息上升2厘时候,香港楼价跌3成!
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现在产生买楼心态的人,有一部份就像是古人所说的眼红症,要滴眼药水,见到人买楼升咗值,佢又想买...
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真的不忍心再唱好楼市，这对於淡友们来说是十分残忍的事。 此是最佳的陈述!!! 免至没有灵魂的人胡乱追随...
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我买楼的智慧原产生於股票市场的波浪走势,但楼市走的是长命上升周期,股票市场是完全由超级大户主导起跌!!! 人类的智慧就是适应环境转变而生存领会...
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四叔走运,年捐十亿,四哥都走运,......市场再录名人入市个案，其中知名艺人「四哥」谢贤，於早前用其真名「谢家钰」入市，并以8500万元购入浅水湾豪宅怡峰的低层A室，利嘉阁分行经理梁志伟表示，单位面积约1939方尺，为2房连1个套房间隔，望海景，以成交价计，尺价达43837元。
港股上月底触碰三万点，恒基地产主席李兆基按照承诺，捐出十亿元，据悉集团已经向慈善团体及学院商讨。有没有想过，可否建议四叔做一个社会实验，邀请市民参与无条件基本收入计划两年？ 【此为全文下篇，上篇见此
恒指升上三万点，恒地主席李兆基将履行承诺每年捐10亿元行善。人称四叔的李兆基早年曾承诺，一旦升上三万点将每年捐赠十亿元予社会。据了解，四叔已接触非牟利机构及学院研究，倾谈可捐赠的项目，预计数月内有眉目，这些项目主要是扶贫及慈善。
恒基发言人已证实，四叔将履行早年捐赠承诺，有见近期大市气氛良好，他早在数月前就已开始接触非牟利机构及学院研究，倾谈可捐赠的项目，当中有十个项目已有深入的倾谈，预计四叔其后将详细了解各项目建议书的内容，决定如何参与。
事实上，四叔虽为千亿富豪，但乐善好施，在回馈社会方面付出良多。在教育方面，他早年成立李兆基学位，资助本港学生入读牛津，又透过旗下基金资助多家大学。为了推广创意工业发展，○五年捐助了二千五百万元给兆基创意书院位於九龙塘的新校舍。医疗方面，九五年仁安医院落成，该片位於沙田的地皮是其早年以五亿元购入的，该医院以收支平衡为目标，不求赚钱。
除了香港，四叔在内地也做了很多善事。他早於八二年改革开放初期，就捐出了五百万元，与多位好友成立培华教育基金，帮助培育工商管理、医学及海洋石油工业管理等专业人才，以配合内地发展人才的需求。
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每天在此说风险,此类人一生都风险,好多人都唔明白,古人所说的: 不入虎穴 焉得虎子...... 《明知山有虎，偏向虎山行》此是香港人的英雄本色...... 香港人的情怀是永存的: 独自在山坡，高处未算高，命运在冷笑，暗示前无路，浮云游身边，发出警告，我高视阔步。 虽知此山头，猛虎满布，胆小非英雄，决不愿停步！冷眼对血路，寂寞是命途，明月映山岗，倍觉孤高！ 抛开爱慕，饱遭煎熬，早知代价高。
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今时今日买楼嘅人唔谂买唔买得起先，随时会即买即挞掉。最大原因: 无法上按的际遇...
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"第一城"天台屋即买即挞订嘅故事,大家就要得到启发,买楼先计好数至好落订,否则风险好大,无端端招惹损失!
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现在香港楼市,处於一个非传统理念,非传统思维,非传统价值观的上升波浪中,如果你采用一本通书睇到老的方式,未免表现像一位寒酸财主的形象人物代表者...每年要置一本新通书来睇.
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| 去年楼价急升超过一成再创新高，美联集团（01200）主席黄建业认为，2018年楼市上升动力将减弱，但预计依然有10%升幅。他更说「人无楼不发」，形容买「砖头」可保值。 楼价看升一成难估顶 黄建业昨天出席美联周年晚宴时指出，楼巿现处於高位，今年面对房屋供应增加、美国加息及缩减资产负债表等压力，楼价上升动力料不及去年，然而，在资金充裕及刚性需求支持下，估计今年楼价仍可涨10%。他个人看好独立别墅地皮、甲级商厦及工厦三大类别。住宅方面，细价楼需求殷切，价格升幅可与大市同步；中型单位受制辣招，升势会较慢；超级豪宅将继续破纪录。 对於楼市何时见顶，黄建业明言难以估计，惟强调「我搵到嘅钱买晒楼，人无楼不发，一定要有楼」。一般市民如果有足够资金缴付首期，楼是必需品，可以买来住及保值。 |
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楼市与股市: 同出一源...1984年,中英谈判期间,恒基地产 (0012.HK) 股价是0.78元港币,当年,本人购入40万股,如果持有直到现在,升值67倍有多... 1986年沽出恒基及九龙仓股票,19万及34万购入新地大埔中心431尺及610尺两单位,如果持有直到现在,升值23倍及17倍... 所以基本原理是一样,机会则由自己捕捉... 现时股价: 恒基地产 (0012.HK)HKSE - HKSE 即时价格。货币为 HKD。
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作为评论楼市起跌的人,根本不需要向买楼者提出统一行动的动议,因为没有可能所有人同一时间买楼/卖楼,此是完全不可能的事,精神病医生经常会说: 每天都担心别人买贵楼,叫别人小心投资风险, 是一种人类懮虑症状,不适宜持续下去,如果是传统中医,会叫你煲啲清心火舒解润肺安神汤饮吓...
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