近日汤文亮博士有好几篇文章认为明年香港楼市若下跌幅度在10%内，已算相当理想，主要观点为环球利率上升及香港经济环境开始转坏。汤博士的预测与媒体的楼评刚刚相反，大多楼评预测2018年香港楼市升10％，主因为就算利息上升对整体低息环境影响不大、货币充足、需求仍然强劲。
这些文章令我都想分析一吓明年香港楼市走势，我个人喜欢从「传统经济学」、「政治形势」及「行为经济学」三个角度分析，从前我只会思考头两个角度，近年就加入了「行为经济学」的社会心态分析，但这个分析已在「
香港楼市的思想泡沫何时爆」文中作出大胆预测，其结论对2018年没大影响，因为思想病毒的爆破还需实质楼价大幅下跌才会出现，明年头三季出现机会不大，所以行为经济学的因素对明年楼市走势影响不大。
纵观多个楼评的预测可说都是已「传统经济学」上的供应需求因素如利率、货币、经济环境、市民对住房需求等等作出分析，但我个人认为这些因素在明年改变不大，就算明年再加三次息，而香港跟著加还追加今年未加的，都是约加1.5%左右，对香港整体低息环境实质改变不大。加上这些因素的改变要带来楼价的调整，在传统经济学上是从一个平衡点转移到另一个新平衡点价格是非常缓慢的，同时在现今香港楼市由大地产商新盘主导下，就算需求减少，地产商都可以唔减价，甚至加价，因此以传统经济学预测明年楼市走势准确性应不高。
我个人认为现阶段对香港楼市能产生明显影响的是「香港房屋政策的改变」，这是「政治形势」分析。正如我多篇文章已表达，林太是纯中央委任的香港特首，她其中一个主要任务就是解决香港住房问题，稳定社会。今年8、9月时她应该曾放风表达会以官商合作的农地首置楼解决住房的供不应求问题，但在10月的施政报告就好像消失了，得番1000个以官地试行的首置计划，其他的房屋政策改变不大，如绿置居和白居二恒常化，令她公信力大跌，其后尝试对传媒解释，但又出了个80万公屋论，令她更要向市民道歉，可以话行错咗两步棋，但以她的个性不会就此放弃，调整后她必更努力实行其房策大计。
纵观林太在今年参选特首后对香港房屋政策的观点，在此作出对明年香港房屋政策的改变及楼市的预测。我个人认为2018年头三季，港府会让楼市兴旺，就算中原指数再创新高，都不会加辣，当然更不会减辣啦。同时期「搵地小组」会不断得出结论，大多数增加土地的方案都行不通，香港土地短缺问题非常严重。在明年夏季香港楼市可能进入楼市炽热的时期，但楼价升幅不高，约5％以下，同时期「搵地小组」在这情景下向林太提交报告，香港必须大兴土木开发新土地面对未来的发展，维港以外填海、旧区重建、新界棕地等等都应该考虑。在大多数香港市民整体认同「搵地小组」的结论下，林太在2018年10月的施政报告中，就会大篇幅地发表其心目中的房屋大计。在这个施政报告发表后，香港楼市正式进入「范式转变」，香港的房屋政策会向星架坡的「组屋」政策模式发展，我个人认为最大的改变是香港的出售公营房屋如「绿置居」、「居屋」、「首置楼」都会以市民负担能力定价，年轻一代买不起楼的忧虑就可大大减轻，我个人对香港未来的长远房屋政策的预测可看「
80万这个数字根本唔重要」一文。
简单总结，以「政治形势」分析香港2018年楼市走势是先升后跌而波幅轻微，升约5％而在明年夏季见顶，10月施政报告后，香港楼市正式进入「富有香港特式的组屋政策」发展，楼价应在10月后开始转势向下，但跌幅缓慢，希望这个在我心中有点新意的想法对大众网友有参考价值。
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