楼市已经固体化

　　中原指数继续上升，已经超过六月底，我无话可说，不过，指数计算方式没有将银主盘成交价纳入考量，未免是不够全面，现在打算买楼的人知道，如果买一些由小业主拥有的物业，便会发觉很难可以用市价买到，或者要付高於市价大约一成才有机会，这个状况显示楼市已经固体化，如果不介意物业是银主盘，则有机会可以低於市价两成能够买到，买楼的人绝大多数是精明的消费者，他们当然首先会考虑低於市价的银主盘，固体化楼市成交量不断降低，但成交价就不断创新高，如果不知道个中原因，就会认为楼市不断上升，原来，指数以偏概全，根本未能够反映真实情况，不过，固体化的楼市究竟是怎样的?

　　有很多物体可以以固体、液体，气体存在，以水为例，固体叫冰，气体叫蒸气，液体当然是水，在一般情况下，水是会以液态存在，如果到达摄氏零度，水就会以冰态显示，现实是，当水变成冰，它的体积是会增大，楼市也是一样，当楼市在正常情况，有买有卖，有足够成交量支持，所得到楼价是正常，但现在楼市呈现冰态，成交量远低於正常，这显示楼市已经固体化，楼价亦会比正常高，大家或者会觉得很奇怪，但其实是正常。

　　有多个原因做成楼市冰态，首先当然是政府的各项特别印花税，这令到小业主在没有必要情况下，是不会卖走自住单位，即使是物业投资者，他们知道在卖走任何物业之后，再买的时候就要缴付各项印花税，或者，他们的开价就会包括未来再买物业时要缴付的印花税，最后做成楼价上升，其次是不少业主根本没有借贷，亦没有打算卖走他们的物业，表示楼市已经固体化，但不排除有买家愿意付很高的溢价来买他们的物业，做成楼价上升，但当供应上升，成交量增加，楼市便有机会回复正常，去固体化的楼市，楼价是会下降，不过，这只是一个理论，影响楼市的因素还有很多，不能够单一而言之。