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银主盘开价高并非好事
浏览人次：19946    回应：6

银主盘开价高并非好事

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2017年8月31日

　　我上星期撰文话银主盘不断增加，最后会令到楼价下跌，但指数不会跌，因为中原指数并不包括银主盘成交价，虽然有评论员话银主盘愈多，楼价愈升，我认为这是反话，他只不过想指出现在银主盘愈来愈多，但现在银主盘市场出现了一个奇怪现象，就是拍卖行的银主盘开价竟然比银行估价还要高，而银行估价一般比成交价高，换句话说，银主盘开价已经高过市价很多，这是不可能发生的事，究竟银主盘市场出现了什么问题。

　　一般买银主盘的人，他们最大的要求就是低於市价的荀盘，在政府推出了15%印花税之后，这个形势更加明显，因为买银主盘的人，如果他们已经有住宅单位，就要付15%印花税，所以，银主盘成交价会大幅低於市价，这是一个不争的事实，由於银主只是要求收回借了出去款项，即使成交价低於市价亦会接受，损失的只是原业主，银主受损的机会不大，现在银主盘的开价高於银行估价，表示要卖到这个价钱，银主才不会有损失，这是以往不会发生的事，现在楼价即使横行，银主在出售银主盘之后，仍然有一定程度损失，严格来说，这应该是财务公司的失误，或者太多新进财务公司，风险管理警觉性不足，放贷进取，才会出现银主盘要高价求售这个现象。

　　我估计现在按在财务公司的物业，有不少的借贷比率是相当高，一但债仔不能还钱，物业被财务公司没收之后已经资不抵债，即使物业被出售，财务公司都会有所损失，当财务公司警觉到这个危机，那些银主盘一窝蜂被推售，楼市就会有压力，非常非常大的下调压力。

银主盘开价高并非好事
1. 痴痴地等
2017-08-31 09:37

全城滙卖得这样好，市场有点意想不到。

市场出现这样的情况的确令不少人觉得难以理解。不是说楼价已与大多数人的购买力脱节了吗？不是大家都在埋怨楼价已贵得完全不合理吗？连政府高官亦多次劝喻买家入市要小心，那为甚么楼价仍这么容易找到支持位？

人们之所以对这种现象没法理解，是因为他们忘记了楼价不是由多数人的意见来决定的，而是由愿意出真金白银去买的人决定的。多数人都买不起楼，多数人都想楼价跌，都不足以令楼价下跌。因为香港每年私人住宅的新供应只有2万个左右，如果人人都买得起，根本不够分。所以楼价只能升到只有少数人买得起，并愿意掏荷包去买，才能平衡供不应求的情况。

香港有740万人口。不计18岁以下的(不是民意调查的对象)，也有670万，所以每年只需有0.3%的香港成年人打算(并有能力)在当年买楼，就足以消化当年的新供应。所以之前有民意调查说，有意在现阶段买楼的人非常少，只有6%左右。我说这怎算非常少，6%的成年人有40万，香港全年一二手的总交投量也不足10万宗。这表示只需6%的香港成年人打算买楼，就足以包揽香港5年里楼市所有的交易。如果明年又有新的一批人想买楼怎么办？

由此可见，用民意调查去推论楼市的趋势是不恰当的，千万不要以为身边的人都说楼价贵，楼价就会跌下来。全城滙好销反映现阶段市场仍有足够的有效需求去消化市场的供应。在资金出路不多的情况下，不排除仍会有资金流入房地产市场，令楼价进一步上升。
2. 真真薯片
2017-08-31 09:42
银主想做靓盘数, 最好办法系推高银主盘成交价, 令手上抵押物业估价上升, 咁样负债比率就会降低, 当然, 卖唔卖得到又系另一回事, 尤其系当银主盘超过左600万按保上限, 银主又冇提供高成数按揭, 面对来势汹汹既高成数包按一手盘, 高价银主盘好难招架
3. HWW
2017-08-31 10:04
90年代每月成交都过一万个单位，而政府却说未来了5年只有一共只有9万个单位供应，少得可怜。港人等到绝望, 所以见新楼就抢。
4. 孟波
2017-08-31 10:19
银主盆数量虽不少但真正笋盆极少，有些更见业主自己委托拍卖行卖搏撞生客，其叫价不比同区地产代理手上盆低甚至更高，拍卖行长驻一班资深投资者住，一有笋盆就举手，普通用家甚难以笋价夺得心头好，另一限制是某些银主盆成交期太短得一至个半月，要做按揭申请者随时到期仍未批出被杀订，总之买银主盆唔系咁易买到平靓正好盆。
5. 真真薯片
2017-08-31 13:02
差估处数据都出埋, 博士点睇?
6. 差估处数据
2017-08-31 20:46
差估处反应香港楼价升得劲过中原指数，因中原指数只计成份屋苑。
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