香港楼市的思想泡沫何时爆

近日在媒体还有少量文章认为香港楼市没有泡沫，主因为现今香港银行M1存款比97年多出几倍，表示货币供应充足，购买力强劲。还有香港的楼宇有六成没有按揭，这些业主随时可以加按，拿出首期帮子女或自己再买一层楼，所以楼市的升势应该还可以持续，没有泡沫时，更不用说什么泡沫爆破！

但从行为经济学大师及2013年诺贝尔经济学得奖者罗伯特．希勒（Robert Shiller）的「思想泡沫」定义分析香港楼市，得到的结论是香港大众市民多已感染「买楼必赚、楼价只升不跌」的「思想病毒」，在过去5年买楼必赚钱已在香港成为「社会流行病」，在现今楼价已大大超出一般港人负担能力下，难以说香港楼市没有泡沫，应可说泡沫已相当明显。因此我个人认为值得讨论应是香港楼市泡沫「在什么情况会爆」和「什么时候爆」。

「思想泡沫」的「形成」和「爆破」都需要实质经济条件支持，而香港楼市泡沫形成的实质经济条件是土地供应不足，这是由於政府自03年起大幅减低土地供应，形成私楼供不应求，令价格不断上涨，在传媒和地产代理的刺激下，令投资者情绪高涨，形成「买楼必赚、楼价只升不跌」的思想病毒得以广泛传播，并在此传播过程中的楼价不断上涨，让思想病毒不断合理化，到达不认同楼价必升就是傻瓜，或说楼价会跌就是食粪专家的社会现状。

同样地香港楼市泡沫的爆破亦需要实质经济条件支持，我个人认为在过去几年特区政府的不断增加土地供应，目标大约维持每年两万个公营房屋及两万个私营房屋供应，慢慢形成打破香港住房供不应求的经济条件。港府已多次表示未来三至四年有九万六千个私楼供应，但由於上界政府的公信力低迷和实质供应还未到位，因为过去两年卖的多为远期楼花，随著新一界政府由林郑月娥领导的新班子，公信力和执行力已大大提升，在过去的三星期，广大香港市民应有目共睹。自7月起，中原城市指数已开始有回落迹象，连跌三星期，但这并不表示楼市即将爆破，这只不过是思想泡沫爆破的初始阶段，因泡沫的爆破还需实质楼价不断下跌，才能慢慢消除「买楼必赚、楼价只升不跌」的思想病毒。

（1）楼市软著陆，泡沫自然消失
在今界特首选举已反映到中央对港政策的大改变，香港特首已改变为「纯委任制」，我们的特首主要是向中央问责，地产商对香港政策影响已大幅减退，而中央给林太的一大任务就是解决香港住房问题，香港各大地产商亦了解到形势的改变，自7月起地产界已出现「民不与官斗」的现状，其销售策略已有所改变，有个别的楼盘已减价，同时已有大地产商成功补地价，港府在毋须卖地下亦能增加供应。在港府实行每年约二万个私楼供应下的不断卖地，未来香港差不多每月都会有新盘推出，随著过去几年推出的楼花到达入伙期，香港楼价应会慢慢调整，在特区政府的公信力不断增加，传媒将会不时报导楼价下跌的消息，广大市民对「楼价只升不跌」的睇法应渐渐减退，形成打破思想病毒的条件。以上论述的楼市软著陆情况是最理想的，在长期阴跌下令楼市泡沫自然消失，但我个人相信现实不会这么理想。

（2）高成数按揭引发的泡沫爆破
自2015年尾开始，香港各大地产商便以提供高成数按揭卖楼，最少8成半，甚至有高於十成的按揭，因此已有不少财力不足的市民入市，同时听说有部分有实力买家，原本只想买一个单位，但因高成数按揭的优惠及之前一约多伙的漏洞，在地产代理的推波助澜下，以一约多伙买下多个单位，这些买家实质在与地产商对赌，3年后如楼价没足够升幅，就不能转按到银行，需付高息或补二按款项。但由於香港私楼供应在未来两三年应一一到位，楼价横行机会都不大，3年后楼价跌半成已是非常乐观。因此在世界经济风平浪静的情况下，2019年尾前这些赌输给地产商的买家，由於无法转按到银行而需低价卖楼，因而引发楼价较大的调整，这次急跌才是真正的楼市泡沫破灭。这亦算非常理想，因为已假设，没黑天鹅事件，全球经济稳健发展，尤其是美股继续稳健上升，利息加幅不急不高的情况才会这样发展。

（3）美国股市引发的泡沫爆破
纵观全球经济及政治形势，尤其是特朗普成为美国总统后出现「通俄门」事件，我认为以上两种情况令香港楼市泡沫爆破的机会不大，机会比较大的应是由美股未来一或两年后的大幅调整，因而引发港股急跌，继而引发楼市急速下跌的泡沫爆破。主因是近期美联储局主席耶伦对通胀之惑已改变了加息憧憬，加上特朗普有可能让耶伦连任联储局主席一职，其因由可能为特朗普在政治形势不佳下，希望经济稳定发展，把医治QE后遗症的手段如加息、缩表减慢及延迟。在这情况下，美股有很大机会在未来一两年继续上升，造就美国股市新一轮的股市泡沫。现阶段香港股市并没有泡沫，很多港人还未入市，对股市戒心还高，更没有「买股必赚、股市只升不跌」的思想病毒，因此我认为未来一两年，香港股市将随著中央希望借助香港成熟的金融系统发展内地股票市场，及美股的持续上升，香港股市将日渐炽热，加上传媒的火上加油，港股大时代将再次出现，股市的思想泡沫亦同时形成。这次牛市有可能维持年半至两年多之久，在美国总统大选前一或两年前爆破，快则2018年尾，迟则2019年尾，由於股市泡沫的爆破，部分港楼供应亦约在同时期到位，如在2019年尾爆破，以高成数按揭买楼的泡沫亦同时爆破，港楼的调整有可能非常之大。

简单总结，以行为经济学分析香港楼市泡沫及国际形势作出大胆预测，香港楼市将会在未来一至两年阴跌，而跌幅不高，但同时期由於美股及港股的持续上升，股市的思想泡沫将会不断成长，但随著2020年美国总统选举的来临，在2018年尾至2019年尾期间，极可能出现股市泡沫爆破，继而令香港股市楼市一同爆破，若高成数楼按同时爆破，港楼市的跌幅可能相当高，大众不能排除这可能性。