香港住宅楼市屡创新高。根据差饷物业估价署最新公布的2017年3月份数据，住宅楼价连续12个月上升，并连续5个月创历史新高，较2015年9月楼市调整前的高位上升了4.5%，并较1997年的楼市高峰高出85%。
住宅楼市的理想表现，是在特区政府和金管局自2009年起推出多轮需求管理及按揭审慎监管措施，以及积极增加土地供应的背景下取得的，这反映出香港住宅楼市仍受到强劲的自置及长线投资需求所支持。相信这是与过去十多年来住宅楼宇供应不足、低息环境长期持续、经济和就业表现稳定有关，本文将对新落成物业的投资需求分析。
事实上，近年特区政府已积极压抑市场对住宅物业的需求，由针对短期炒卖的额外印花税、非本地和公司买家的买家印花税，以至近期对非首次置业香港永久居民徵收15%的从价印花税，务求能压抑非本地、短期，以及长期投资需求，并以港人首次置业为优先。
小型单位投资需求增
可是在政府堵塞漏洞前，一契多伙的个案明显增加，以及近期市民透过亲属以首次置业身份购买物业的个案增加的情况来看，反映在目前低利率和长远保本增值的投资渠道有限下，市民对买楼收租的长远投资需求甚为殷切。现时市民若把住宅物业转让给近亲，无论该近亲是否永久居民或是否拥有住宅物业，该交易亦只须缴交较低的第二标准印花税，而在亲属之间转让单位后，没有住宅物业的人士便可再以首次置业身份来购入新单位，避免缴交15%的从价印花税。
无疑，在政府推出双倍印花税和15%的从价印花税后，香港永久居民以首次置业身份购买住宅物业的比例升至90%左右，较未推出有关措施时（约70%）升近20个百分点，反映整体住宅交投的自置用途比例增加，而用作投资的比例有所减少。
然而，有关数据并不能完全反映住宅物业交投中的自置和投资比例，如一个家庭可以丈夫和妻子两人的名义各自以首次置业的身份买入单位，当中一个自用和一个投资；也有买家会以尚未置业的成年子女或父母的名义入市；亦有买家可以上述方式先行把单位转让给近亲，再以首次置业身份入市。因此，单以缴交双倍印花税或15%的从价印花税个案来评估投资需求，并以缴交较低的第二标准印花税个案来评估自置物业需求便会高估了自置买家的比例，同时亦低估了长线投资的需求。
4月底，差饷物业估价署公布了《2017年物业市场报告》，有关报告每年均提供了上一年新落成住宅单位在评估差饷时申报作为业主自用及出租的单位数目，由於业主有责任向差饷物业估价署填写物业详情申报表，提供物业单位的使用和租用详情，令该署能掌握到香港住宅物业的自用及出租情况。2016年於评估差饷时申报为已入住的新落成单位数目达9140个，其中自用和收租的比例分别为65.4%及34.6%，该比例与2014年及2015年没有明显变化，但若以过去20年的历史数据分为4个阶段来看，则可发现新落成单位的自用比例明显下降，由1997年至2001年平均82.4%，下跌至2012年至2016年的62%，相反收租用途的比例则於期内由17.6%上升至38%。
再者，若以单位面积划分的数据来看，最小型单位（甲类单位：面积40方米以下）投资比例的升幅最为明显，由1997年至2001年平均17.6%，升至2012年至2016年的57.8%，令自用的比例於期内由82.4%大幅下跌至42.2%。同一情况（即自用比例下跌）亦出现於其他中小型单位（乙类和丙类单位：面积介乎40至99.9方米），只有大型单位（丁类和戊类单位：面积100方米或以上）的自住比例录得升幅【表】。
近年，小型单位的投资比例明显增加，部分是与住宅楼价已多年上升，并屡创历史新高水平，如迷你单位动辄三四百万元，一房小型单位也达到600万至800万元，两房单位已达到千万元以上，愈来愈多市民认为楼价难以负担，购买新楼上车置业则更为困难。
买砖头保障退休生活
此外，香港市民一向偏好投资物业，这亦与香港尚未设立完善的退休保障制度，强积金不足以应付退休后的生活开支，令买楼收租变成市民退休保障的出路。再者，香港的住户人数日渐下降，单人或二人小家庭的数目持续增加，对小型单位的需求有增无减，加上近年金管局多次收紧对高价住宅物业的按揭比例，且在特区政府划一上调从价印花税至15%前，印花税税率也是按楼价高低来划分，故亦增加了投资者对小型单位的需求。
由此可见，小型单位的投资和自用需求均明显较大，这亦正与近年中小型单位的升幅远高於大型单位升幅的情况一致，前者自2012年至今的累计升幅达到79%，较后者的升幅高出48个百分点，故发展商亦按市场需求增加对小型甚至迷你单位的供应，但也要注意到投资需求较易受到市场气氛和经济变化所影响，且现时楼价的绝对水平和负担比率甚高，未来楼市出现调整的风险不容忽视。
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