启德地皮的启示

有传早前中资在启德发展区买下的地皮，如今建成楼宇后卖出，一个楼盘所得，就等如本地最大型地产商全年的利润总和。这类地皮，几年前中资以楼面尺价六、七千元的成本投得，当时被视为天价。如今楼价已大幅上升，他们以每尺高达两万至三万元的价格售出，盈利如何能不高？这个例子反映了几个道理，且听笔者细细道来。

市场上素来有个错误观念，总以为香港楼价高是源於政府的高地价政策，似乎觉得只要政府肯廉售土地，楼价就可以大幅度回落。上世纪的经济学大师海耶克老早论证出，成本与售价并无必然关系。以上述楼盘为例，发展商以六、七千元的楼面尺价投地，加上约四千元的建筑成本，尺价只消卖一万元左右已经不必亏本，按理卖到一万四千元一尺，已有相当丰厚的利润。

但市场主要不是按成本定价的，有人以为是，乃他们的误解。市场从来是按消费者愿意付出的最高代价来定价。上述楼盘推出时，九龙市区新盘尺价不少已升达两万元以上，发展商的售价当然就以此厘定，不会因为成本低，就愿意便宜一点卖给你。

早年香港地产市道曾轻微回落，当时政府坚拒发展商联手压价，宁可将部分地皮收起不卖，此举被批评是助长了高楼价的风气。其实不然，因为政府早已看穿，发展商售楼只看市场风色，你肯低价卖地，不代表他们将来就肯低价卖楼，地产商只会赚到尽，如果将土地贱卖了，只会让库房平白损失。

上述启德区楼盘的例子，更反映出本地不少老牌发展商的眼光近年委实是逊色了，过去几年他们常错判市场，患上了楼价畏高症。反而中资公司倒像是初生之犊不畏虎，勇敢投地，如今看来，反倒让他们检到了不少便宜货。