面对高楼价问题，很多城市情况与香港一样， 想尽办法觅地建屋，务求增加供应以平抑楼价。北京却反其道而行，其新任市长蔡奇刚宣布，由今年起不但不会再增加土地供应，反而每年要削减30平方公里建设用地（相当於158个维园），即是把现有建筑物拆除，还原为空地；假若某年度减地超标，例如达到35平方公里，多出来的5平方公里才可以用来建新楼。此一「超级辣招」若能顺利执行，便意味北京不论城市密度或人口总数，均将逐年显着下降。
所谓新官上任三把火，刚於上月20日就任北京市长、被视为习大大心腹爱将的蔡奇，似乎特别猛火。他本星期在市政府座谈会上宣布北京未来土地政策大计，自今年开始每年削减30平方公里建设用地，目标是把整个北京市建筑物占地由目前2921平方公里，到2020年削减至2800平方公里。
根据经济学原理，假若一个城市楼价因供不应求而飙升，最「正路」当然是竭力增加供应，藉以平抑价格。就像香港包括现任特首以及多名下届特首参选人，均提出积极增加土地的方法，甚至向郊野公园打主意。由此看来，蔡奇要求北京建设用地「不增反减」，岂不倒行逆施？
人口超上限 放任势半瘫
蔡奇此一政策背后有两大思路。首先，北京常住人口已达2170万，以人口计，是仅次於上海（2415万）的中国第二大城市，同时是全球第三大城市（巴基斯坦卡拉奇排第二），存在着很多「大都市病」，包括环境污染、交通挤塞、食水短缺、公共资源不足等。向来有一派说法指北京人口总数已超出可容纳上限，若继续放任人口不断增加，将酿成自然生态灾难，并可能令整个城市机能陷於「半瘫痪」。
所以蔡奇现在勒令北京缩减建设用地，某程度上正是对症下药。在首阶段，他将针对工商业及非本地行政设施，例如今年内要强制500家制造业工厂撤出北京，并疏解120个批发市场和38个物流中心，同时安排逾40家高等院校及医院迁离北京市区。这些设施拆除之后，便可还原为空地，用来种树种草，或者兴建公园、广场、喷水池、步行道等低密度社区设施，届时「大都市病」可望大大纾减。
其次，北京市建设用地由1990年约1200平方公里，至2000年达到1900平方公里，继而增至目前接近3000平方公里，急速扩张之余，楼价不但未见缓解，反而同步上涨，升幅持续跑赢全国，近两年更流於失控，与香港不遑多让。
逆向思维 疏导北漂需求
究其原因，北京作为首善之都，滙聚商业、教育、医疗、文化和娱乐等资源，所以全国13亿人当中，不论出於什么原因，只要负担得起条件、愿意付出代价，很多人都有涌入北京的欲望；例如「北漂族」这个名词，正是指从各地远赴北京追寻梦想的民众。至於其他大城市，即使繁华如上海、深圳，却鲜有「上漂族」、「深漂族」等讲法，可见北京在13亿人心中的独特地位。
正因如此，即使北京不顾自然资源限制，坚持不断增加土地供应，依然会吸引全国更多民众涌入，当中的「北漂族」若能在北京站得住脚，继而结婚生仔，将产生更多土地需求。换言之，对於这个备受全国民众向往的城市，增加土地供应非但无助改善供不应求，反而会像抱薪救火，加剧恶性循环。
蔡奇采取的是另一条路，从限制需求着手，例如把工商业、教育、医疗及首都行政等部分资源迁离北京，自然会把追求这些资源的各地民众也「引离」北京，从而控制土地总需求。事实上，这绝非北京市自把自为，而是中央层面的国策思路。去年公布的《国土资源十三五规划》已明确要求，对於京津冀、长三角、珠三角等地区，应以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地；尤其是北京、上海、深圳、武汉、南京、杭州等超大和特大城市，原则上不得再新增建设用地。
为全国垂范 短期利内房
不过，地方政府向来依赖「土地财政」，限制建设用地将意味卖地收入大减，因此上述国土规划能否落实，很多人一直半信半疑。今次由「习大大爱将」蔡奇在北京率先高调执行，就有打响第一炮、为全国垂范之效；若连首都也能做得到，其他大城市相信没藉口卸膊。
因此，近日内房股急升，除因憧憬「大时代」重临，亦与蔡奇点起的这把火有关，即使北京此一「超级辣招」长远或可透过限制需求以平抑楼价，但短期内难免令供不应求进一步加剧；假设大城市不增加土地供应，那么一众内房股目前坐拥的土地资源，自必更加稀缺和抢手，资产价值可望水涨船高，香港更是坐享其成，引刀大陆灿・土著・自醉・浪子・乌5及阿井日日睇著人哋收Pays，又要继续失望了。
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跌，除非有一些未能预知的利好因素，否则，一般分析员都会肯定楼市将会进入下跌轨迹，这是铁一般的道理，现在仍然说楼价将会上升三四成的人，除非他们有一些特殊见解，否则，只是胡言乱语。
