股票市场若只集中新上市时作国际配售（IPO）才有成交，其他已上市的股份只有零星买卖，这个股市是一个极不健康的市场，交易所一定千方百计去刺激成交，务求股份能真实反映公司市值，因为成交量足够才有用，成交量不足会令买卖差价拉阔。

港交所过去曾多次调低交易徵费或缩窄买卖差价，有些衍生工具产品和窝轮更需要引入庄家制度去提供买卖价，从而刺激成交量。

辣招打断换楼阶梯

现在香港政府却背道而驰，千方百计去执行一些行政措施，压止不了楼价升势之余，更阻碍原本已具备置业能力的人，令他们需要准备更多首期，换楼阶梯被打断，住居屋的人不能升级换入至私人楼，两房户不能升级至三房户。

由此可见，没有人在这个政策下获益，一个上千伙的二手屋苑，每个月的成交只有一至两宗，有时甚至食白果，即每月流转率在0.3%之下，水平严重偏低。

的而且确，成交反映不了市场实况，因为只要有一个稍为偏高或偏低的成交便会误导人，在现时市况下，业主卖走物业后，有机会要多付首期和更难承做按揭，更甚者是，卖走后再买入时遇着新政策，他们在衡量这些因素后，便要把价格定高些，以弥补将会面对的风险。

二手盘价格见极端

然而，有些需要现金周转的市民，如生病、移民或生意逆转等急需卖楼变现，但由於成交淡静，需要把单位价格降至吸引水平才能加快成交，这就是偏高和偏低价格同时存在的原因。情况就好像用一支坏了的探热针去量度病人有没有发烧般，从中得不到准确的答案，事实上，股票市场已告诉我们，成交疏落必导致买卖差价扩阔。

这样的话，市场只剩下一手市场，好像股票IPO般，保荐人可以动用大量资源、高佣金作推广，更厉害的是，发展商把额外税款作退款包含在楼价当中，这是个别业主永远办不到的事，一个不公平的竞争局面因而形成。

成交占比极不健康

全港私人住宅数量有约123万伙，全年成交则只有4万伙左右，每年流转率3.3%或每月0.28%，但按金额计算，二手楼成交金额和一手楼成交金额相若，要把二手楼卖出去谈何容易？

相反，新楼每年数量在二万伙之内，并且往往能悉数沽清，新楼宗数占比达百分之三十，金额计则占一半，这和股票市场有一半成交由IPO占有一样，现象极不健康，并且非常不合理。

邵志尧

资深测量师，江西财经大学客座教授，曾在4家香港房地产上市公司当高管超过20年，拥有丰富中、港物业发展经验。