香港vs东京楼市大比拼

　　非常荣幸受到星岛集团海外地产网举办的香港vs日本楼市大比拼邀请做客席演讲嘉宾，近日美国联邦储备局正式公布加息25点子，利率迈向上升周期，香港楼价屡创新高，高位横行，日元兑换价创今年新底（约$6.5港币兑100日圆）市场投资板块移动，要准确掌握海外投资环境，必须要先了解，后投资。
 
　　借用另一位讲者叶景强先生（King sir)的一句话，要投资海外房地产（日本楼）之前，你在香港必需要先上车，有个自住物业，然后有多一两层楼投资经验，才够资格可以走出去买海外物业分散投资。King sir说得非常正确，所谓力（实力）不到不为财，在香港有投资房地产经验再去日本做包租公自然就可以实战比较一下。笔者作一个简单比较，从投资回报做包租公计算，香港租金是亚洲第一高（租金最贵）而楼价也是全世界最贵（山顶白加道22号尺价15万港币，市区楼实用面积尺价平均约1-2万元（视乎地点），而每尺租金约20-50元（看新楼或旧楼以及地点），住宅租金回报率约1 - 4厘(要视乎豪宅仰或劏房)。而日本东京租金是全亚洲排第二，仅次於香港租金，而东京楼价90年代是全世界最贵，自90年代经济泡沫爆破楼价下跌8成，到2013年东京申奥成功，由13年开始止跌回升，到2016年间东京都平均楼价上升40%以上，但距离20多年前高位，仲有约60-70%才回到家鄕价，而东京都目前楼价排亚洲的第五、六位，皆因香港、澳门、新加坡、台湾、北京、上海平均楼价都贵过东京，而东京都目前平均尺价由2千元至8千元港币不等（视乎新楼或旧楼及地点）。东京及大阪租金相对其他亚洲地区吸引。当然投资海外房地产要符合天时地利人和（时机及位置）最好配合用埋笔者自创的投资海外物业方程式P.R.I.C.E就最理想了。

　　P=人口上升
　　R=租金回报
　　I=基础建设
　　C=汇率
　　E=经济

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