不過未來30年本港楼市会否重覆之前30年的情況，就無人能肯定了-----

请仔細看高手點睇之後三十年楼市。

买楼10大誤解 (好文重溫)
1. 我可以係跌市买楼
一再強調，大跌市时雖然楼价平，但买楼第一炮所需的资金唔会按比例大幅減少。大跌市为何会出現？因为有大量业主賤价割愛。为何賤价都要卖俾你？因为冇水。冇水點解唔問人借？因为銀行閂水喉。大家必须记住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤卖層楼俾你？因此，在大跌市时买楼，你必须有心理準備估唔足价，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盘，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市时买平楼，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變卖既资产，因为你既股票係大跌市时一樣会下調。
估价8折做6成，係非常樂观保守的估计数字，事實上，在08金融海潚时，部份銀行在签按揭契前突然終止申请，1成会都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公务员，否則在大跌市时好難保証收入不会下跌。
結论：你需要持有目標楼价50%以上的現金。

2. 楼价一定会下跌
楼价在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年为观察期的話，楼价只会上升不会下跌！03沙士价是香港近十年最低价，美孚的03呎价约为1600，但1600這個賤价仍然係美孚入伙价的10多倍！事實上，某时期的低价，通常都会比上一個时期的高价還要高。等楼价爆破的朋友，要有心理準備爆破後的楼价和今日的价其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範围內，就算97年买楼一樣冇問題，因为楼价升跌不会影響你一早已计劃好既供款，20年後楼价一定会超過买入价(请對比1983及2003的楼价)。
結论：以20~30年長線睇，楼价一定升。短期升跌只係为炒家而設。

補充：
有人質疑为何要用過去30年的升幅去推论未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物价的上升和經濟的發展不一定有直接的关係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年时大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是数字上)。「物价上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的产量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力产生了10件衫，社会就按這10件衫的价值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社会因为有新增的价值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物价上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世纪70年代美國單方面脫离金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今时今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫离了黄金的约束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好时固然可以加印貨幣，經濟差时更加要印。全世界現时在「沒有新增价值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物价卻大幅上升。製造貨幣的特权階級成为社会的大贏家，製造實物的勞動者卻被社会严懲，扭曲了世人的价值观。衡量一個人的价值，不是看這個人能为社会作多大的贡獻，而是看這個人能夠從社会奪取的资源有多少。
貨幣脫离金本位30多年，因此過去30年的楼价走势絕對有參考价值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸运。

3. 遲早会加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早会加息，但重點係息口仲平既时候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息会按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結论：趁息平多還本金，點会怕加息！

4. 供30年楼係楼奴
我写包單，講得出呢句說話既人學歷不会超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購买力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購买力都会貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購买未貶值的资产。幻想一下你可以用今日既身家，坐时光机回到1980年买當时既楼。因此，30年的供款期內，供款壓力係会越來越低，因为你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結论：供楼係会越來越輕鬆

5. 唔买楼可以租
供楼壓力会隨时間減弱，因为你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當时的錢去還當时的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係会隨时間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就会同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租楼会有著数，因为业主会按成本加租，冇死錯人。
租楼的另一個問題係，你和业主的財富差距越拉越大，假設今天你和业主身家都係100萬，租了2年楼洗左20萬，你的身家變成80萬，业主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投资有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別论。但假如你唔投资，純做租客，你会白白将日後入市上车既资金送俾业主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層楼俾业主。多謝夾承惠。
結论：年輕人应該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租时鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊楼、單幢楼、大西北，話唔会为上车而降低生活質素。请讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能买舊楼、單幢楼、大西北，你冇资格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒时間唔会超過6小时，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結论：先講资格，後談質素

7. 炒家炒高楼价
錯！實際係「买家买高楼价」。冇炒家唔代表用家会平卖俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估计到未來楼价有水位，係先有購买力後有炒家。其實有买過楼都会知，买炒家貨好买過用家貨，議价空間比用家盘大，因为炒家係做生意，计好個ROI唔怕平少少卖俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先卖。再者，炒家买完一定卖，穩定供应，用家就有入冇出，炒家有时反而会有調低楼价的平衡功能。
結论：自願的价就係市价

8. 市区楼抗跌力強
抗跌力是大跌市时业主繼續供款的能力，因此，以下類別的物业抗跌力一定強：
一、        大部份业主已供斷的屋苑(沒有供楼壓力)
二、        大部份业主的买入价都很低(供楼壓力極低)
三、        业主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物业、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市区，故产生抗跌力強的假象。
以下物业抗跌力最弱：
一、        被發展商食盡溢价的一手楼
二、        业主多数是高收入打工仔(一旦失业很難在短时間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物业
此三項条件可以同时出現。

9. 以外幣代替房地产作为儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮将港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對将手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有数十萬至数百萬港幣，楼與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有数以千萬億计的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消费市場，改善失业，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農产品
顯而易見，美國以外的國家为保出口貿易與及國家的整体經濟，必须參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物价上漲，坊間因而指控美國「输出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以会产生澳元升、人民幣升值的感覺，是因为美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都会感到自己的貨幣在本國內的購买力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物业甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。将身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一条賊船跳去另一条，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購买力無可避免一定会下跌，因为貨幣的供应增加速度遠超實物的生产速度。因此，我是極其反對卖楼买外幣的投资方法。但我要強調一點，人在社会生存一定要有一點現金，購买貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作为主要投资/儲蓄工具。
香港使用人民幣作为儲蓄工具還有一個严重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、东亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需时5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作为大額儲蓄貨幣現时仍然是不可行的。

10. 中國富豪的资金会徹离香港
要分析中國富豪为何在香港买楼买股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈关係，所謂「关係」，說穿了其實是利益输送，行賄送禮送女人。這些行为雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至应說所有人都必须犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都会怕有朝一日自己会變成第二個黄光裕或周正毅，突然有一天被人上门抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財产只要仍在中國國內，都会有被完全充公的可能，为保獲家产，富豪必须将生意运作以外的錢偷运到境外(走资也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有资金行賄購买自由。否則一旦成为一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬计的現金偷运到香港买楼买股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的资金是不会离開香港的。(國內同胞如欲轉载，请自行和諧)

補充：來香港买楼的大陸人，不限於億萬富豪。根据我所認識的國內朋友的親身經验(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇楼)，一些身家数百萬的小康之家，为求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都会在大西北、北区購买低价物业作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任务後都会留在香港放租，不会變卖徹资，因为國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他们的財产擁有权。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。


後记：市場会严懲睇錯市既人，若果你覺得我的观點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必须要有被市場严懲的心理準備。補充一點，沒有自住楼的租客，你们現时正在被市場懲罰，反不反省是你们的自由。

你負资产唔好出黎遊行我第一個做義工幫差佬清場!哈哈哈哈!!??????/

窮鬼思念???

現在香港有70萬百萬富翁!!!大部份持有房产者負債比率不高,大跌市無法把他们殺死???有恐懼無風險............