租金管制不是简单命题

香港租金高企是不争的事实，民间不少声音都认为，政府要实施租金管制，方可以保障低下阶层的住房需要。在长远房屋策略的谘询里，就有人提出恢复租管的建议，而早前亦有民意代表率众游行，表达了要求租管的诉求。

拓地建房 才能治本

实行租金管制是很诱人的说法，因为在租金高企的时候，市民对此无计可施，在高租金下，生活自然不容易，在无法对抗租金上升之际，有人提出要求政府实行租管，自然得到不少的支持。可是，一项政策应否推行，要看的除了是大众的主观感受之外，也要审视政策是否具合理性，而政策推行的正反面，也是一项政策必须顾及的地方。从这个角度看，租管的建议必须小心处理，因为在民间的主观感受之外，政策上的合理性和正反面，也是租管的困难之处。而且，在租管的经验上，偏偏又是不良效应占多数。因此，在这个问题上一定要小心行事。

要求实施租管是一项经济原因。首先，我们看看租管在经济上的不利之处。从产权角度看，拥有楼房就表示了其可动用价值，而这个价值便由租金来反映。当租金高企时，反映的是市场需求大於供应，造成楼房的使用价值上升，这是很粗浅的道理。假如没有限制，市场会因应每个楼房的特色来制订租金，租金的水平是由市场决定，所以租金并没有合理与否的问题。大众所说的不合理，其实是指负担不了。然而，租管不能解决供不应求的问题，只能保障既成事实的住客，而不能将租金高企的问题解决。真正解决供不应求的方案，还不是增加土地建房？可是增加土地供应在香港是一项难题。有趣的是，支持租管和反对觅地建房的人，有很大的重叠面。

而且，实行租管要解决很多技术问题，因而令租管的监察成本大增。举例来说，如何界定租金已是一个大难题。以前香港还有租管之时，由於业主不能随意加租，因而产生了其他的附带条件，例如住户要另缴「匙金」、「鞋金」等，这些其实是变相的租金，只是换了一个名目来收取，结果是住户往往要另外应付种种的开支。

政府懒惰 业主埋单

在外国实施租管的个案里，不少业主会强迫住客一并租用附带的家俬，付出的往往不正常地高，也就是以另类开支来增加租金，藉此来逃避租金管制。要杜绝这些情况出现，也得花上沉重的监督成本，以前就有租务审裁处，行政上也会变得复杂，这是考虑租管问题要注意的。

由於住客明白所受的保障是在特定楼房之中，会随着迁出而失去，这带来一个有趣现象：住户由於不想失去租管保障，因而倾向不搬迁，即使将来生活状况有变，但搬迁动力也不强，社会上的住房流动也会减低，这个是否有利不无考虑。站在政策公平合理的角度看，以租管限制业主利益，原因却是政府解决住房问题的不努力。假如租金下降是由於楼房供应上升，业主也不能有反对声音，毕竟是自由市场。惟当政府解决住房不够努力，却将矛头指向业主，以租管来应对租金上升，政策上就缺乏合理性，也非公平的做法。

而在政策的推行上，租管的反面效果和正面的得益，也要详细研判。正方当然是得到一些掌声，但反之却换来干预市场之名，在衡量得失方面却不见得有利。至於执行上的种种困难和问题，也是政策推行上的反面考虑，是我们不得不小心思考的事。

实行租管是很吸引人的口号，也会有部分人因而得益，可是这项政策的争议太大，并不是三言两语可以决定，一定要小心处理才是。