法子《呃雨嚟落和爆边的证明》
2014年7月9日
节录了一篇上年11月和一篇今年3月的发表,再看看今日的楼市报导。
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法子《爆边》
1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影响」明年第一、第二季就会出现,到时就会「爆边」。
我指的影响不是利淡的影响,爆边系指成交价向上爆单边市。
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法子《呃雨嚟落》
2014-03-09
想提出的是SSD1 造成2011年的「慢速向下调整4%」为期一年,在该年需要买楼的人暂时忍手,部份先租楼观察一下,其现象是租务成交上升,买卖成交下跌,之后就造成2011年和2012年的需求同时在2012年爆发,称之为「呃雨嚟落」现象。
现在想说的是DSD 造成2013年的「慢速向下调整4%」为期一年,在该年需要买楼的人暂时忍手,部份先租楼观察一下,其现象是租务成交上升,买卖成交下跌,之后会造成2013年和2014年的需求同时在2014年爆发,「呃雨嚟落」现象再次发生。
还有一点想说明的是「为什么在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不买,但楼价也不跌下去?」
其实买楼的人可分为3类:
A. 买入单位后,自己入住,街坊是也。这类人倾向以屋宛创新高价,才较为愿意卖出。如果不是「屋宛新高价,他们倾向不卖,住耐啲。」
B. 买入单位后,畀人入住,收租佬是也。这类人在市场有正常流通性的情况下,没有「卖」或「不卖」的倾向。一切看前景回报,但3D令到流通性很低,尤其 DSD令收租佬卖出物业后再买回时成本太高,所以也倾向「不买不卖」。
C. 买人单位后,无人入住,伺机沽出,炒家是也,这类人在市况下跌时,是止蚀得最狠的一类,无论在股市或楼市,大跌都是由这类人造成的。
SSD一出,C类人马上消失。
DSD一出,B类也不卖。
现在只剩下A类,这类人在市况下调时,很难说服街坊卖掉「自住楼」,你问下地产代理就知,唯一可能就系「吓」,吓他们,令他们怕大跌5成,所以你看见代理们提供给报章的成交报导,都以「劈价」描述,但「劈价了一年」CCL还没有大跌,因为代理只是想利用报章的影响力令到A类人士有认知错误,觉得市况急速下调,只有「吓」才能令部份A类人放掉自住楼。
所以,现在大家也知道「为什么在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不买,但楼价也不跌下去?」
上述是关於二手楼市的分析,至於一手楼,就要说供应,这部份我有更惊人的发现,但应承过好友,不把它公开。对不起。
2014-03-09
法子
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节录自2014年7月9日苹果日报
锦华花园一个月升10%
祥益盘嘉茵表示,屯门锦华花园B座中层2室,实用面积348方尺,以318万元成交,尺价9,138元,成交价亦创屋苑同类型新高。相较同屋苑上月A座低层5室同类型单位,仅以288万元成交,两者相差达30万元或逾一成。
美联黎镇彰表示,大围新指标屋苑盛荟2座南翼高层D室,实用680方尺,以830万元成交,造价创同类单位新高,尺价12,206元。惟原业主於2010年以约780.5万元购入,账面获利约49.5万元,若计及使费,料只可平手离场。
楼价创新高,租金亦飙升,鰂鱼涌太古城银星阁中层B室,实用809方尺,两日前以3.5万元租出,尺租43元,昨再度破顶。
中原赵鸿运称,新近租赁成交为天星阁中层C室,实用707方尺,内栊豪装,以3.25万元租出,尺租45.9元,创同类单位新高。业主於今年4月以1,010万元买入单位,回报约3.8厘。
中大市场学系教授冼日明认为,市场原期望楼价回调的愿望落空,楼市一直只呈现「量跌价不跌」,市场亦得知政府已无法改善高楼价问题,令累积购买力把握现时仍「买得起」的时候爆发,令楼市进入「失控」状态。他预期破顶的「辐射效应」会日渐扩散至不同类型及地区之物业。
二手缺货,名人亦急急把握机会入市。堪舆学家麦玲玲刚以2,665万元连一车位,购入北角半山赛西湖大厦6座中层海景户,实用1,297方尺,尺价20,547元。单位连租约至明年7月到期,月租6.68万元,租金回报约3厘。麦玲玲计划长线收租,拟短期内再购铺位物业。