＂少年得志、语无论次″真实版！

我有一位80后同事，06年在将军澳买楼结婚成功上车！08年又成功换出四小龙！10年话楼市见顶要卖咗层自已楼＂租楼住″当然又成功卖走了自已层楼做租客，仲将卖楼得来的钱入市买股票！真是少年得志！还自认是楼神！四围同人分享买楼心得！

我心念真系好劲喎，我在买你在卖！早d出声我帮你买咗佢！

结果, 股票当然坐艇！ 12年静静鸡追价上返车！佢真好野！不过从此就收口了！

C观点-----近期，我虽然不断看淡香港楼市，并提醒市民入市要审慎，投资宜保守；但不知道为甚么，在很多公开场合，仍不时有人问我，某个楼盘是否买得过？现时入市是否一定会吃亏？楼换楼是否风险不大？他们对我之前的劝告，似乎都没有听入耳，或许他们另有一套自己的看法。有一点可肯定的是，他们的买楼意欲远比我想像中强。

实情是，近日的新盘销情真的出现了明显的突破，荃湾的环宇海湾共推1,717个单位，在不到一个月的时间里已卖了九成。在今天这种市道下，一个单位这么多的大盘，能在这么短的时间里，接近一铺清袋，实在有点意想不到。

在开盘前，行内都觉得这个楼盘订价合理，销情应该理想，但亦只是预期卖1,000个单位左右，能卖六至七成已算不错。今次能卖得这么快，显示楼市已经升温。

环宇海湾属刚需盘，买家主要是不受辣招影响的本地用家，有较理想的反应，尚可以理解；但近期却不只这类刚需盘卖得好，西九龙Grand Austin与白石角的逸龙湾都接近售罄。这些单位很多都过千万元楼价，非一般首置者能负担得起，可见不但上车盘有销路，连换楼需求与投资需求也有增加的倾向。据地产代理估计，六月份的新盘销量将创近年新高，肯定可以过二千宗，甚至有机会靠近三千宗。

一手市场的兴旺，亦带动了二手市场。在一手市场向隅的客人，唯有转投二手市场。但在辣招扭曲下，业主大都不肯在这段时间放盘，担心大部分客被辣招拦截下卖不好价。所以，二手市场可供选择的盘口不多，业主的价位都企得很硬，短期里楼价可能会有所反弹。

出现这种情况的原因，有多个方面：(一)美国经济复苏缓慢，不但2015年不会加息，即使到2016年，亦不知道是否有条件加息，大家因而觉得低息的环境还会持续，这对楼市有利。(二)美国经济复苏未如理想，令原本回流美国的资金又再流向新兴市场，香港亦属得益地区。(三)内地经济数据有所改善，令人对中国经济硬著陆的担忧减少，冒风险的投资意欲增加。(四)内地银行获得中央定向降准，资金紧张的情况略为松弛，部分浸透出来香港。(五)在过去一年多的时间里，香港楼市交投淡静，积累了不少有实际需要的用家，他们等了很久，近期终於忍不住了。(六)近日新盘定价合理，销情理想，对用家入市起著鼓舞作用。

在这种情况下，我预期楼市在六、七月期间会有一次较为显著的反弹，价格有机会挑战上次的高位。然而，我并不认为这次反弹意味著楼市又再进入牛市，政府的辣招对楼市仍起「紧箍咒」的作用，加上内地正进行深化改革，阵痛在所难免。因此，在这段时间入市，不宜太过进取，确有自用需要的，也要量力而为。

(转载自2014年6月23日am730C观点)

钱作怪

27/09/2012

昨文「金中之金」提出黃金有个黃金交叉，即50天綫升穿200天綫，理论上是要买黃金，因黃金牛市将屆，但筆者於昨天文末又提出要看完今天之文，始可决定是否买金，何故？皆因钱作怪。
投资者通常会有较多的直綫思維，美国啟动QE3，印银纸量多了，自然有通脹，黃金价便升，在这个直綫思維中，我们不妨加多个檢查站，就是貨幣流速，此中涉及少许貨幣学论点。
钱是分有M1、M2、M3一直至M7，但我们一般计到M3便已可知道貨幣供应多了，对经济的影响。以美国言M1是现鈔，M2是M1加银行存款和支票户，M3是M2加银行间存款和机構存款，但不包美国政府在银行體系存款。

借貸的活躍度

一般言，M1约为美国GDP 10％，M3约为美国GDP 90％，美儲局印出来的银纸是M1，但要有人用，才会转成M2、M3。所謂有钱使得鬼推磨，是由M1推至M2、M3。而这个推手是借貸，而借貸的活躍度，可以用貨幣流速（Money Velocity）来反映。
做生意的人，不怕利润微，最重要是貨如輪转，便可密食当三番，最怕有价冇市，三年唔发市，发市要当三年，赚埋唔够皮費，银行亦如是，银行的貨是钱，有三种情况。
A.如果多人来借钱，银行又肯多借钱，便是貨（钱）如輪转，貨幣流速增，M2便大升。
B.如果多人要借钱，但银行不肯借，不敢借，怕债仔破产，便是貨（钱）滯销，貨未能如輪转，M2便慢升。
C.如果无人来借钱，银行又不肯借，便是貨（钱）鎖死，貨完全不转、少转，M2便不升。
向银行借钱的人可分三类。
1.消費者；借钱来买车、买楼，这是借来花的，推动貨幣流速有限。
2.工业家、商家；借钱来发展业務，这是借来投资，只要做对头，可以钱搵钱，例如蘋果iPhone 5，多一百个这类工业家、商家，来借钱，M2升速必快。
3.炒家，借钱去炒，这是借来博，博到可以一开十，博不到便冚旗，没有人能说得准，所以就有謂，炒家是「三更窮五更富，天光可以输清光」之说，在金融海嘯前，十个炒家九个贏，M2定急升。金融海嘯后，十个炒家八个输（今年初至今，只有11％对冲基金跑贏大市），M2增长便滯停，QE初现，不少人担心会带来急通脹，筆者认为不是，因为银行要收遮，人心不雄，反映出来的是成交萎缩，QE出来的钱未够冚所蝕，未可做大花筒，又怎会有通脹？

未必能推动通脹

今天美儲局的QE3、QE FREE仍是在这种要制约的环境下，其对通脹的推动未必大，因为其对M2的推动仍未大，再加上一如筆者在周一《经济日报》撰文所述。
•银行要留钱应付巴塞爾III的更高资本需求的要求。
•环球央行都压炒家，遏制高頻交易，檢控银行，投机者缩手。
•一般投资者较保守，投资资金减少。
•对沖基金損手，執笠者多，市场转静，愈静就愈见鬼。
•美国的财政懸崖日漸逼近。
凡此种种，都会使借貸减慢，亦即M2增速减少，要通脹急升，未必易，故黃金出现黃金交叉之后，跟进买金者，定要小心，一见出现死亡交叉便要離场，因为如市场如一旦认定通脹难来时，金价便易跌难升了。
讲了这么多M2，然則美国的M2走勢如何？看以下几张圖。
从圖可见近年美国M2增长率是较低的，除非这个转高，不然通脹未必易来，香港通脹要担心的，不是美国QE，而是中国的M2。

To 17 順民兄

要找一个好的地产代理真系要讲彩数！我认識的代理中, 也有好多是好好人！好专业的！

我觉得买家都可做多一点功課, 希望能减低误购入间问題单位的机会。

1. 盡量掌握一些间问題单位的位置。

2. 落订前, 可利用各大银行的网上估价除了想买的单位外, 同层, 楼上楼下的单位都作360估价, 睇下有无不寻常发现等等。

3. 正式银行估价结果。

不过, 有时单野无报導就更难查證了！！

" 一定能够在97年之前卖走所有物业，而在2003年的时候再回购"

so 劲...我also 无话可说

我98年尾见从高位跌了4成就进场, 利息11%, 2003年从我买价再跌4成=从高位跌了6成多, 风声鶴淚,

但当时还用千零元/呎买了间辦公室, 丟空了几个月, 结果用来当迷你倉用. 市场静的不得了, 公司生意不好, 就怕被炒...

hindsight 看起来是容易的