长沙湾地皮以172亿元批出,地王由鸭脷洲转到长沙湾,但论每尺楼面地价,鸭脷洲22000蚊,都仲贵过长沙湾17000蚊。这幅地王以市场估价上限批出,但发展商眼中,呢幅地皮一投就赚, 非常开心。17000元一尺,建筑成本每尺3000元,豪华一点算你4000元,21000元每尺成本,后面嘅汇玺而家都卖紧23000蚊一尺,以现价计呢幅地已经赢咗,未使计将来升幅。
唔会有一个入标嘅发展商估计未来楼市跌,估佢跌就标都唔会入。即系话,中标嘅呢班发展商,先要肯赚少啲,现价都唔会输,才愿意高价入标。他朝楼价再升,赚得更多就更开心。亦即系话,其他落选嘅发展商,唔系对未来楼价唔太睇好,而系想赚得再厚啲,先会出价唔够人高。一线单独入标嘅地产商全部落选,表示未来主要卖楼畀你嘅发展商,都系想从你口袋拿最多钱。咁你话,一手市场主导楼价嘅现实下,楼价有乜理由会跌?
中环中心水位点止50亿
全世界做地产嘅商人都有共通点,就系无宝不落,唔系赢梗嘅唔会落注。落注嗰刻已经赢咗,平民百姓谂都未谂过,以为吹水,但世上就系有啲咁嘅机会,只不过永远轮唔到你,例如中环中心。坊间杂志话,中环中心约400亿元卖出,留了大概50亿元水位畀下手赚。骤眼睇似乎唔错,但系做传媒杂志嘅毕竟系文人,从来未做过生意,莫讲话做地产。中环中心点止有50亿元水位,识计嘅,吓死你。
中环中心顶层早前每尺52000蚊卖咗,低层就卖咗32000蚊,拉匀计,当中环中心每尺值42000蚊,买家接手嘅写字楼已经值510亿元。仲有402个停车位呢?每个500万元,呢度又20亿元。仲有一层商场,同埋个大厦命名权、管理权呢?加加埋埋,买番嚟嘅中环中心,其实接近值550亿元。400亿元成本,一买已经赚150亿元!仲唔系落注嗰刻已经赢咗?你要佩服嘅,系加入到财团嘅买家,有本事坐埋分一杯羹,分享一单必赚嘅大交易。可以同央企一齐买嘢,份份文件要拎去北京批,你估容易?一买就赢系好常见,只系你嘅高度睇唔到。