近几天从港日两地新闻报导，得知日本70、80年代的天皇巨星「西城秀树」离世，享年63岁，实在可惜！用香港及日本男人的平均寿命81岁计算，63岁仍然是有心有力，看看我们香港歌坛校长谭咏麟及歌神许冠杰，都60-70岁仍然活力十足，笔者是70后对西城秀树的歌祗有YMCA有印象，可能不懂日文关系，只知道日本电视台每年都有红白艺能大赛，西城秀树在70-80年代火红，90年代开始没落，就像日本的楼市及股市，1990-1991年日本股市及楼市急跌，日经从38000几点下跌到2013年的8000点，日经指数下跌超过8成，长达20多年的跌幅，而楼市命运相同，1990年的房价从1000万港币下跌至2013年祗剩200万港币，同样下跌超过8成，到今天日本楼股上升近来创下26年新高，日经指数在2018年5月约23000点，从1991年差7000几点反弹2倍有多，距离1990年的38000几点高位尚有一倍便回到家乡价，而楼市相对没有股市行得快，以东京一线地区计算，2013年楼市谷底的都心五区普遍上升50%到1倍不等，视乎位置而定，location这一点是非常重要，笔者前几天才目睹一位20多年前买入东京北面崎玉县的负资产业主到今日放盘价钱只剩余¼价， 但仍然卖唔出，所以目前投资日本房地产，只能买一线城市东京及大阪，一都两府（东京都、大阪府、京都府）笔者是比较看好，虽然股市升得快但这也未能激发日本人炒股的热情。可能是创伤后遗症关系，日本官方数据显示，日本家庭金融资产配置中，有价证券占比仅为18%，相比之下，储蓄存款占比高达54%。所以好明显，日本人投资近期买砖头开始多过股票，90年代初日本经济泡沫破裂，日本股市的那场风云突变几乎吞噬了日本一代人的财富，对风险资产敬而远之。
日本经历过股市20年的熊市，而楼市一样是熊市，所谓楼股息息相关，过去几年日本股市升幅是快过楼
市，对於滞后升幅的楼市，究竟牛市的1、2、3、4期什么时候出现？笔者2014年出版的40万东京做业主，日本置业全攻略，已经大胆预测，牛1、2已经出现及来临，致於牛3、4升幅，在2018年-2020这两三年，东京及大阪一二线地区有很大机会出现急升跳价现象，即系市场价格这一个楼盘卖3千万日圆，市场消化之后，有盘再放卖会马上弹升1-2成，这为之叫做跳价，楼市跳价现象近十年在香港经常出现，上星期出席汪敦敬博士的财富效应演讲，汪博士分享香港资产出现大量财富效应，衍生出来的龙市，即系完成牛市升幅，进入龙市新世代、因篇幅有限，下期再分享日本的财富效应。
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