给仍急於上楼者的忠告(3)
(原文发表於2015年3月20日)
租楼有时较买楼更明智
需要楼宇自住，不是买就是租，但许多人永不考虑租赁，一则他们认为始终须有自置物业，现时不买，他日会更贵，不如现在买；二则他们普遍认为，「租楼交租是代业主供楼，简直是将钱倒入咸水海！」一定要买楼！
第二种说法缺乏常识和商业盘算。但很奇怪，绝少人挺身而出，指出他们看法的谬误。天下无免费的午餐，买楼是要付代价的，一旦买楼，一笔资金（就是楼价）从此被长期积压。对投资性质的买家来说，他所付的代价（楼价）换回租金回报和楼价日后的升／跌幅；对自用性质的买家来说，他所付的代价换回免付租金和楼价日后的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以将等同楼价数目的那笔资金释放出来，灵活运用。当买家还是租客化算呢？没有绝对的答案，关键在於他们运用资金谋取回报的能力：若果买家有能力利用所付楼价生产出较租金加楼价升／跌幅更高的金钱回报，那么该买家应该当租客，当买家收租或免租是亏了；若果租客的理财能力能让楼价生产出较租金加楼价升／跌幅为高的金钱回报，那么该租客不做买家而乐於当租客完全正确。这解释了为甚么大家乐、麦当奴快餐、各式名牌店和许许多多的商业机构，只愿租赁而不肯买入它们拿来做生意的店铺、办公室和厂房。
在楼价见顶回落之际买楼，是高价接火棒，若持货到浪底，损失就是楼价於下跌浪中的跌幅部份（请记著，在过往半个世纪的几次下跌浪，楼价跌幅一般介乎40%至65%，从来没见到15%至20%那么温和的跌幅）；相反地，若聪明地租楼，就可避接高价火棒，从而得以避过楼价於下跌浪中的跌幅部份，届时自可轻松地於谷底接平靓货。
不难看到，自住买楼不一定永远正确；租楼居住不是代业主供楼和倒钱入咸水海，更非任何时候均是错误。
供求是相对的，供不应求正在改变
政府每次出招，必对部份买家有针对性。2010年11月的辣招，政府只向置业后6至24个月内转手的卖家徵收SSD，针对的是炒家；2012年10月的辣招，是向公司买家及在港置业的非本地永久居民开徵15% BSD，寓禁於徵，意在拒赶占市场23%份额的推动香港楼价飞升的两股重要力量；2013年2月22日的加辣招，矛头直指购买第二套或以上的人士或公司，这些个人或公司以长线投资者为主，而根据过往数据，这些买家占整体成交量约一半。另一方面，刀锋亦指向引起更盛炒风及素来乃漏网之鱼的工商物业以至车位。
如是这般，政府每次出招，就剪除部份投机性或投资性需求者。2013年2月22日以后迄今，政府又加推了几次不同形式的加辣招，需求者已经大减；
楼价由供求决定。供求是相对的，纵使供应的绝对量很大，当需求量更大，市场将出现供不应求；相反地，纵使供应的绝对量很小，当需求量更小，市场将出现供过於求。在政府不断出招下，需求不断遭受压缩，住宅楼宇供不应求的情况正日趋弱化。
起楼成本奇高，楼价不会跌？
无论是发展商还是地产代理，他们老爱拿地价及楼宇建筑成本高昂为由，不断温馨地提醒广大的准买家，楼价不会跌，最低限度不会大跌。
这种说法对吗？看来不大对！
根据经济学的简单定律，价格只由供求决定，成本不能决定价格。供过於求，价格自然会跌，极度供过於求，价格更会大跌！准买家对此应该有清醒认识。
- 完 -
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