p 记者 r 我
p 承上题，如果是的话，预计今个周期跌幅，还有至2015年底的跌幅为多少？
r 由上世纪六十年代起，每个住宅楼价下跌浪历时由3年至6年，跌幅由40%至60%强。上个下跌浪（1997年10月至2003年8月）的跌幅高达67%，预计今个下跌浪，尽管情况很特殊，跌幅可能小於过往，但总会有三、四成，如果说只有10至15%这么温和跌幅就完成调整，重上下一周期的复苏期，我是不相信的。
现时这个上升浪究竟何时告终？在梁振英双辣招出台前后，我就不断预估这个上升浪很快就告一段落，踏入下跌浪。这些预估最后证明落空，过往两年楼价还在升，尽管升幅不大。两年不是一个短时期，怎样解释整体楼价期间竟然没有下调？在此，我想引凯恩斯一则名言来解释：「市场偏离理性的时间，可能远远较你想像的长」。我相信，我分析所得的趋势和结论大抵是对的，但兑现的时间可能有错。时间不容易拿捏准确，因为市场通常由群众主宰，而他们每每不大理性（例如迷信楼价只升不跌，迷信长期超低息的效应，不相信楼宇供求会改变等等），并且往往长时间延续，长得出人意表。
你问我到2015年底的跌幅为多少？这就假定今年楼市终极一跌，由上升转下跌，开展新的下跌浪。问题是，由於市场群众的不理性，凯恩斯的「市场偏离理性的时间，可能远远较你想像的长」仍在起作用，今年楼价可能仍会微升或横行，没出现新的下跌浪。但个人估计，2015年下半年转跌的机会还是有的，如出现，5至10%的楼价跌幅一定少不了。
p 二手交投陷谷底，一手则靠减价散货，普遍市民换楼链的流动性偏低，你认为房策问题症结是什么？
r 说来说去，还是因为土地及房屋极其供不应求，楼价极其偏高。
p 《施政报告》对於中长綫住宅供应，提出的新办法不多，包括研究发展大坑西邨，以及新界荒废农、工业用地（棕地），估计效果如何？
r 和去年的《施政报告》比较，对於中长期土地（房屋）供应，新办法其实不算太少。办法多不多，是一个量的问题，可否将办法落实及加快完成是一个质的问题。在量与质之间，我更关心后者，没有后者，前者仅是假、大、空。我觉得特首在这份《施政报告》所提的办法（量）已足够（当然，日后若能进一步丰富则更佳），更值得关心的，是政府能否加快落实。
《施政报告》内的中长期土地（房屋）供应办法效果估计如何？那得要看效果指甚么。如果指十年建屋目标为48万个公私住宅单位，个人是比较乐观的，深信政府不但会达标，甚至有可能显著超标。原因有四：
1. 我认为梁振英在竞选特首的土地及房屋政纲上的「增加土地及房屋供应」承诺是有诚意的，一时未兑现，是因为刚上任，百废待举及形格势禁，但他会千方百计在任内兑现，特别是要在2016年或稍前兑现。为何要在2016年或稍前？因为他要争取连任，而兑现增加足够的土地和房屋的承诺，将是他任内施政的最大亮点，有利大幅增强上至中央下至香港市民对他的认受性、支持度及受欢迎程度，这些都是竞选连任（不管有没有普选）不可或缺的条件。
我对梁振英这两年多在增加土地供应的力有未逮还有另一种看法，他是非不能也，是不为也。他想将这个「能」留待到2016年，以这个施政最亮点作为於2017年竞选连任的有力武器。
梁振英在公在私都有一个强烈诱因去增加土地和住宅单位的供应；
2. 占领行动爆发后，梁振英承认，占领行动不但反映占领者要求更广泛民主，也反映出他们在经济方面的不满，尤其是楼价高企，以及提供给年轻人的社会流动性有限。梁振英认为，要平息他们经济上的不满，方法应该由政策补救，如增加房屋供应。梁振英的看法，证明他对香港的时局，特别是社会问题，是清醒的。那也是他对年轻人上楼难而怨气冲天的新认识，使他更有诱因去增加土地和住宅单位的供应；
3. 《长远房屋策略》记者会举行前几个小时，梁振英对传媒说，政府推出的「双辣招」有效控制需求，压抑炒卖，但要改善房屋供应，增加土地供应才能直截了当解决问题，当局会继续大力规划推地，增加供应。
梁振英的说法，一则显示他完全了解解决房屋供应不足及楼价高企的关键，二则显示他要解决问题的决心。在今年的《施政报告》中，梁振英强调，「我们最逼切的关注是发展用地的供应量和供应速度，加大和加快土地供应，是解决香港社会房屋问题的根本办法」、「本届政府有决心、有信心、有能力逐步扭转供求失衡问题」。我对梁振英上述的决心、信心和能力投下信任的一票；
4. 十年供应的滚动期，现在才开始稍多於一年，但政府已成功地找到可以兴建25万4千个单位的土地，仅看这个开拓速度，就令人对政府开拓土地达标甚至超标有信心。
p 《施政报告》突然终止投资移民申请，对豪宅市场有没有影响？
r 根据统计，过去十年（截至2014年9月30日）香港政府批准24,481宗投资移民的申请。2010年10月14日以前，购买650万元的物业就可申请作投资移民，之后，要投资1,000万或以上非物业的项目才可申请作投资移民。每一个移民特别是2010年10月14日后的，往往都顺便购买二、三千万以上的豪宅物业作居所，这意味著国内移民客在港平均每年购买2,400宗以上的豪宅。随著投资移民申请的终止，这二千多宗豪宅交易不是一笔勾消就是大打折扣。
p 「3D」辣招杜绝炒风，但按揭审批严格等，对一般市民入市也造成很大掣肘，是否应该考虑逐步撤招减辣？
r 过往两年，尽管「3D」辣招大举出击，但2013年仅能令楼市价微升量大跌，2014年楼市明显消化了「3D」辣招，再出现价量齐飞的局面。可以看到，若然没有「3D」辣招，楼市早就狂升崩盘。「3D」辣招仍有正面、积极的作用，目前不可轻言撤销。
～ 完 ～
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