租赁同权原来是伪命题
广州市人民政今年6月发布了一份重头文件《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，文件的重点是强调日后将是「租购同权」，市场上不少人都预期广州楼市（及稍后国内其他大城市）会大变天。
经过对方案具体措施的分析，赫然发觉原来「租购同权」是一个伪命题。
凤凰房产是凤凰网旗下品牌，以对房地产市场进行客观详实解读，为主流华人提供真实客观、有深度有价值的新闻见称，以下是它的分析文章《租售同权？别做梦了！房产红利永远不属於无房的你》的节录：
『1. 租购同权别想简单了
过去20多个小时，一则楼市“新闻”被广泛转发：广州出台政策，提出了“租购同权”，被一些自媒体解读为“将颠覆楼市”，“学位房将大降价”，以及“租房也能上名校”。
具体政策如下：
赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）
其实，关键点在於“同权”被落实到什么程度。
普通读者的理解是：只要我租了房子，拿到了租赁证，孩子就可以入读旁边的名校；
实际情况是：由於学位稀缺，你只是获得了申请资格，但能否入读需要看排队和积分情况。而租赁家庭归属的类别，是靠后的。换句话说，你的孩子获得了名校的申请权；但对不起，最后十有八九还是落选了，然后被安排到其他学校，甚至是民办学校。
为甚么会这样？原因很简单：资源太稀缺了。那些买了房子N年，给当地政府交了很多税的人，孩子都未必能入读理想的学校。换句话说，都是购房者，都还没有实现100%的“同权”呢！
现在让我们看看在实际申请学位时，是按照怎样的顺序录取学生的。
在这个游戏规则里，同等条件下“买房家庭”优先於“租房家庭”，“本市户籍”优先於“非本市户籍”，“X区户籍”优先於“其他本市户籍”。
每个学生都采取积分制，其中户籍人口是按照房产证获得时间，或者租赁合同生效时间，每个月积1分；非户籍人口，则按照学生父母在深圳缴纳社会保险时间计算积分，选择养老或医疗保险时间长的险种为积分，每满1个月积1分。
最关键的问题是，录取是按照上面6大类的顺序进行的。也就是说，如果你是非户籍人口、租房居住，你只能等前面5类孩子选完之后，才能来选择。也就是说，积分只在同一学位类型的学生之间进行排序，不同学位类型的学生之间不排序。
租购同权必然导致“更多的人”追逐“总量基本不变”的优质资源，其结果必然是优质资源涨价。如果政府扭曲价格，必然产生腐败。这是市场决定的，无法改变的事实。
事实上，在广州公布的政策原文里，文件在承诺“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的同时，还说“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读”。这是啥意思，自己体会吧。
笔者热烈支持“租购同权”，这种提法本身就具有重要意义。但关键问题是，如何公平公正地落实这种理想。
2. 租购同权将影响商品房市场？
广州这个新政策，除非是取消这种积分排名入学的前提条件，即不挂钩户口、不挂钩房子，才算做到真正的租购同权。
只有一个方式，就是完全靠抽签，不管你是不是有房，有户口，比如同一个街道的所有居民子女，入学一律抽签，随机派位，抽到哪个学校算哪个。
但这个很不现实，因为触及了有产阶级和官僚的利益。他们上层阶级可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇，由各个区教育局去落实，我估计很难执行。
如果广州的政策，最后还是按照积分入学来定的话，对商品房市场影响微乎其微。
发展租赁市场，培养大家的租房观念都去租房住？对中国人来说，真的很难，有房才有家的概念已经深入骨髓了，大多数人还是照样会想办法，穷极几代人去买房。』
- 待续 -
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