香港楼市现况面面观(2)

4.         物业市盈率是一个衡量投资物业需要多少年才归本的比率，它等於1除以租金回报率。

现时的租金回报率，以中小型住宅单位来说，港九一般为2.8%至3.1%，新界为3.1%至3.5%；豪宅为1.3%至2.2%，超级豪宅不足1%。

中小型住宅单位市盈率约为29倍至36倍；豪宅市盈率约为45倍至77倍；超级豪宅市盈率超过100倍。

七十年代以来，香港物业市盈率10倍以下为偏低；10倍至15倍为合理；15倍以上至20倍为稍高，但可接受；20倍以上为偏高；30倍或以上为极其偏高。

现时各类物业的市盈率，特别是豪宅和超级豪宅，比率高得这么惊人，要45年至超过100年才归本，还值得投资吗？

5.         1997年10月至2003年第2季，累积的负资产个案高达105,000宗；2008年8月至2010年累积的有11,000宗；今年首季的负资产住宅按揭有1,432宗，涉及按揭金额约49亿港元。

相比於2003年累积的105,000宗及2010年累积的11,000宗，1,432宗不算严重，但这个数字较上季飙升14倍，是过去4年新高，反映本港负资产情况进一步恶化；

6.         股票分析员谭新强先生指出：『最近楼市情绪确实再度亢奋，其实有点不合理。联储局已加息3次，且将加快步伐，今年应最少再加两次，明年可能再加3至4次。明年联储局可能同时拆QE，威力等同另再加近3次息！有些地产界人士安慰准买家，香港银行暂可避免加Prime（即最优惠利率）。但这讲法毫无意义，九成多按揭跟HIBOR，在联系汇率下，HIBOR必须跟随美息上扬。用一层400万元的「穷人恩物」来做例子，三成首期，分30年供，利率2.15厘，每月供款约1.1万元。如至明年底加息6次，利率升至3.65厘，那么每月供款将升至约1.28万元，多了近两成。香港中间家庭收入约2.5万元，即供楼负担将超过净收入的50%，已经非常吃力。」

谭先生对买家的警戒有道理。供楼是二、三十年的长期承担 啊〈这或许是绝大绝大部份地产界人士没说的下半句〉，整体供楼成本（引而申之，供款及供款能力）应以长期平均按揭利率（即25年平均按揭利率5.5%）计算。现时市民的供楼负担能力，只反映市民对短期按息的负担能力，在超低按揭利率的情况下，以之作为衡量楼价水平，是完全作不得准的。要比较公平、正确衡量楼价水平，没有甚么标准好过市民现时收入了。舍此正道而不为，动辄只拿供楼负担水平甚至杠杆水平来论证，有以偏概全及误导之嫌。

7.         特定年份的楼宇成交宗数及成交金额

从上表可以看到，二手私人住宅的成交量及成交金额自2012年以来不断大幅减少；2016年的34,671宗，仅是1997年的26%，2,338.7亿元仅为1997年的44.2%（别忘记，2016年楼价远超1997年的）；2002年的二手私人住宅成交量反映的是1997年以来的下跌浪的谷底成交量，纵使如此，2016年的二手私人住宅成交量34,671宗仅为2002年的38.5%；与2012年比较，2016年的二手私人住宅成交量仅为前者55%左右，成交金额则仅为前者的74.7%。

上述成交量及成交金额的大幅减少，是因为2010年以来政府多次对楼市实施新辣招所致。

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