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地产博客 > 文亮语 返回
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文亮语

楼价会大跌，但楼价指数不会大跌

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2018年10月20日

　　昨日下午，在中原指数公布之后，大家会发觉只有东方出即时新闻，其他传播机构并没有即时刊登，意昧著他们开始不重视中原指数。这又难怪，在劈价劈到拆天，甚至有一些成交价回到去年中的情况下，中原指数只不过下跌了0.1%，比对上一星期的0.14%还要少，反映楼价仍未有下跌迹象，只不过是大家自己吓自己。当传播机构发觉到资料有疑问，他们便会拒绝第一时间刊登。因为这将会是自打嘴巴的事，每一日都发放劈价的消息，结果是中原指数只是下跌0.1%。如果承认指数是真实，即是传媒做假，或者渲染低价成交。所以，大多数传媒都不即时报导，无谓被人质疑。

　　虽然有人话中原指数是反映大约两个星期前成交，当时可能仍未下跌，所以指数只是下跌了0.1%。其实，劈价已非近日之事，近两个月都有不少低价成交，但不知何故，指数是没有反映出来。不过，指数升与跌是不重要，因为已经没有人话楼市仍然上升，我担心指数已经失去公信力。

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2. 楼市人 2018-10-20 10:27:34
其实又未至於劈价劈到拆天，只是一些以往叫价太高的个别单位现略为下调至合理水平；现二手市场成交很少，除非个别业主有财政困难，否则都不会卖楼。
4. 十郎 2018-10-20 10:56:07


      为人(地橙商) , 为己(地代商)都好喇 , 化下妆等 " 清兵 " 买得开心 , 坐得放心。

      都系果句 : 人讲你就信 , 输银死你。

6. 成交少 2018-10-20 11:25:06
二手成交很少，很多屋院连续数周冇成交。冇成交所以指数冇跌。劈价系业主自己喺度劈，劈左都冇人接，指数又点会跌？
7. 香港土著 2018-10-20 12:17:09
美国Case Shiller有独立性，CCL就有地代性。信息明确。
8. 普通香港人 2018-10-20 12:19:07

初初几次我都有疑问点解 CCL 同我实际观察的有出入，但再过多几次，我就已经唔再相信 CCL。

突然间醒起，CCL只是地产代理的销售工具，而不是为务服市民而设立的。

9. 十郎 2018-10-20 12:33:25


      事实就系C施L跟实状背驰。闻说他之前控告别人质疑佢做假 , 如果有人在背驰下 , 误导下买左楼而产生损失 , 会5会被人追讨。因为佢冇权威性就5驶告人 , 有权威性就有责任在身。



10. 望东楼 2018-10-20 14:16:23
我唔知中原楼价指数系点计出嚟，不过如果你睇番Shiller或者外国楼价指数系点样制订你就知道系交投极度淡静底下，楼价指数系短窗口期内嘅参考价值系近乎零。
11. 引刀一快 2018-10-20 15:23:20
所以话呢，呢D“指数”“衡平数”之类，可以唔公开数学模式，不过应该公开参数，起码要俾人知道主要参数，否则就系妈里妈里吽，好似凭空变出嚟嘅咁。

话时话，曾经喺地产网当时得令嘅“衡平数”，唔知依家系几多呢？
12. 巴 2018-10-20 15:30:44
答案好明显

朋友话依家一手成交主导楼市

地代跟成交，只要hold住Ccl, 二手业主跟住黎开价

一手发展商便能食尽购买力
13. al70 2018-10-20 16:06:49
最主要，新楼占指数成份太多，基本中原指数，即是新楼指数，完全反映5到二手市埸。

15. 真真薯片 2018-10-20 18:36:21
每次CCL受质疑，我都叫人等多一个月，等正苦既差估处数据一出就唔洗抝，而事实上CCL同差估处数字一直以黎都吻合，唔洗太担心CCL真假

如果讲指标性，银行估价更具指标性
17. 十一哥 2018-10-20 22:29:42
每次来往机场都好肯定…话香港冇地系有动机嘅、填海系长远规划…可以慢慢计划因势利导、做乜烧到咁热闹、原因一个…就系side track注意力、可以即食嘅真供应就冷落咗、免得真系大水冲倒龙王庙、十哥话斋跌剩三成…就抱头痛哭嘞 !
18. 望东楼 2018-10-21 10:25:19
我唔知中原楼价指数系点计出嚟，不过如果你睇番或者外国楼价指数系点样制订你就知道系交投极度淡静底下，楼价指数系短窗口期内嘅参考价值系近乎零。

假设成个屋苑上星期得一宗成交，该单位十年前买入，期间升值一点五倍（由四百万升值到一千万：1000／400=2。5），而十年前该屋苑嘅指数系三百，咁样该屋苑今个星期嘅指数就系七百五十（300×2。5=750）。如果用在上个星期成交嘅单位计出嚟嘅指数系七百，咁即系话该屋苑嘅楼价指数系一星期内升值五十点，亦即系七个多百分点。

如果今个星期冇成交，咁该屋苑嘅指数应该系维持不变。各屋苑嘅指数（加权？）综合成区域指数，而区域指数（加权？）综合成全港指数。

你会话有冇搅错，咁个指数咪个个星期返晒艇。冇错。如果你入去佢哋个网睇下就会发现一个屋苑系一个星期内升跌十几／几十巴先。如果有大量成交，咁个别成交价所产生嘅噪音可以有效咁互相抵销。不幸地现今楼市成交量太低。希望各楼好／楼淡耐心等等。
21. 汤玛斯 2018-10-22 10:46:45
我同意博士话「劈价劈到拆天」。否则过去几年「楼价疯狂上升」的判断就不能成立。过去几年成交价反映了楼市的癫价，而家回落十几二十巴仙，是多年未见的大劈价。如果再真跌15%以上，已经是小崩盘了。到时政府会减辣，但减辣只会令到楼价进一步下跌(减辣对楼价的影响与政府预期一向相反)，出现大崩盘。