不少业主受惠於逆周期措施

　　金管局总裁陈德霖退休，有报章替他做了一个专访，当中提及金管局为了压抑楼市升势而推出的逆周期措施。究竟是正是邪？坊间有不同说法，有学者认为措施不能令楼价下跌，只会令年轻人更难上车。其实，逆周期措施对上车的年轻人影响不大，反而限制了已经有楼的业主多买一个单位。如果没有逆周期措施，在供应不足的情况下，楼价一定会继续上升。有楼的业主多买一个单位比较容易，年轻人上车更难。这种迂回曲折的理论，一般学者是不会明白，只有以投资物业为生的物业投资者才可以领略到个中道理。不过，他们很少会将自己的心得说出来。

　　无论曾俊华，陈茂波抑或陈德霖都曾经在不同时间，不同场合表示如果楼价下跌，就会放宽逆周期措施。但这个承诺一次也未有出现过，理由是政府从未做到他们心目中的要求，就是提高供应量。没有足够供应量，楼价不跌，金管局当然不会放寛逆周期措施。因此不能说陈德霖扼杀年轻人上车机会。

　　很多人不明白，点解美国可以加息9次，而香港只须要跟半次。说穿了是很简单，因为银行钱太多而又借不出去，加息即是搵自己老衬，但如果政府提供足够供应量，不但有更多人可以上车，而且楼价亦能够保持平稳，银行又可以轻易将存款借出去。跟随美国加息就不是问题，香港的低息环境就会过去。所以，当供应充足，楼市将会受到双重压力。除了供应增加令楼价下跌，利息亦会增加，就算加息的幅度只是跟随美国，借了500万元的人每月就要多付8千多元利息，这对於勉强上车的人是一个很沉重负担。楼价在双重压力之下一定会出现调整，这亦是我经常提醒大家在买楼的时候要注意借贷比率，千祈唔好超出自己能力范围。最好不要采用高成数按揭，否则当楼价下跌，利息上升，很容易成为一个负资产者。

　　有物业投资者对我说，他其实是赞成逆周期措施。因为除了可以不用与实力不足的买家争夺之外，利息亦悭了一大笔。事实上大部分业主都是受惠於逆周期措施，不过他们不明白个中道理，以为低息是必然的。如果没有逆周期措施，他们现在最少要多付2％年利率。报章说我替陈德霖平反，其实并不是，我只是实话实说。