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中原指数破顶之谜
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2017年2月25日
在政府推出15%新印花税之后，中原指数破顶只是迟早的事，今日收市，指数147.74，破了2015年146.92高位，立刻收到无数电话，当然是话俾我知中原指数破顶，我当然知道原因，但如果逐个去讲，都唔知道要用几多时间，於是我简单写出来，希望有人明白。
在政府推出BSD之后，国内人士以及国内人同香港人用有限公司买楼都要付15%印花税，既然要付15% 印花税，导致不少国内人士用有限公司买楼，当政府推出15%新印花税之后，国内以及用有限公司买楼的人就会拣一些用有限公司持有的住宅，他们愿意付较高楼价，至於以往用有限公司买楼的人，他们售楼的对象则是要付15%＋15%的国内人士，假设一个值2,000万住宅，国内人士本来要付600万印花税，如果那个住宅是用有限公司持有，买卖双方可以将成交价提高至2,300万元，方法是转让持有该单位的有限公司，於是楼价跳升了15%，这个情况在未推出BSD之前是很少发生，但BSD之后，多了国内买家用有限公司持有物业，政府推出15%新印花税之后，用转让有限公司方法交易便可以悭回30%印花税，结果是导致楼价急升，这亦可以解释中原指数点解会破顶。
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1. 真真薯片 2017-02-25 10:26:53
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呢种转让公司晚成交会唔会反映系差估处既统评度? 差估处条数都破顶?
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2. 公司盘 2017-02-25 10:31:02
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博士，中原指数的计算方法是只计成份屋苑的二手成交，所有成交价格可以在田土廰查获。公司盘买卖只是股权转让，转让了100次田土厅也不会知道，只有公司注册处才查得出。所以所有公司盘买卖照计不会反应在中原指数上。博士与老施是好朋友，可否代为问下佢我的理解有冇错。多谢博士先！
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3. LYC 2017-02-25 10:47:15
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http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&id=50189#179966 一个月前的预测已经应验,CCL终於破了顶,现在楼价极度偏低,预期量度升幅保守啲估计今年CCL直指向200. 根本道理好简单,有楼有前途做富人,无楼做穷人, 无人想变穷人,所以无人沽楼,全部富人不断扫货,现在CCL已经冲破阻力位,开始进入楼市大时代,大家一齐火星GoGoGo.
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4. 大时代? 2017-02-25 11:09:07
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5. 好友 2017-02-25 12:41:01
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对，一向信服汪生。今年楼价大升，而一般人相信的楼市泡沫根本不存在，所以不会有爆破的一日。
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6. Tony lam 2017-02-25 13:11:07
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新特首上场之前都会高位定住嘅、二手就干升冇量、一手就实价唔升就仲可以去货、再高就一定湿下湿下、铺位 ? 心实啦！
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7. 萧峰 2017-02-25 13:22:26
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8. Tony lam 2017-02-25 13:46:26
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萧兄 量宽、长期低息被确认、系楼价飞升嘅原因、辣招系防止滚泻嘅冷水、冇辣招会有乜结果 ? 增加供应 ? 有限嘅实体供应、点对抗无限嘅假银纸呢！
揸咗货嘅点肯市价放手、咁低息揸长D唔犯本、点都好过摆银行、死局 ? no!!! 无限量供应公屋、必胜无限嘅假银纸 !
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9. 中原指数计算方式 2017-02-25 13:49:51
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10. Tony lam 2017-02-25 13:53:05
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比我做特首、我一定大建公屋、横掂大把水、但咁做就一定唔比你做特首、大孖沙个个因砖头而大富、怕你推冧易、扶住难 !
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11. 萧峰 2017-02-25 14:38:12
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Tony 兄 特首梁振英再不点名批评曾俊华早前提出全港6成房屋为公营的房屋政纲。他出席建筑测量界的午餐会时，回应提问时表示，如将未来10年会起好的46万单位，全部转为公营房屋，加上现时的公营房屋，也不足以达成6成的目标。 他指有关理念可能是要将所有私营房屋土地全用来起公营房屋，这样的话，客观效果会令私楼楼价租金续高企甚至攀升至新水平，「令到从今天开始，所有本来有能力同埋准备买、租私营房屋嘅人，都买唔起、租唔起。我觉得如果出现咁嘅情况，系对香港大不幸、对香港大不幸」。他质疑是否有人搞错概念，因现届政府长策会提出的未来10年房屋供应或需求量是46万个单位，当中六成是公营房屋，四成私楼，并非指10年后要做到6成人住公营房屋，「咁会唔会有人搞错咗个概念，或将嗰6成、4成误解为香港若干年后有6成人住公营房屋、4成人住私营房屋，呢啲问题我相信边个提出建议都好，希望佢都可以解答到最好」。曾俊华之前解释，如出任特首，居屋甚至夹心阶层的楼宇都会兴建，公私营房屋都会推出，仍要造地搵楼，6成的目标不是一朝一夕，要努力才可达到。
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12. 向饭民说不 2017-02-25 14:43:00
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现在有3成人住公屋，已经没有其他政治力量可以抗衡，6成人住公屋，民粹将会更加严重。到时政客日日叫开仓派米，就后肯定像希腊那样破产。
也是那一句话，在香港实行真正的普选之前，是要建立销售税，将穷人纳入税网，以抗衡开仓派米的政客--民粹。
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13. Tony lam 2017-02-25 22:38:57
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萧兄 客观…条件/计数…楼市真系冇得跌、但极端情况要小心、咁扯法…政府会被逼到唔做嘢唔得、启德比老表搅寸、价位已势成骑虎、鸭脷卅再下一城、香港班老行尊、真系有数为…点会唔争 ? 但大把货在手、正在扭尽6壬点晾住嚟散货、难得老表送东风、晾到天咁高比佢地散货。
当再多D人绝望嘅时候、阿爷就会有政策、好似揸车咁、均速最舒服、波叔今日讲嘢都有D表示㗎。
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14. 向饭民说不 2017-02-25 23:29:32
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13楼，其实是追落后者，大陆佬现在正用炒起深圳，上海楼的方法炒香港。真的青出于蓝胜于蓝。大陆佬山寨了香港人的炒楼技术，加以改良，现在来到香港炒香港楼，所以香港追返深圳，上海的升幅，看来香港楼价仍有排升。
条傻刀看来是miss了广州楼价升幅，现在先会甘黑心，甘变态。日日望楼价跌。第一，如果他没有miss了广州楼的升幅，他在广州的楼价的升幅肯定高过香港。他现在应该很幸福。第二，他又经常嘴咒香港楼，但是今时今日，香港大陆经济基本上已经开始唇齿相依，要香港楼价跌，除非是中国经济出问题，导致被老美刮毛，到时无论香港楼价或者广州楼价，相信难逃劫数。如果他有广州楼时，他嘴咒香港楼时，有没有想到自己的广州的物业。
97年，香港楼价跌，就是美国佬刮亚洲毛。
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15. 井 2017-02-25 23:55:44
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【新增影片】 鸭脷洲利南道地皮以破97年纪录的168亿元新高价卖出，每尺面粉价达到2.2万，四年后落成，最少每尺卖3.5万元以上才不亏本。20年前的1997年3月25日，是香港地产值得记下的一日。当日是96-97年度最后一次土地拍卖会，结果小西湾住宅地皮，以破纪录118.2亿元，由地产大好友信和置业（083）在卖地场上、高底价87%夺得、楼面地价每尺5,139元。翌日大部分报章都以A1报道，翻阅当日报道，信和老板黄志祥话：「成交价相当合理、市区地皮罕有」。其他有份投标的发展商亦讲到，「市区大面积靓地难求，该地皮拥海景，贵一点也合理。」「成交合理、市区罕有、超靓海景」，随住楼市同年第三季开始滑落，地王却沦为信和的阴霾，不惜向政府改图则，地积比增至10倍，令可售建筑面积增逾两成，令每尺地价下调至4,500多元。项目2000年发售，首批68个单位平均建筑尺价4,288元，形势比人弱，输少当赢也要蚀卖。面包平过面粉，谁说没可能。约廿年后，鸭脷洲地以高蓝湾半岛地皮成交价42%成为新地王。翻阅昨日中标集团新闻稿：「项目位置优越，为港岛区罕有大型市区住宅地皮，背山面海，拥东博寮海峡的壮丽景致。」中标的两间中资，龙光(3380)及合景(1813)，市值分别有186亿及157亿元，换言之，一幅地皮价钱连同建筑费等发展成本，随时等於两间公司总市值。97蓝湾与今日鸭脷洲地王魔咒，相信很多人嗤之以鼻，认为今时唔同往日。但97年3月25日地王诞生的一天，当晚3月26日凌晨，美国联储局宣布加息四分一厘，旨在防范通胀重燃。同日香港跟随加息0.25厘，是自92年开始首次上调利率。然后不足半年间，最优惠利率由8.5厘，加至10.25厘。翻阅3月27日的报道，「地产界指加息无损楼市 消息早经消化 心理影响短暂」。事后孔明，当然觉得可笑，但当年的确有许多人坚信加息湿湿碎，结果就是迎来历时六年的下跌周期。下个月美国即将议息，最新储局会议纪录中，官员倾向尽快加息，3月15日的议息会议是否加息，目前机会一半半。地王魔咒，加上息魔来袭，廿年前惨痛的经历，绝对不想重演，但回想当年，有谁谂到97金融风暴以至加息速度会如此急、如此快，适逢八万五庞大供应杀到，楼价亦急剧下滑。地王效应以及中资盲抢地，对四年后楼价冇启示，反而最直接的反应，是市场认定了这是市价，二手封盘加价、一手癫价开售会成为常态。没有生意稳赚不赔，一个只升不跌的资产，历史上没曾出现过，香港楼市不会是例外。往事如烟，立此存照。股荣www.facebook.com/stockwing1掌握财经地产资讯，即Like「苹果ATM」fb专页啦！http://fb.com/appledailyatm 
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16. 引刀一快 2017-02-26 01:21:40
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向饭
撕裂就系呢D喇，你咁嚟抹黑大陆，话“大陆佬现在正用炒起深圳，上海楼的方法炒香港。真的青出于蓝胜于蓝。大陆佬山寨了香港人的炒楼技术，加以改良，现在来到香港炒香港楼，”
咁即系叫D买唔起楼嘅人，矛头指向大陆人啫，你呢种系低级黑，不过好X黑喎。
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17. HKqa 2017-02-26 08:51:37
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昨晚看到新闻，曾已递交提名表，有足160个提名，提名终止前，可能还有补充提名。
曾虽然不是中央的首选，但能获得香港大多数人的支持，相信中央会掌控大局下以求最大社会利益，如香港人愿任命曾为下一新特首。
香港的经济民生可望稳定和睦，不因政策而大落。
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18. 引刀语言伪术 2017-02-26 10:56:02
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犯民成日犯CY 撕裂，咁敍利亚又系政府撕裂社会? 其实就是你想推反我在先，而政府更会防守，犯民理据话，你唔反抗，比我推反，社会就不撕裂
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19. 向饭民说不 2017-02-26 13:40:16
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引刀又玩语言伪术，作为自由经济支持者，大陆人来香港投资买楼，和老美澳洲人来香港炒楼，都应该欢迎。
老美金融佬，在香港骗了多少钱，特别是08年香港人被老美的次案骗了多少钱，又不见你仗义出声，证明你的主子就是老美。
讲开又讲，审视南美的军政府，当时为了避免民粹左胶阿之阿左，直接将那些人放在飞机上，然后飞到太平洋然后消失在太平洋下，饭民其实就是民粹左胶。
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20. 引刀一快 2017-02-26 14:31:42
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向饭
撕裂就系呢D喇，你咁嚟抹黑大陆，话“大陆佬现在正用炒起深圳，上海楼的方法炒香港。真的青出于蓝胜于蓝。大陆佬山寨了香港人的炒楼技术，加以改良，现在来到香港炒香港楼，”
咁即系叫D买唔起楼嘅人，矛头指向大陆人啫，你呢种系低级黑，不过好X黑喎。
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21. 向饭民说不 2017-02-26 14:42:41
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引刀，香港是个自由市场，炒卖活动绝对正常。一直以来都是这样。
只是最近比你地高级黑饭民玩左胶民粹玩分化者。不要玩抹黑了。
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22. 引刀一快 2017-02-26 17:33:56
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向饭
撕裂就系呢D喇，你咁嚟抹黑大陆，话“大陆佬现在正用炒起深圳，上海楼的方法炒香港。真的青出于蓝胜于蓝。大陆佬山寨了香港人的炒楼技术，加以改良，现在来到香港炒香港楼，”
咁即系叫D买唔起楼嘅人，矛头指向大陆人啫，你呢种系低级黑，不过好X黑喎。
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23. 地産兼职人 2017-02-27 11:09:01
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一向支持汤文亮先生 不过买卖公司只属董事转名, 土地查册及成交并不会显示这一买卖. 所以令成交指数上升并不合理. 观察所得 , 发展商以高成数直借同时又以并市场高10-50%价出售才是原凶. 令少首期人仕高价也买
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