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2019年楼市前瞻
蔡志忠
亚洲地产创办人 香港专业地产顾问商会会长 香港东区工商业联会首席会长
笔者日前出席香港电台e线金融网 - 新春Party节目,和几位著名评论员畅谈对2019年楼股展望,现场近250位观众反应热烈,问答环节提问此起彼落。香港人最关心的就是楼市和股市,所谓「一年之计在於春」,大家都希望今年旗开得胜,投资有道。
今年的房地产市场不会有甚么惊喜,好友淡友都别抱太大期望,笔者认为楼市只是一个上落市,楼价升跌不会超过10%。至於投资方面应采取甚么策略?就是中庸之道,中美贸易谈判会有一些成果,但还会有一些障碍,两国吵吵闹闹将成为一种常态,习惯了就成自然,对中港两地经济不会构成严重影响。
物业交投方面,今年仍会以新盘作主导,上半年地产商继续以减价促销作招徕,加上高成数物业二按,买家涌进新楼市场,形成一手旺二手静局面。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出,新盘低市价一至两成开售,是买家入市良机,尤其是首置人士。他提醒买家必须勤奋抽签,包括居屋、绿置居和首置上车盘等等,不是人人都可抽中的,总之今年的策略,就是一个字"抽"。
买楼策略一个字 - "抽"
资深测量师张翘楚则估计,美国今年加息速度放缓,预计只会加一次息,贸易战对市场心理影响较大,今年第一季度仍受悲观情绪笼罩,相信要到第二季气氛才会好转,上半年楼价偏软,下半年或会有所反弹,今年市道趋於平稳,后市审慎乐观。
另一位讲者是盛汇商铺基金行政总裁李根兴,他说「买铺,要买得PRO」 ,他以专业的角度去演绎商铺的价值,直指香港的一线铺位会跑输给二三线铺,西边的商铺会跑赢东边的铺等等,虽然商铺是一门高深莫测的学问,然而他却是市场上罕有对商铺如此认真研究的投资者,锐意要成为香港新一代铺仔王。
综合几位嘉宾的分析,2019年楼市未宜过於看淡,纵然上半年仍属於巩固阶段,楼价可能还会有轻微跌幅,或许这正是首置者入市机会。笔者并非鼓吹大家一定要入市买楼,但如果盲目地以为楼价仍有3成到5成跌幅,那将会冒不买楼的风险。从投资角度看,工商铺会跑赢大市,原因是当资金涌港时,较少受楼市辣招影响的市场,自然会较受欢迎。
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1. 点买楼 2019-01-23 13:13:50
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2019年楼市前瞻 。。。。。。2018年度 188点买的楼2019年难平手。。。。。。
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2. 向引刀・土著・自醉・浪子・阿井 说不 2019-01-23 15:53:37
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股楼难跌之谜
2019年投资展望讲座在周末举行,全场观众爆满,不少读者向隅。笔者在此稍为剧透,各位嘉宾都有一种不约而同看法,一方面普遍睇淡今年股市和楼市,但同时又未见到有大跌的条件,换言之「升唔郁,跌唔落」,沽货怕失机,买货怕遭殃,处境十分尴尬,相信这也是很多投资者面对的忐忑。 「唔舍得沽货」大市有支持 正如丰盛金融资产管理董事黄国英(Alex)指出,按照去年底各方面形势,港股恒指原本可以跌到18000点,但实际上最低只曾去到24500点左右(2018年10月底),而且今年初开始显著回升。对於这种「市场失效」,Alex认为一来由於投资者「太有钱」,持货底子自从2008年全球QE(量化宽松)印钞以来,累积了可观账面资产增值;二来随着美国加息步伐放缓,低息环境料将维持一段日子,投资者担心假若放售了手头股票,未必可快速觅得更佳投资对象。因此,尽管各方面因素偏向利淡居多,股市理应有较大回落,但人们往往「唔舍得沽货」,支撑大市「跌唔落」。 对此形势,讲座各位嘉宾可谓英雄所见略同。《信报》首席经济及策略师吕梓毅指出,一方面从技术角度看,今次港股熊市「终极低位」理论上未出现(自去年1月逾33000点高位起计,最多累跌25.8%,而以往熊市跌幅通常超过35%);然而自从近日中美贸易谈判似有进展,加上中央政府出招刺激经济,便已见投资者风险胃纳扩阔,市场气氛显著改善,故就算今年港股可能再次探底以完成第二只「熊脚」,亦不排除会上演「N形反弹」。《信报》首席研究员罗崇博(杜比)亦根据EJFQ「信号」系统指出,近日多只优质股已转为绿灯,提示买入时机,反映短期市况应不太差。 「天雷无妄」楼市有惊无险 上述讲者虽然主要探讨股市,但同样理论其实也可用来解释楼价的变化。自从去年楼市转势以来,大多数分析人士预期会有较大调整幅度,例如中原集团主席施永青预料住宅价钱最多跌30%,长实(01113)执行董事赵国雄亦估计会跌20%。然而,中原指数自去年8月高位(188.6点)迄今(170.2点)尚未跌够一成,而上月多个大型屋苑已呈现反弹成交,似乎显示楼市已遇上第一重下跌阻力位,来得比很多人预期的早。个中原因,或由於大量业主和投资者自2003年以来累积了庞大实力,同时难觅更佳资金停泊处,加上十几年来「砖头必赚」观念深入民心,令他们纵使身处前景不明朗状态,依然「唔舍得卖楼」。莫以为只有缺乏投资知识的大妈才盲摸摸误判市场,本港嘉湖林太教落「专家食屎」,有时候专家错得更离谱。 就连著名建筑师兼术数家蒋匡文博士(王亭之徒弟)也表示,根据《皇极经世书》,今年卦象为「天雷无妄」,表面看似乎并不太差(天上打雷,状甚恐怖,但实际伤害有限),惟仍须提防有「无妄之灾」。 对很多人来说,这种情况其实最为尴尬,就像一个人捧着大批宝物走在森林小径,两旁环伺灰犀牛和黑天鹅凶神恶煞不怀好意,各种常识都在提醒你境况高度危险,最好抛下部分宝物藉以轻身逃命;但跑了两步之后发现灰犀牛和黑天鹅暂时「得个样」,尚未真正发恶咬人,而且手上宝物太珍贵,担心一旦舍弃日后找不回。最后,可参考《易经》「天雷无妄」卦阐释,象曰:「元亨,利贞。其匪正有眚,不利有攸往」;彖曰:「无妄,刚自外来,而为主於内。动而健,刚中而应,大亨以正,天之命也。其匪正有眚,不利有攸往。无妄而往,何诶?天命不佑,行矣哉?」简单来说,此卦基本上象徵吉利,尤其利於坚守正道、遵循天理;倘能正当行事、勤劳奋发,便得天保佑,如有神助。相反,若存非分之想,便将带来灾害,切莫胆大妄为、逆天而行。
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3. 云在青天水在瓶 2019-01-23 16:42:29
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从中原指数的走势看, 牛市从2003年至2018年, 12345的上升浪运行了15年, 已经走完繁荣的历程, 现正迈向ABC的跌浪中的A浪. 对上一次熊市从1997年到2003年, 运行了6年, 这一次会走多久, 会不会也是6年或以上, 且行且看. 可能有人会以2008年金融海啸的情况, 来对比今年可能发生的危机. 认为美国或许会少加息或不加息, 甚至减息. 这里需要指出两点: 1) 美国存在放缓加息的可能性, 但不大可能减息, 因为量宽的庞大货币供应, 如果不能及时收回, 流动性长期过剩, 将严重影响美元的国际地位, 这是不论谁做美国总统都必须正视的问题. 2) 2008年香港楼市只完成了牛市一浪, 金融危机时借势作出二浪调整. 2018年楼市已走完了牛五浪 再向前走, 就是下坡路, 此刻的时运, 熊迹明显. 因全球经济很可能步入萧条, 美国加息和缩表的进程会因此缓慢脚步, 香港楼市在美国缩表的过程中, 也很有可能阴跌, 楼价会在业主不知不觉中流失. 任何认为自己有可能抄底成功者, 保重.
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4. 爱斌 2019-01-23 17:49:32
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very good point! 物业交投方面,今年仍会以新盘作主导,上半年地产商继续以减价促销作招徕,加上高成数物业二按,买家涌进新楼市场,形成一手旺二手静局面。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出,新盘低市价一至两成开售,是买家入市良机,尤其是首置人士。他提醒买家必须勤奋抽签,包括居屋、绿置居和首置上车盘等等,不是人人都可抽中的,总之今年的策略,就是一个字"抽"。 买楼策略一个字 - "抽"
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5. 观望者 2019-01-23 17:57:48
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6. 部落 2019-01-23 18:03:16
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7. 新经济 2019-01-23 18:20:16
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认同5楼,现今社会,一日千里,5G年代已经莅临,经济循环不可能同以前相提并论,或许只可作参考。
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8. 升跌比例 2019-01-23 18:55:00
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旧经济升跌比例大概二比一,大约升10年跌五年;现今新经济有咗印银纸机制,升跌比例大概10比一,大约升10年最多跌10个月。
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9. CH Chan 2019-01-23 20:29:59
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虽然Powell 已説可能减慢加息及缩表但并没有説不缩只是减慢,香港可能会经历更长更慢的下跌周期,下跌幅度可能比以往少但更慢更长,从缩表进程现在美balance sheet 还有四万亿美元,估计至少要缩到三万亿左右可能从以往两年调整完成会加长到四年,即使不加息资产市场亦会持续受压,随著银行不断推出以美元定期息率达到接近三厘,买楼收租已变得不再吸引,外资及内地资金相信会续步离开资产市场。 到时楼市会有较明显下跌势头。
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10. 忠忠 2019-01-23 21:04:09
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11. 井 2019-01-23 22:33:05
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一手住宅物业成交纪录册显示,长实(1113)北角维港颂本月14日连沽3伙,成交价合共2.55亿元,最终全部挞定收场,以买家支付楼价5%临时定金计算,发展商杀定约1,276万元。该三伙挞定户为1座31楼B室、1座32楼B室及1座33楼B室,实用面积同为1,594方尺,属四房间隔,成交价8,296.9万至8,767万元,尺价52,051元至55,000元。市场估计,是次挞定户料涉同一组买家
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12. Popstar苦主 2019-01-23 22:39:42
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https://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=27837500&extra=&page=1 一个死场,而家d人好仆街
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13. 龙正 2019-01-23 22:58:14
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香港是全球楼价最难负担的城市 来源:香港网 . 国际公共政策顾问机构Demographia公布的2018年国际房价负担能力报告显示,香港连续第9年成为全球最难负担楼价的城市,更被形容为已经达到「严重负担不起」的程度。香港楼价对家庭入息中位数比率由2017年的19.4倍,升至去年的21倍,再创有调查以来新高,意味著一个家庭要不吃不喝达21年,才可以买得起一个住宅, 香港楼价对於大多数香港打工仔来说更加遥不可及。
排名第二的城市是加拿大温哥华,澳洲悉尼排第三,房价收入比分别为12.6倍及11.7倍。
2018年7月19日一对新婚夫妇租住深水埗唐3楼一个劏房单位,因住屋问题闹不和,丈夫在劏房内以床单上吊自杀亡。 2018年9月7日90后情侣元朗崇山新村铁皮屋内用绳索自缢亡,女死者为大学生。 2018年9月8日 25岁男仔在油麻地佐敦道19至21号一劏房单位内烧炭亡。 2018年10月8日深水埗大南街216号劏房男杀人烧屋跳楼亡。 2018年12月17日中年保安大埔劏房烧炭寻死, 妻子揭发救一命。 2018年11月14日以网吧为家的打两份工的好爸爸在元州街152号网吧桌上死亡。该好爸爸无家可归,为省下租劏房的钱,四年以网吧为家,每月1400元夜晚在网吧度宿。 一个人咁样生活,是香港低下阶层悲惨生活的写照,香港还有很多劏房租不起,网吧度宿也租不起,睡在快餐连锁店。连动物都不如。
公屋申请30万,居屋申请27.2万,4人家庭计共有200万港人等上楼,200万基层市民正租住劏房!他们受尽地产霸权的压榨,地产霸权捐钱给所谓环保人士,以虚假的保护环境为理由,反对填海,反对收回粉岭高尔夫球场、反对收回棕地、反对开发郊野公园,无视香港人住屋的迫切需求,无视香港人的悲惨现况,想港人世世代代,子子孙孙为奴,为地产商打一世工。
从曾经在赤柱疗养的那位,到689,777。7年、5年、2年,共14年,香港最基本的人权一居住权都没有能解决。
香港政府有责任,有义务解决香港人的住房问题,为了香港的利益, 为了香港人的将来, 立刻进行大规模填海及发展郊野公园土地, 收回粉岭高尔夫球场, 收回棕地, 全方位拓地建屋 !
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14. 观望年 2019-01-23 23:53:22
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2019年,重伸一次是观望年,未跌破160点,是高位恐惧回落,跌破150点才初现熊态......过早恐惧就变成瓶中水了......地产市场切记不要一本通书睇到老,波浪走势不会永久相同的模式出现.
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15. 词术语 2019-01-24 00:04:54
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买劏场,乃是没有主见听人点类别,贪字得个贫是人人都知道的名词术语.你又踵个头落去...
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16. ~~~! 2019-01-24 00:43:38
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如不同货币都因个别国内困局,此起彼落互相QE增发,斗贱斗烂,饮鸩止渴,咁多发货币也变成相对安全,因大家都咁烂,冇得选择下,无人再理信用.咁长此落去,是否持实物更能保平安?
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17. zzzz 2019-01-24 00:54:29
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18. 上车小花 2019-01-24 10:26:02
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本人准备上车,也认为难得跌市,见笔者也有同感,将认真考虑入市!
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20. 亮剑 2019-01-24 19:27:01
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特首喺瑞士达沃斯接受Bloomberg专访,扬言要把港人供楼负担占入息比率,由目前约70%大降至40%,有人话这意味楼价最多要较现水平再跌44%(假设收入和息率持平),令一个484方尺单位售价由770万元降至430万元。 但小弟相信,佢行楼市三级制咪顺得哥情失嫂意罗: 第一级系低收入人士,政府会提供廉价嘅租住房屋畀佢哋。 第二级系有一定收入既「中产人士」,基於香港要稳定,起啲与入息挂勾(供款占入息4成左右)的租置房屋畀佢哋,例如绿置居、居屋及首置房呢啲,申请人可以有瓦遮头,层楼又有机会「增值」,一家便宜两家著。 第三级就系自由搏击市场,那些外来买家、有父干帮拖、资产一千几百万未开头、年薪上百万的青年才俊、不甘於平凡既有能之士等,就是私楼买家,政府因为几拾种福利要找数,唯有向上述人兄埋手,借头借路把私楼个价晾到高一高,以便 cap 水(启德机场跑道嗰幅地每一尺楼面地价系万七蚊,可造福多少港人?)
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21. 好多嘢 2019-01-25 05:30:59
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在香港,好奇怪,有钱买楼的人唱跌睇跌楼市,帮手卖楼的人就喜欢唱好睇好楼市,有啲高价楼,高低价位可以相差二亿元一个单位...上网睇资料可教醒你好多嘢...
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22. 林一鸣:纳米楼租金回报急跌 2019-01-25 09:53:15
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近期有多个纳米盘开始收楼。由於很多买家唔系自住,一窝蜂地放出租盘,搞到租金回报跌得惨淡,较半年前租值低了三成;估计未来还有两成下跌空间,或甚至长期租唔出去。 根据市场数据,今年首季约有6,000个单位入伙,当中一半是纳米面积,是香港有史以来最多纳米盘入伙一季。在众多新推出的纳米盘中,最厉害是被喻为「劏房之城」的环海.东岸,一共提供1,008个单位,当中超过90%单位属於纳米户;启德也是一个重灾区,入伙单位包括嘉汇、龙誉、天寰等,提供接近千个纳米单位,也是在同一时间逼爆市场。 纳米盘在半年前放租的时候,租金回报还算是颇理想的,一个市区200尺的纳米单位,当时可以租到13,000至14,000元;但由於近期供应太多,就算未入伙都开始预签租约,租金普遍已经压穿10,000元的大关,到今年一月后更出现「人踩人」的情况,入伙后同一时间放出租盘,但市场根本冇咁多人钟意租纳米楼,於是业主只好不断减租,将租金愈压愈低。 以环海.东岸为例,楼盘每层设36伙,挤迫程度劲过七十年代公屋,发展商说这是红磡楼盘,但我看完地图之后,觉得那里应该算是土瓜湾。楼盘在三年前开售的时候,发展商推出只需5%订金的「开心直通车」付款计划,楼价5%首期就可以上车做业主,吸引了640位买家采用,估计很多都是买来收租;现在大家一起放盘,叫租价已经压穿一万元,估计应该仲有得跌。 启德嘉汇租盘及已租出单位,占全盘比例高达三成,近期平均尺租只有三十多元,一个348平方尺的单位,数月前预租市场价17,000元,现在就跌到13,000元;南昌站汇玺发售时折实平均尺价超过25,000元,实用面积270尺单位租金13,000,租金回报率约为两厘。 纳米盘租金回报率偏低,除了供应泛滥之外,更重要是发售时的平均尺价,较同区大单位高了三成以上,例如半年前在屯门推售新盘,大单位平均实用尺价卖万三四,纳米单位竟然够胆卖两万元!这是政府辣招后的奇怪现象,在未有辣招之前,通常面积愈大景观就好,於是三房单位平均尺价会高於两房,两房高於一房;但辣招推出之后,换楼人数大幅下跌,买大单位的人数减少,600万以上楼价最多只能借六成,1,000万以上更只能做五成。於是平均尺价就反过来了,同区纳米楼尺价高於一房,一房高於两房,两房高於三房。以沙田第一城为例,在去年中最高位的时候,实用面积853尺的三房加工人房成交价1,000-1,100万,688尺三房约800-900万,每尺平均价都是12,000-13,000元;两房成交价约700万元,平均尺价15,000元;至於最细284-304尺的单位,成交价500多万,平均尺价16,500-18,000元。 在去年中的时候,同一个屋苑纳米单位,平均每尺卖贵三成,但今天大家开始发现,原来唔系咁多人要住纳米楼,於是这个差距开始缩窄,买了纳米楼的人开始叫惨。
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23. 买楼收租 2019-01-25 10:16:50
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E...之前见好多人话业主钟意买楼收租,楼价下跌冇有怕... 如果连租金都下跌呢?
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24. 李泽西 2019-01-25 10:44:46
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25. 270尺单位租金13,000... 2019-01-25 10:51:36
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26. 李泽西 2019-01-25 12:01:38
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政府啱啱公布:未来3至4年,一手私楼供应维持9万3千伙。
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27. 待回升 2019-01-25 12:25:14
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之前见好多人话业主钟意买楼收租,楼价下跌冇有怕... 如果连租金都下跌呢? ???????????????
此类问题好简单,先苦后甜,等待楼价回升。。。。。。
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29. 云在天上 2019-01-28 05:50:14
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30. 云在天上 2019-01-28 05:51:49
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31. 井 2019-01-28 07:56:04
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自从2008年金融海啸之后,美国兴起了讲僵尸基金的话题。那是因为很多基金,不论是对冲还是创投都受惠於经济金融景气之时,可惜气氛一转,基金表现交不到数,新钱又翻不到数,结果基金经理靠管理费度日,处於一个等死的状态。僵尸基金有另一个名,叫日落基金,感觉都系比较阴沉负面。
中国式僵尸基金开始慢慢发酵当中。早几年我认识的基金老千,租住中环甲级写字数,又搞公司画展,既做对冲基金又投资初创,好不神气,凭住这些外在配备也轻松集了一笔钱。后来金主爆破,公司搬到去尖沙咀,最近打探一下,公司已经越搬越远离商业中心了。
走资潮、印银纸救市失效、内地经济放缓和中美贸易战等因素,把整个金融业往死里打,基金尤其难做,钱赚不了也集不了,慢慢走向僵尸基金的灭亡之路。中国的僵尸基金比美国当年更差,因为中国的资金是透过加大M2货币供应印出来,都是纸上富贵,没有金融和资本市场用项目变现,银纸只是废纸。
早几个月,我去中环写字楼找一位做基金的点头之交谈生意。不敢说他是老千,但他那只21章公司却疯狂炒至过百亿市值,仲入埋MSCI指数,本来以为会见到金钱堆砌出来的门面,靓女秘书,扮工的演员之类。岂料一个偌大的甲级写字楼什么都没有,现在做基金的已经惨到连遮丑布都省了。这间百亿市值的21章投资公司会爆,只是时间问题。
内地印银纸式的富贵哲学成就很多土豪。香港都经历过经济急速增长年代,产出过很多土豪,但时代是淘弱留强的自然法则,经历高高低低,财大气粗实力差的都被市场湮没,财大气粗有实力的却看尽起跌无常,变得老练内俭。香港很多实力一线的超级隐形富豪,他们没有土豪气场,也不介意被后起的井底之蛙睇唔起。几多内地发水土豪和老千以租长江中心、IFC、中环中心为荣,但经历一个浪,地主老富豪才是笑到最后。财大气粗是一时,升了level就不是那个境界了
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32. 李泽西 2019-01-28 08:40:11
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33. 易相信 2019-01-28 15:22:42
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中原城市领先指数 CCL | 每周五公布 – 最新2019/01/25公布,反映2019/01/14至2019/01/20(预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。 |
云在山谷中...2018年未非洲猪瘟症导致188点高位回落,初步出现有钱佬买楼小阳春,出现好淡争持局面,并未出现云上青天的现象......实力不足者不要轻易相信.
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34. 汤玛斯 2019-01-29 10:01:25
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纳米盘唔系俾人用黎长期住既地方,买来出租投资者大有人在。但佢地计错数,纳米盘尺价太高,大量租盘又推低租价。除非纳米盘尺租低於劏房,否则好少有人会租。这样一来就无利可图,甚至蚀本。但出售又没有承接。纳米盘已成为过街老鼠,人见人憎?
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36. 汤玛斯 2019-01-29 10:21:12
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蔡生在本月初话「现在不觉有小阳春,我倒认为小阳春会在农历年后出现。」下星期就是农历新年了。在2018年12月凯汇劈价卖楼开始,劈价一手盘一浪接一浪,而且皆获承接。楼市小阳春明显提早出现。向遇客近日转买劈价二手楼。评论员之中,像蔡生一样否认小阳春提早出现的实属不多。蔡生怎可以在证据确凿之下仍不肯承认错误呢?
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37. 地产人 2019-01-30 03:16:12
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小阳春嘅定义被人误解咗,一手楼二手楼同时旺至系小阳春,只系新楼旺极其量系一手楼小阳春,唔可以讲是楼市小阳春,故蔡生嘅睇法仍然冇错.
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38. 管黑猫 2019-01-30 11:35:24
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目前楼市确实出现小阳春,不管一手,二手,不管黑猫,白猫,都是属於小阳春......有成交量支持就是小阳春.
1月多个新盘齐推,一手市场成交旺,新盘提早出现小阳春,1月份录逾1,900宗成交,创4个月新高。大埔逸珑湾8昨日次轮推售,全盘暂售出218伙,变现逾17亿元
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39. 多洞漏 2019-01-30 12:12:06
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新加坡 组屋 的建筑材料工程都好差,好多洞漏渗漏......都喺唔好学 新加坡 .
新加坡一名婆婆在家中闻到异味,发现主人房天花板有发臭深红色液体从楼上一层渗下来,随即叫女婿报警,揭发楼上一名男子被杀,并已死去约一周。 事发在淡滨尼43街第440座组屋,发现家中传出异味的62岁婆婆贾米拉(Jamilah)住在3楼。她在周二(29日)早上7时许突然闻到一股异味,当时她不以为意,带孙女出门上学去,更在出门前开窗,希望异味能散走。
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40. 现小阳 2019-01-30 12:33:30
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2019年楼市前瞻 。。。。。。未来,预测楼市将会出现多洞漏的现象.香港楼市在没有任何的理由情况下会出现小阳春.
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41. 香港 2019-01-30 14:26:43
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其实香港楼一定有投资价值. 只不过系买贵买平的分别. 好似尖沙咀首都广场, 买完之后跌咗八成. 但系都有两成嘅价值. 50年后就可能会打和. 所以楼宇的价值永远存在
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42. 东成 2019-01-30 15:12:36
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小阳春是指成交量旺起来,楼价升跌不重要,宜家二手楼仲系好淡静,何来有小阳春?
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