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蔡志忠
2018年9月5日

有没有只升不跌的神话?

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  朋友问楼市有没有只升不跌的神话?当然没有啦。近年来,港府一直努力要打破大众对楼价只升不跌的预期,於是不断对楼市加辣,甚至不断出口术提出警告,楼价过高脱离市民负担水平,慎防出现泡沫爆破危机。

  尽管港府多番苦口婆心,楼价这几年仍然不为所动,直到最近多项利淡因素出现,如:空置税推出、预期土地供应增加、利率上调机会大增、以及贸易战令后市不明朗等等,楼市才由旺转静,或许新盘市场仍然畅销,但二手楼市肯定非常寂静。要让楼价下跌不是靠口术,靠的是买家减少而卖家增多,市场由供不应求变为有求必应。

  以其要改变人们对楼价只升不跌的预期,不如让人们看到有一个房屋供应充足的未来。当大家都认为迟买一样有得买,迟买楼价不会贵的时候,楼市就真的不会大升了。大家在媒体上看到大量填海、开发棕地等等的广泛报导,预期未来的供应量将大幅增加,楼市会因此而步入健康轨道。如今,住宅市场只升不跌的神话开始幻灭。

住宅供应将大增 中区甲厦租坚挺

  然而,有一个市场却仍然在上升中,就是核心区甲级商厦市场,笔者所指的是中环甲级商厦在近10年的租售价格。自从2008年金融海啸之后,这个市场几乎再没有下跌了。大家可以翻查资料看看,中环核心商厦供应短缺,近年来价格反覆向上,当恒基地産(0012)去年5月以楼面地价每尺5万元创新高价投得中环美利道地皮后,人们才意识到中环超级甲厦价格仍然相对落后,尤其是相比於当年同等价格的山顶及南区超级豪宅。

  如果大家对核心甲厦售价还有怀疑,那么严格来讲租金就更为坚挺,原因是用家不买也要租,中环甲厦1.8%的空置率代表甚么?代表使用率几乎全满,也代表这个市场仍然供不应求。当然,对后市有保留者可以不买而选择租,但公司要撤离中环核心区谈何容易,尤其是一些龙头企业,起码总部也要留在中环核心一带。

  在这种环境下,近10年内中环甲厦的租金可说是只升不跌。中区商业楼面一向匮乏,除了去年5月份的美利道地皮和10月份的嘉咸街地皮外,就再没有新的供应了(和记大厦重建不算)。再对上一次,要追溯至1996年港铁批出的国金二期,以及1995年卖地建成的中信大厦。事隔20年,中区商业楼面只有轻微增加,甲厦售价突破每尺6万元,而租金也冲上每尺220元。后市如何难以预料,但中环甲厦租金仍然会一支独秀。

 
 
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1. 亮剑 2018-09-05 14:00:30
直到今日香港中环都系核心内围,唔少陆资及外资巨企,都想喺呢度插旗,因此空置率奇低,所以租售价格异常坚挺。
但若果希望喺香港中区,搵个甲级写字楼做生意嘅企业,搵极都搵唔到一定嘅楼面出嚟开档嘅话,咁佢哋可能收缩扩展步伐,直接影响香港长远嘅营商环境。
同住宅无足够土地去兴建一样,中环写字楼用地的供应亦少得很。
因为法庭已经判咗维港之内填海已经不可行,咁政府要增加中区商业用地供应,只能把手上筹码重新审视,睇下仲有乜嘢地可以攞出嚟拍。
似小弟目测,第一幅是中区警署与上环消防局中间嗰块地;第二幅系中区警署与信德中心中间嗰个巴士站;第三幅乃信德中心与海港政府大楼之间作重新规划,先重置林士街停车场、垃圾站、3号b嗰个巴士总站及海港政府大楼后统一发展。
呢三块地加埋,随时讲紧成数百万尺楼面,如果分阶段进行,可於中长期满足部分中区商用物业的需求。
就算呢几支嘢真系起得成,我估都会系陆资巨企一幢幢咁收埋做总部,应该不会严重影响中区的甲级商厦价值。
2. Visitor 2018-09-05 14:46:24
http://property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=60880
3. 愚昧的人 2018-09-05 15:53:00
中环甲级商厦咁有前景, 蔡老板又会拆售中环中心? 我唔明白
4. 东方成竹 2018-09-05 17:32:55
完全支持蔡老板睇法!

 [如果大家对核心甲厦售价还有怀疑,那么严格来讲租金就更为坚挺,原因是用家不买也要租,中环甲厦1.8%的空置率代表甚么?代表使用率几乎全满,也代表这个市场仍然供不应求。当然,对后市有保留者可以不买而选择租,但公司要撤离中环核心区谈何容易,尤其是一些龙头企业,起码总部也要留在中环核心一带。]
5. 自然一派 2018-09-05 17:34:16
投资系应同人分享,中环中心蔡老板有几层,同人分享一层半层冇所谓!
6. 亚Q 2018-09-05 17:39:21
我多年前一位朋友口头襌 : "咁贵租要卖白粉先至围到皮!".
7. 地产人 2018-09-05 17:54:12
宜家甲厦系投资得过,不过成本大,唔系个个有能力投资,扮写字楼嘅工厦及劏工厂千万唔好掂,尤其是一些假用途嘅物业!
8. 黎 2018-09-05 19:39:27
说得对,但唔系人人都有钱买
9. 唔会咁 2018-09-05 23:34:08


有没有只升不跌的神话?

目前香港楼市就处於一个抽象的只升不跌的神话中!!!

原因是:  太多叻仔沽楼等跌,市场就自然会出现一种抗跌功能了......所以就唔会咁快跌了...



10. 引刀一快 2018-09-06 16:31:57
11. 引刀一快 2018-09-06 16:32:29
血压
12. 砍二块 2018-09-06 18:01:15


一刀砍二块......

虽然可以用药物治疗高血压,但是如果能改变生活方式,就可以不需要吃药,而控制血压不增高。即使有遗传倾向的人,改变生活方式,也对预防和治疗高血压有好处。

据福克斯2月9日报导,美国心脏协会的文森特•布法利诺(Vincent Bufalino)博士说,从高血压对身体造成一系列不良影响来看,高血压和其他重大风险因素都需要注意,如高胆固醇、肥胖、2型糖尿病、吸烟和高血压家族史等。

简单说,高血压就是血管的紧张性增高,而血管的紧张性越高,造成心脏的工作负担就越大。所以,高血压会增加患心脏病和中风的风险,如果不能很好地控制血压,会导致肾功能受到严重影响而出现肾功能衰竭。

据报导,人的血压只要稍微低一点点,得心脏病和中风的危险就会小很多很多。

吃降压药会带来很多副作用,比如瞌睡、头晕等,以下介绍13种简便易行生活方式,可摆脱药物,预防和控制高血压。

1.了解正常血压值

健康人的理想血压值是120/80。但是,根据美国医学协会杂志2013年公布的新的指导方针,血压在140/90以下也是正常的。

如果你有高血压,医生可能会建议你每天测量一下。而实际上,一年看一次医生,一年测几次血压就足够了,而不必天天测量。

2.应有自己测血压的仪器

除了到医生那儿做检查,自己完全可以在家里做检查。专家们都知道,「白大衣现象」或在医生办公室,可能会导致你的血压值增高。

《伟大的胆固醇神话》 作者、认证营养师乔尼•鲍登(Jonny Bowden)博士说:「理想的测量血压方式是,早晨刚醒,在床上躺著的时候进行。」

3.特别注意加工食品

出人意料的是,盐吃的多其实不会升高血压。鲍登说:「钠被高估了。大多数人都不是盐敏感体质」。

不过,专家们认为减少盐的摄入量是对的,每天最好少摄取2000毫克或吃的盐再少一点。

特别注意加工食品,那里面的食盐量很高,把加工食品从你的食谱单中去除。

4.多吃蔬菜

研究表明,在饮食中含钾的成分越多,血压就会越低。而钾的最佳来源是蔬菜,因此,你需要努力做到每天吃9成蔬菜。

5.减肥

如果超重或肥胖,得高血压的风险就很高。定个减肥计划,采用健康食谱,每周保证2个半小时的运动,都会对降低血压有好处。

6.保证睡眠充足

最近,在高血压杂志的研究说,失眠可能与高血压有关系。如果你失眠,那就找一找原因,是甚么导致失眠的,咖啡、心理压力、或深夜使用iPad。

7.解除压力

心理压力,无论是短期的还是长期的,都会造成血压升高。

布法利诺博士说:「生活中的干扰都会导致血压升高。」所以,做事情有计划,安排一下每天的锻练内容如深呼吸、打坐、运动和娱乐,是很有效的。

8.断掉咖啡因的摄取

咖啡因是血压升高的动力。不必停止喜欢冷火鸡的习惯,但是限制一下自己喝的咖啡、茶、苏打水、运动饮料和巧克力,会很有效。

9.解决打鼾的问题

「阻塞性睡眠呼吸暂停」会导致频繁的暂停呼吸,会影响身体,提高血压。睡眠呼吸暂停也可导致心房纤维性颤动(简称「房颤」)或心律不齐。如果你的伴侣告诉你睡觉有打鼾,或者如果你醒来感到疲倦,请和医生谈谈怎么办。

10.吃越橘

据Plos One杂志中的最近一项研究显示,野生蓝莓即欧洲越橘(一种深蓝色浆果),可以改善高脂肪饮食造成的高血压。虽然吃这些「小宝石」,不会改变不良的饮食习惯,但是可以减少一些负面影响。

11.吃可可

研究表明,可可中的黄烷醇可能有助於降低血压。但不要走极端,每天吃的黑巧克力量为一平方英寸(2.5厘米X2.5厘米)就够了。

12.摄取足够的镁盐

鲍登说:「镁可放松血管壁和精神状态」。

而深绿色蔬菜、坚果、种子和鳄梨都是很好摄取镁盐的来源。每周两道富含脂肪的鱼类即具有足量的ω-3脂肪酸,帮助降低血压。

13.戒烟

吸烟对身体的多方面都有害,尤其是吸完一只烟就会使你的血压升高。定制戒烟计划是个降血压的良策。

美国疾病控制与预防中心(CDC)估计,大约三分之一的美国人患有高血压。随著年龄的增加,患血压的人越多。60岁的人中,约50%有高血压。而且,大多数的高血压的人有遗传的原因。

责任编辑:林妍

更多:血栓是「沉默杀手」 3招可缓解



13. 楼市中哥 2018-09-06 20:15:50
哈哈,有人话大家的人工
14. 叻仔 2018-09-07 00:24:54
同意9楼所讲,香港楼价一口气狂升了15年的主要原因,就是在过去的15年中,有太多叻仔沽了自住楼等跌。

香港楼市专收叻仔。最怕你唔够叻。只有仍然有咁多叻仔持币等跌,本港楼价有排升。
15. 自然一派 2018-09-07 00:41:36
同意蔡生嘅讲法,中环甲厦租金仲会上升!

"在这种环境下,近10年内中环甲厦的租金可说是只升不跌。中区商业楼面一向匮乏,除了去年5月份的美利道地皮和10月份的嘉咸街地皮外,就再没有新的供应了(和记大厦重建不算)。再对上一次,要追溯至1996年港铁批出的国金二期,以及1995年卖地建成的中信大厦。事隔20年,中区商业楼面只有轻微增加,甲厦售价突破每尺6万元,而租金也冲上每尺220元。后市如何难以预料,但中环甲厦租金仍然会一支独秀。"
16. 泡沫爆破 2018-09-08 00:59:14
爆煲了仲死顶,年底大家睇睇就知,先股市冧后楼市冧,10年一周期,当年2008年,今年2018年,大家明啦!
17. 得啖笑 2018-09-08 08:35:21
26. 泡沫爆破 2018-09-04 14:21:17
真爆煲了,内部资料显示,年底跌3成,唔信问下专家啦,所有分析员专家博士教授都系一致认同大冧市来到!
27. 大头文B 2018-09-04 17:54:14
Loser搬咁晒全世界劲人个名头出来撑自己梦话,却说不出一个实质例子。

楼市现实系一位天水围林太,KO咗专家。
28. 得啖笑 2018-09-04 18:18:48
原来醒哥犀利过叻哥,有得睇内部资料,重知道三个月后跌三成,醒哥有咁厉害准确资料,照道理一早炒炒卖卖发咗达,点会做键盘战士斋吹,重经常畀人窒到语无伦次嘅?

内部资料系咪来自阁下体内?
18. 酸葡萄 2018-09-08 10:11:53
十年一周期大冧,讲得咁准确肯定,政府使乜出咁多花招,呢个就系(内部资料)外,惟一的外部资料?

醒哥果然比叻哥在搅笑造诣上,更胜一筹。
19. 快开心 2018-09-08 13:44:36


爆煲了仲死顶,年底大家睇睇就知,先股市冧后楼市冧,10年一周期,当年2008年,今年2018年,......大家都唔会明白你讲的惊慌失措东西的!!!

楼市是一个好特别的市场,爆煲???唔会话爆就爆,有钱佬讲爆煲都讲唔准,冇钱买楼者更加唔会讲得准......目前香港未有爆煲的举动可以咁快开心的时刻......


20. 楼价指数横行 2018-09-10 10:05:13
市场上有数过低价成交 只是占整体成交不足一个百分点,而且现在还有破顶成交。这导致楼价 指数 横行。
不要信 细价楼爆煲论, 作者发表文章时中原指数点,可是现在已经188点。
21. 站得住 2018-09-10 13:48:06


香港人买楼就如行山登高一样会产生一种快感,不断的攀登慢慢就会受高空气流向下移动而产生一种摇摇欲坠的摇晃晕眩,产生迷幻下跌的惊恐,特别是肥胖的人,当行致半山腰已经产生大脑晃动......目前楼市正处於高空的气流的扫拂中,自然会产生更多的幻觉......似乎,有定力者才能在高空的气流中站得住脚......



22. 正常下 2018-09-11 22:14:04


香港是一个最适合人类居住的地方,所以才会吸引周边地区小人们的拥往聚集,此是福利主义引的祸端......如果香港实施人头税,楼价就会正常下跌...