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Dr. Ng：内地班资回朝 港楼最多跌七成 (11:28)《8014金融大爆破》作者、去年2月已预测股市及楼市面临「清算日」的资深投资者Dr. Ng，本周再次接受专访。他认为中美贸易战将持续多年，冲击内地及本港经济，本港就业情况因此恶化，打击港人的买楼能力及意欲，加上估计大量北水将班资回朝，撤离香港，沽货变现将加剧楼市跌势，故他预测本港住宅楼价最多可以下跌60%至70%；而他个人目前亦没有持有任何本港物业，「我的实际行动证明自己真的看淡楼市」。
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贸易战，打多五年啦，你仲信大陆有条件倾得到？讲出黎比人笑，今年加息再打贸易战， 好睇过电影，日日吹好，要走货都唔洗甘样
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记者在《Money Money》137期（去年2月26日出版）封面故事首次访问Dr. Ng，当时美国10年期债券孳息率逼近3厘，而Dr. Ng指出，由联储局2009年量宽（QE）买债向市场泵水造成的金融及经济乱象已经接近「清算日」，美息将会急升，势对股巿、楼巿等造成冲击，建议持盈保泰，尽量持有现金，而他本人则已买入受惠息口上升的浮息债。 该访问见报后，美国10年债息曾在去年10月升至约3.25厘后始回落，昨日报约2.7厘，而恒指在去年1月底率先见顶后，港楼及美股於下半年亦开始回落，可见Dr. Ng当时测市准确。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》，8014乃是将近代4个金融危机的年份数字加在一起，即1997＋2000＋2007＋2010＝8014，意为即将或已开始的金融危机，杀伤力等同上述4次危机的总和或更甚，而8014的谐音亦犹如「发完实死」。 言行一致 个人没持有港楼 Dr. Ng去年10月23日以「楼价最恐怖会跌七成」为题在传媒发表文章，列出美国联储局持续加息及中国被全世界围堵等八大不利因素，料本港住宅楼价最多可以下跌60%至70%，堪称全城最看淡港楼的分析，该文章在网上亦惹起广泛讨论。 正修读特许金融分析师第三级考试（CFA Level 3）的Dr. Ng，本周一在铜锣湾礼顿山豪宅会所再接受专访时表示，他近月发表看淡楼市的观点，是经过细心分析的由衷之言，而目前他亦没有持有任何本港物业，可见公开言论与个人投资部署属一致。Dr. Ng又透露，去年下半年他已沽清浮息债，现时揸重现金及黄金，更向记者出示资料，显示目前在私人银行叙做1年期美元定期，息率高达3.48厘，利息收入料足够缴付豪宅租金有余。 美国去年7月起先后向500亿美元及2000亿美元中国产品分别徵收25%及10%关税，以贸易战作把柄收拾中国，Dr. Ng透露，他今次预测楼价大跌，主要基於中美对峙将戳破内地经济泡沫的假设。「自从中美两国开打贸易战后，对内地经济带来重大不利影响，近日公布的内地经济数据，包括经理人采购指数（PMI）、工业生产利润及零售销售均并不理想，尤其是高端消费下滑严重，而我相信这只是经济转坏的开始，因为大家也知道贸易战并非未来一两年便会打完，不论徵收10%或25%关税也好，对内地毛利率偏低的制造业也带来很大打击，若民企及外资工厂老板因此决定将厂房搬离中国，在供应链环环相扣的情况下，搬厂会带来连锁效应，随着厂房一家又一家逐步撤离，很多工人也会失去工作。 「过去10年中国经济增长是由楼市兴旺制造出来的，过程中政府在农村向农民收购大量土地后再转售予发展商兴建住宅，这样做美其名是『城镇化』，却为日后社会问题埋下伏线，因为当目前在城市工作的农民工日后被工厂裁退后，他们回到农村可能已无地可耕，如何谋生也是问题。另外，近年内地一二线城市楼价之高，不少家庭是集合多名家庭成员的财力联名才可勉强买楼，假如随着内地经济转差及楼价下跌，其中一名家人又失业难以供楼，便可能出现断供及负资产的情况，影响银行资产质素，一环扣一环，拖累经济进一步下滑。」 盗窃知识产权若属实 不利华科技发展 有分析认为，中国经济近年已转型至由科技创新引领增长，减少对出口的依赖，故可缓冲中美贸易战的冲击，但Dr. Ng指出，根据美国政府的说法， 中国历年来以不同方式盗窃美国及其盟友的知识产权，是中国科技高速发展的最重要原因，他认为若美国的指控属实并且日后阻止中国再这样做的话，对中国科技发展将带来重大不利影响，「盗窃是最容易的，因为这样做不需要自己花长时间研发也可以取得科技成果，而有些人相信，如果日后不可以再盗窃，中国科技很难再高速发展」。 美国副贸易代表格里什（Jeffrey Gerrish）本周率团访华，与中国副总理刘鹤为首的代表团会面，磋商中美贸易战的可能停火安排。Dr. Ng分析，虽然中美两国可望达成某些协议，例如中国向美国增加采购大豆等农产品，但他认为，美国最顾虑的三大问题，一是中国盗窃美国知识产权，二是中国强迫美国在华企业技术转移，三是要求中国跟着美国的意愿改革世界贸易组织达至公平贸易，即使是次两国能够就此达成协议，美国也需要一段时间观望中国是否落实协议，「所谓『你有张良计、我有过墙梯』，即使文字可以写到天花龙凤，但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信，美国现已向中国徵收关税规模会维持，藉此「炼住中国条颈」，再观察上述三大问题有否改善，故内地经济增长难免持续放缓。 内地空壳公司撤港 甲厦住宅租金受压 近年本港及内地经济联系愈来愈紧密，内地资金对本港楼市的影响力亦愈来愈大，既然Dr. Ng认为中国经济将受贸易战重击，故他预测本港经济及楼市亦会被拖累大跌，「本港的进出口很大程度来自中美贸易互动，若日后中国对美国出口大减，对本港贸易及物流公司均有很大不利影响，这样的话，香港经济便会开始下滑，失业率亦开始上升。另外，过去一段时间很多内地企业来港开设空壳公司，因此将很多资金调来本港，聘用大量内地员工，并且租用不少甲级写字楼，但这类公司普遍没有实质业务，随着内地经济出现问题，我知道有些内地公司已在收缩业务，例如本来租用写字楼由3层变1层，并且将部分员工调返内地，令本港写字楼及住宅的需求均减少，结果是空置率上升，租金及估值掉头下跌」。 Dr. Ng又说，过去不少内地富豪买入本港豪宅，推动楼价升浪，「香港楼其实是内地人炒起而已」，惟随着目前内地经济下滑，他相信内地人若有需要班资回朝，可能出售港楼变现，北水沽货亦会增加港楼下跌压力。
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菁隽，都好平架，做乜冇人买呀，唔系大陆放水咩，，扫啦
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26.
实事求是 |
| 2019-01-11 11:31 |
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中肯讲,虽然我对蔡生嘅投资者身份唔系咁认同,但公道一句,佢一向以来对楼市嘅预测系比较准确!
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27.
ＷＷＳＧ |
| 2019-01-11 13:35 |
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构建世界命运共同体提得好,出师有名,农村包围城市,未来方向.
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29.
结构性牛市 |
| 2019-01-11 19:13 |
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加息周期结束，减息周期快开始。政府把公私比例从64变成73，未来十年本来已经不多的私楼供应再进一步减少。加大绿置居供应的结果只是令排公屋条龙更长。
本港的存款从1997的4万亿加到现在的14万亿。
香港楼价2019年下半年开始发力再升的机会好大。2020年应该可以升越188点。
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30.
To26,佢准条西 |
| 2019-01-11 20:41 |
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【指世界形势复杂】 【超人：买楼要量力而为唔好炒楼】
长和资深顾问李嘉诚说，今年世界经济形势复杂，不少国家都要面对低增长。
对於楼市，李嘉诚重申买家要量力而为，不要买来炒。
#有线新闻 #李嘉诚 #超人 #楼市 有线电视财经资讯台 有线财经资讯台：楼盘传真
呢个就叫准，比班七头高位买中环中心，而家变成一幢有名冇价垃圾
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| 26. 实事求是 2019-01-11 11:31:42 |
| 中肯讲,虽然我对蔡生嘅投资者身份唔系咁认同,但公道一句,佢一向以来对楼市嘅预测系比较准确! |
？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ 买楼不可以晒愚忠!!! 真金白银买落去嘅啊呀!!! 三个月前已经有好多网友敬醒各位: 宁买当头起,莫买当头跌,停一停,等一等......信者得救.
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在香港,叫人买楼冇申报利益,似乎有啲贾胡涂,行政会议成员又唔同,每一次开会,会议成员都要申报利益关系,否则,就冇发言权.
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33.
自然一派 |
| 2019-01-12 01:29 |
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有些网民有偏见,蔡老板作为资深投资者,睇唔到有好似经纪叫人买楼嘅意图. 宜家都好少人叫人买楼,评论员都唔会啦,李超人讲买楼量力而为,讲咗10年了,其实冇新意!
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34.
云在青天水在瓶 |
| 2019-01-12 21:53 |
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蔡生，楼市15年的牛市己走完，今年应大力唱淡，以保自己在地产界的江湖地位。
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几年前你已经大力唱淡，结果搞到自己江湖地不保。
唱淡就可以保江湖地位？香港楼市有那一年没有人唱淡？放心，名灯们的江湖地位是不容挑战的。
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36.
绑好安全带 |
| 2019-01-12 23:32 |
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2016年 1月16日云兄曰：
| 60. 云在青天水在瓶 2016-01-16 00:13:36 |
"楼价跑赢通胀及股价" 已成为过去式。
本周中指跌至134.41，正式跌穿上图的上升轨约135。由於此上升通道区间差约为32.5，因此计算出来的跌幅至102.50，这与调整牛三浪的50％的量度跌幅102很接近。
请绑好安全带，莫说言之不预也。
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香港有啲超级自然网友的思维好纯真, 香港是一个好奇怪的地方, 画公仔唔使画出肠, 例如: 香港赛马会从来都唔会叫人去买六合彩, 但是每一次累积彩金有八仟万,或一亿叁仟万以上, 我见到都会心欲欲买返一两注, 这就是环境思维诱惑, 所以香港聪明的论述者不会叫人买楼的, 同样亦不会叫人卖楼的, 如何可以引诱阁下买楼呢??? 当然好自然讲一啲利好消息, 展望未来 40年一定升值赚钱20倍,40倍的憧憬, ……同样,亦冇人/少人叫人卖楼,五/六年前有一位王教授叫人卖楼等跌回购, 搞到街知巷闻成为笑料传讼多年, 所以, 好多传播界都以断崖式下跌去推论未来走势而导致心慌慌一族你减/我减去推跌个个市……而且, 画公仔画出肠仲担心删剪员把关把网友留言删除, 希望此编留言可以出到街啦.
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11/01/2019转载自etnet 汪敦敬先生: 2019年我对楼市的十大忠告 每年1月初我也会撰写我对未来一年楼市的忠告，以供各界参考，本文正是「2019年我对楼市的十大忠告」的部分内容： （1）财富效应骤然回归 2018年下半年，因贸易战及政府推出「娥六招」调控楼市，人为加上时势的配合，令楼市三大购买力即上车、财富效应及中国资金破天荒一起出现冻结现象，其中实力强横的财富效应（因资产升值衍生的新一波购买力），因为不是最终用家的关系，在贸易战的心理因素下停止了极大部分的运作，未来贸易战我们虽然未能掌握到何时完结，但是三大购买力近乎停止的状态不可能长期继续，纵使在战争的时局，市场也总要运作，新秩序出现后财富效应自然会骤然回归！ （2）中资购买力再次左右大局 为了面对贸易战及整顿地方债/企业债等，中国在2018年全力为市场去泡沫，资金流自然有序谨慎调控，以港股通为例，2018年比2017年共减少约63.53%，净流入歴来最少！这股强大购买力自然於2018年偃旗息鼓，但同样这静止不可长远，何况宏观调控的特性，是去除市场泡沫后也必然将市场累积的能量适当地解放，2019年不宜低估市场三大购买力！ （3）上车购买力要掌握置业时机 既然财富效应和中国资金购买力进入了冬眠状态，市场也只有去迎合用家为主的上车购买力的负担水平去发展，於是上车市场如屯门的450万以下的二手放盘也大增，只是，如果各种购买力也回归市场的话，上车购买力便成为最弱的一群，在有限成交下，市场是由消费者金字塔中最顶尖的购买力去接收市场的，上车人士应好好掌握当下的上车机遇。 （4）龙市循环下嘅升跌有序 牛熊理论已不适合09年后的香港楼市新常态，到了今天仍在龙市的循环中阶级式向上巩固（龙市一期是释放市场累积的能量，龙市二期是政府主动行政出手调整市场泡沫！） 2018年6月政府出「娥六招」是龙市二期的开始，而龙市一期是由市场找到谷底开始计算，所以找到谷底等同找到入市时机，只是市场不是铁板一块！不同市场板块是有个别及先后发展的，已找到谷底的板块分别是居屋、私楼600万以下的三房及500万以下的两房，及个别的市区，如凯汇低价开盘成功也令同区市场得到新的指标，但整体市场仍未全部完成调整，也需要一些时间去沉淀市场上的悲观情绪。 但明年整体楼市，大局将以价格先跌后升去发展。 （5）资金流为王 我一直也认为「最影响楼价的因素其实是货币」！当中包括汇价和资金流！ 多年来，楼价也和资金量几乎同步发展！2018年，香港的M3即泛指总存款量保持在14万亿这历史高位，保持这高位代表香港的存款是按揭量的数倍，象徵银行难以大幅加息，而且银根极宽松，香港市场已是结构性的低息的。 很多人认为贸易战会引来市场全面负面发展，我却认为在面对负面因素的同时，也应用心掌握危中之机，贸易战一样有机会带来更多的资金量化宽松，当美股、美债市场泡沫爆破，资金会反过来往香港甚至中国市场避难，我们应紧密盯紧M3这重要数据的变化！ （6）租金回升日，楼价爆升时 「娥六招」推出后，不少刚性需求也由买转租，租赁成交也比买卖成交高出以倍数计，不对等的结构终归会令租盘量减少及租金上升！当刚性需求再转租为买时也是新一波楼价上升的时段了！ （7）中国开始取代美国主导国际 中国已成为环球市场不可忽略、并必须要与其互动的持份者，而美国影响力却拾级而下，我在去年的十大忠告中表示「美国大势已去！小心泡沫爆破！」、「多泡沫，爆破有期！」 到了2018年下半年美股、美债也在强势下日益走下坡，明年形势发展我认为仍以去年忠告的建议:「投资者应做好：a）泡沫随时爆破将短期冲击整体市场；b）美国经济不稳及泡沫爆破令更海量的资金在冲击后不久就涌入香港！」 （8）政府政策可随时改变楼市时间表 政府政策虽不可决定楼市结局，但却可改变到升跌时间表，所以楼价高峰时也必须留心政府随时出手干预，而当楼价跌时，政府若出手放宽政策如按揭成数等，都可令到楼价在短时间内止跌回升！ （9）发展商销售策略决定调整期长短 发展商之间是否良性竞争决定了调整期长短及调整深度，未来的土地供应公私营以七三比例去分配，加上低息期持续，令本来面对7万5千个已动工或者兴建好的未来楼花供应的发展商，有了调动的空间及信心我相信楼花的价格困扰，相信在今年第二季或之前已能找到新的销售秩序。 （10）新资讯常态颠覆时代 2016年笔者提出「手提智能电话配合互联网令任何弱小社群也能有充足的志同道合者，小众代表甚至骑劫大众的机会大增，市场上将不断出现错误的报导，诠释，趋势甚至结果。」当时曾出现「楼市哈罗喂」即市场消费者负面情绪引起的价格调节后，到了现在市场情绪化行为已经成为了包含角色代入的媒体及网上批斗，市场的真假是更加难以分辨了。
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TO34楼云兄:
喜见云兄再现江湖,云兄的高见依然历历在目,如今看淡唱跌,自有其充分道理,好友不可不防! 尽管我是蔡老板拥戴者,也觉云兄比蔡生见解更高,云兄理应将其高见告欣大家.
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40.
云在青天水在瓶 |
| 2019-01-13 10:17 |
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多谢36楼提点! 不过是否应该客观一些贴出更早的预测, 当时很可能是全香港唯一准绳
云在青天水在瓶 发表於 2010-8-8 07:43 PM
中原指数80点的预判已实现, 123点的预测目标步步逼近, 174点的圆底升幅必能见到!
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