近日小型住宅单位尺价持续上升，不少屋苑的尺价更於短期内屡破历史高位，令不少业内人士大跌眼镜。预测楼市方向的准确性向来只有百分之五十：估中或估不中。测市的困难在於影响楼市的众多经济数据及原因外，还有一大堆的非理性因素。

供求失衡 恶性循环

政府自去年初推出双辣招后，楼市沉寂了一段时间，但从今年第二季开始，细价楼市场突然活跃起来。双辣招推出后，市民估计楼价可能下调，故不敢入市，发展商亦不敢推出新楼盘，购房需求便累积起来。

其实，发展商手头上已囤积了不少新盘单位，不得不於今年内陆续推盘，而定价亦贴近二手市场价格，再加上各式各样的优惠，把双辣招的杀伤力大幅降低，并把市场累积了多时的购买力释放出来。不少未能成功购入新盘单位的准买家，便被地产代理游说购买二手单位，带动二手市场也复苏起来。

在芸芸众多买家中，细价楼的买家很多不受双辣招影响，他们多是以私人名义购入心仪单位，不用支付买家印花税，亦有不少是第一次置业，不用支付双倍印花税，而三、四百万细价楼的印花税亦相对低得多。

在供应方面，新界东北发展计划前期拨款申请几经辛苦才获得立法会通过，再加上保育意识日增，令市民相信政府未能有效大幅增加土地供应，楼价不可能下调。而在各项辣招下，投资者楼换楼的成本大增，令他们不敢贸然出售物业，导致盘源大减。在求过於供下，细价楼准买家在恐怕楼价必升的心态下，容易高价追货，羊群心态造成恶性循环，细价楼尺价便节节上升。

政府当然不会面对楼市再次急升而坐视不理，但实际上可再加辣的空间非常狭窄。近期细价楼的买家多是用家，亦是社会上较基层的阶级，任何针对细价楼的新辣招必然会增加这班基层市民置业的难度及成本，而非帮助他们置业，未必能被市民理解和接受，亦不易获立法会通过。

楼价将随地价回落

笔者认为再推行政手段，对打击细价楼需求收效不大。另一方面，市民愿意高价追货，政府若加辣阻止他们买楼，易被错解为与民为敌。

楼价上升是供求失衡的结果。政府已推出了大量土地，其中不少是限量地，小型住宅单位供应在未来几年必然急升，楼价没有必然上升的基础。若大家细心分析近月政府推出土地的楼面地价走势，便知发展商预期楼市在未来数年可能下调。楼价与地价背道而驰的情况一般不会持久，未来是楼价回落还是地价回升？笔者估计在供应大幅增加的情况下，楼价走势追随地价走势回落的机会较大。

部分议员为反对政府而反对，政府提出的增加土地供应措施均遇到阻力或反对，例如补地价仲裁先导计划明显可增加住宅供应，却受到议员反对。

巧妇难为无米炊，小型住宅单位楼价非理性上升，基层市民受害最深，议员要负部分责任。政府亦应趁势再大力开发新土地供应，并加快新市镇发展。当市民看到未来的土地供应可源源不绝时，高价追货的情况亦不会再现。

陈超国

第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事总经理，拥有二十多年资深专业地产服务策划经验，为行内公认经验丰富的专家。陈氏亦为英国皇家特许测量师学会资深会员、香港测量师学会资深会员、英国仲裁学会会员及香港政府注册产业测量师。