2. 亮剑 2014-03-27 09:12:34
就算每一尺私楼卖一万,条数可以有好多变化,现在当你系足球教練:
原本香港系打呢个 424。
A 地价----4,000
B 发展成本----2,000
C 毛利----4,000
D 实尺价----10,000
建筑费升咗成仟,发展商要嘔翻一仟出来,要转打呢个 433。
A 地价----4,000
B 发展成本----3,000
C 毛利----3,000
D 实尺价----10,000
发展成本再升,CY仲希望地价维持不变,要人打 442。
A 发展成本----4,000
B 地价----4,000
C 毛利----2,000
D 实尺价----10,000
但发展商话都系打翻 433好啲。
A 发展成本----4,000
B 地价----3,000
C 毛利----3,000
D 实尺价----10,000
当然发展商最想打 442啦。
A 发展成本----4,000
B 毛利----4,000
C 地价----2,000
D 实尺价----10,000
发展成本再升,要打 352。
A 毛利----3,000
B 发展成本----5,000
C 地价----2,000
D 实尺价----10,000
但现在发展商睇死你 CY同波叔好大喜功,要喺今个财政年度,硬推 18,800个单位,呢次有糊唔食,真系罪大恶极!咁大家一人出一分力,轮你大米围你标,当食尽你政府土储之后,咁就转打 451都有份。
A 毛利----4,000
B 发展成本----5,000
C 地价----1,000
D 实尺价----10,000
我在弍楼嘅中心思想,系本人睇倒有「磚家」话地价跌咗喎,那么楼价就会跟跌囉!
但佢哋喺发表呢啲伟论前,有无考虑过比较嗰两幅地有下列因素差别?
发水成数有无唔同?
期间融资成本高低?
不同时间建筑费用差距?
当时市场气氛差异?
本人講一万银一尺,只系想指出,就算打后几年楼价,真系橫行冇升跌,你地价都可以有好大变化啫。
当地产商仲可以以溢价几成,卖远期楼花嗰阵,你打 442 执六七成毛利,真系闲过立秋。
其实毛利嘅嘢,系地产商落标前做评估,话明系估当然有机会估錯,现在市况太多不明朗因素,那么发展商嘅精算师,当然落个执死雞价来保障自己啦,得嘅话安全系数高啲。
唔得嘅话俾同行执倒亦冇所谓,下个月政府又有另外两幅地攞出来,到时咪再来过。
要是政府唔肯給人鱼肉流标咁仲好,这等如中期供应减少 or 政府坚持高地价政策!
荃湾西三相连地,长江已经中咗左右两幅,但连中间嗰幅都唔去争以争取协同效应;信和连白石角相连临海亦唔高追以保障自己嗰幅地嘅价值,就知地产商个想法,系以计掂数为原则!
现在喺大西北及东涌嘅一手楼,你发展商要出货平均实收 8仟一尺咁大把。
当建筑费四仟银一尺,利息、专业人士及其他费用系一千元。
呢度每尺成本系咪等如 (4,000 + 1,000 ) = 5,000?
楼价要是跌 3 成,那发展商平均实收系咪得翻5.6 K一尺?
那么剩下来呢个600大元,究竟点分先?
政府收地价 3百、发展商搅四五六年执3百?
或政府零地价批地,然后让利俾发展商执 12 %?
而在市区收旧楼重建呢条路,仲俾丰滙一炮打沉埋!
现在喺九龙收一间 50 年左右嘅旧楼,你一尺冇一万唔該死开。
当呢个地盆有一万尺,总楼面面积有 3.5 万实尺。
唔计地铺即先付 3.5 亿俾业主。
当建筑费四仟银一尺,拆迁、利息、专业人士及其他费用系千五元。
在未计补地价因素下,当俾你发展商起夠总楼面面积 7 万实尺。
呢度系咪等如 (4,000 + 1,500 ) x 70,000 = 3.85 亿?
总成本加埋系 3.5 亿 + 3.85 亿等如 7.35 亿,即每一尺成本系 7.35 亿 / 7 万实尺 = 10,500 元!
同现在丰滙实收尺价一样!!!
那么呢个棵蓆:
发展商一毛子都执唔倒!
政府斗零补地价都无!
地铺业主条数都唔知点计!
大賺大搅、小賺小搅,无肉食盞搅!
喺农地转屋地的谈判过程中,你政府唔想俾人话官商勾结,那个补地价会去到尽。
但另一方面地产商要追求最大利润,补地价最好越平越好。
双方利益有严重冲突,又各自要向顶头上司及小股东负责交代,本来解决呢个差距嘅最佳方法,系后市有『想像式上升空间』!
例如XXX地区一手可平均 1 万出货,条数咁计:
A 发展成本----4,000
B 地价----4,000
C 毛利----2,000
D 实尺价----10,000
你政府各级官员话明,你个市一升就做你世界,但所有成本真系升咗喎,那条数就要咁计:
A 地价----3,000
B 发展成本----5,000
C 毛利----2,000
D 实尺价----10,000
政府要是令人有『想像式上升空间』又点呢?香港大部分时间有通货膨脹,那麽发展商当对下六年,呢个XXX地区每年每尺升 500 元,那条数就可以咁计:
A 地价----3,500
B 发展成本----6,500
C 毛利----3,000
D 实尺价----13,000
咁政府就可同小市民交代,拒哋已经系倾倒个「市价」返来。
而发展商亦可发表,拒哋出呢个3,500高价,系睇好后市啫!
现在个市曲街,地代食榖种、发展商推大码货楼花有困难、政府拍地收入大减,最重要系后市冇咗『想像式上升空间』呀!
呢几年地产业,日日聽倒嘅系你 CY 及其團隊唱衰个市,又整出一浪接一浪嘅辣椒出来,阻攔真系有、又唔怕貴嘅实客入市,加上建筑费及销售成本如脱韁野马般上升,那么就算你政府真系实行补地价仲裁机制又点喎?
大伙儿都系读嗰啲书,揸住嘅又系相同数据用来计,分别只是部分观点有落差,那么真系一个唔好彩,嗰班仲裁人估出来嘅价,仲高过政府心目中嗰口价的话,咁地产商咪窝轮炒粉要唔要硬食先?
无咗『想像式上升空间』,那几个大型发展商会点玩,仲唔系傻仔都估倒嗎?
而呢个『想像式上升空间』可以系人们美丽嘅幻想,未必实际出现都得嫁!
但现在 CY 就连人哋发下白日夢都唔俾,咁大家咪齐齐学小学生做加减数囉!
你发展成本每升一百,地价减翻一百;或你预计楼价每尺跌一百,地价又减翻一百,系咪正路过正路先!