利息上升将重创楼市

　　近日被「逃犯条例」引发的大规模示威行动搞到头晕，赞成又会被人话有痛脚被中央揸住，唔赞成一定是逃犯，否则点解唔赞成。最衰是没有一条绿线，就算有绿线，仍然是很容易受到攻击。什么是绿线？就是黎巴嫩首都贝鲁特分隔穆斯林与基督徒的一条不存在的分界线，我以为已经消失了，原来不知不觉在香港重现。

　　有很多在今年内买了楼的人。他们其实没有迫切性需求，只是见到利息长期处於低水平，买楼收租是日日赚，但是他们不明白，香港能够长期维持低息的一个主要原因，就是政治经济稳定，又有联系汇率保障，外资有信心将资金存放在香港享受更高的回报。所以，美联储局加息9次，香港只是跟了半次，利息差距有2.125%。如果香港利息与美国并肩而行，楼价比现在最少低15%。这是我不时提醒大家小心利息上升的原因。

　　有不少评论员话，如果没有特别原因，在美国有机会减息的情况下，香港的低息环境有机会持续多十年。人生有几多个十年？现在唔买楼就笨，甚至有评论员预测楼市在未来18个月上升30%。大家可能忽略了一件事，原来低息也有82定律。即使未来十年香港仍然处於低息期，但升幅则远远不及已经过去十年。假设整个低息期为20年，在过去十年，楼价升幅已经占了整个周期八成。在未来十年，即使低息持续，楼价亦只能上升余下两成。万一加息，楼市是否能够承受到考验，就有待证明。

　　近几日不知是否受到「逃犯条例」抑或是中美贸易战影响，香港拆息不但飙升，而且出现倒挂现象。我不敢说这是加息先兆，但君子不立危墙之下，大家睇定形势再做决定，总比以慷慨赴死的心态去买楼好得多。我够胆讲一句，如果香港利息上升，一定会重创楼市。我亦不相信有人会话，利息上升是因为经济理想，楼市仍然会继续上升。