【on.cc东网专讯】一直呼吁投资者要小心香港楼市爆煲的独立经济评论员、「滙丰前首位华人大班」、滙丰银行前副总经理刘智杰撰文警告,香港地产股已步入「地狱之门」。一旦楼市爆煲,不只是衰几年,恐是像上世纪九十年代日本般,衰20、30年仍一潭死水,呼吁香港人要尽早做好准备,因为今次楼市情况更严重,警告98金融风暴和沙士时期都不能参考,跌幅或较快和较深,「估不到跌几多和跌几耐」!
【勿以为美国每次加息仅0.25厘】
为何香港楼价濒临爆煲?他解释,在上周五美国公布非农就业报告后,相信联储局主席耶伦对加息更充满信心,债市及金价已立即有异动;另一边厢,香港银行3个月同业拆息(Hibor)近期已升破1厘,是8年新高,香港人如果采用H按供楼,利息支出已加重。他警告,投资者不要下意识地认为联储局每次加息只是0.25厘,「美国加息问题经已不是一年加几多次,而是一次加几多?一次或多於0.25厘,加3次经已等於1.5厘」。
欧洲方面,制造业去年12月增长是2011年4月以来最快,反映欧元区经济持续复苏,带动通胀。只要通胀一来,欧央行便不得不加息。
【大陆限制资金将重创香港】
除了欧美有加息压力,影响香港息口趋升外,大陆管制资金外流影响更大!他指出,内地个人虽然每年仍可换取5万美元,但要明确表示用途,更指定不得用作境外买楼、证券投资、购买人寿保险,以及投资保险产品等,令大陆资金来港断裂,内地发展商积极来港抢地,如投地资金未能到位,在港又筹不到资金,就会引爆楼市,令场面不可收拾。
【全球债泡一爆不得了】
更值得注意的是,过去8年全球零息环境,令发债数量大升,当中,美国有3.6万亿美元债务於今年到期,要付出利息高达2,370亿美元;中国有5,880亿美元债务於今年到期,要付出利息达120亿美元;日本则有1.8万亿美元债务於今年到期,要付出利息达750亿美元。故此,刘智杰强调,投资者须关注的,不是中国债务问题,而是美国的庞大债务,钱从何来是个大问题!债务问题将会是资产市场爆破的最大「黑天鹅」事件!
事实上,根据巴克莱世界债券指数,全球债券截至去年12月底第4季已跌逾7%,造成极为庞大的损失。欧元区恐更大镬,因负利率已到极限,欧央行可以购买的指定类别债券,负利率达以年息计-5%,使债市变成一个随时爆炸的计时炸弹!如果全球央行货币政策回归正常,各方为了争取资金再融资,不得不大幅加息,做成不可预料的后果。
他警告,债市跌不代表资金流入股市,因现在都冇量化宽松(QE),股市不能受惠,更何况QE已证实药石无灵,政府亦钱不多,冇人买美债,不知钱从何来。
【港楼利好因素已一去不复返】
回顾香港楼价飙升已有十多年之久,虽然上升期很长,但并非因为经济增长、个人收入大增,或人口爆升令需求增加;而是前任政府扣地不放、美国零息,以及适逢内地人涌港买楼投资,令楼价非理性上升。不过,投资者要注意,这一连串「偶然事件」会再重复或继续的机率有多少?
他指出,投资者必须留意,楼价已有结构性改变,政府政策、人口老化、收入减少、经济放缓、再加上港元枯渴、通胀加剧、利息飙升;若再加上美国新政府上台,令贸易保护主义抬头,中美冲突一触即发,已改变了楼市的大环境。
「现时超豪华住宅十几万一尺、红磡楼以前几千蚊尺,依家是升咗3倍咁滞;香港新一代如果不靠父母、甚至祖父母辈三代合力,根本靠现在薪金买不到楼,可见楼价脱离薪金情况严重。二手最惨,因为买楼要短时间全付,难上会,估价低。」
【要警醒日本上世纪经历】
他提醒,日本多年前楼价上升到泡沫水平,爆破后过了20、30年,经济仍是一潭死水,楼价还在低位徘徊,是香港楼市的最佳样办,呼吁大家要有适当部署。这个大跌浪甚么时候到,当然没有人清楚,但相信在12至18个月期内,随时会爆发,到时才处理为时已晚。同时警告,今次跌浪连98金融风暴和沙士时期都不能参考,跌幅或较快和较深,「估不到跌几多和跌几耐」!